땅이야기 · 토지 세금 실무노트
비사업용 토지 양도세는 2026년 10월 현재 기본세율(6~45%)에 10%p를 더한 16~55%로 계산하고, 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제(최대 30%)는 그대로 받을 수 있습니다. 다만 정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에는 2028년 이후 양도분부터 장기보유특별공제를 빼고 가산세율을 +20%p로 올리는 내용이 담겨 있어, 땅을 오래 묵혀 둔 분이라면 지금 사업용·비사업용 판정부터 해 두는 것이 중요합니다. 개정안은 국회 통과 전이라 최종 내용은 바뀔 수 있습니다.
국가법령정보센터에서 비사업용 토지 범위와 세율 조문을 직접 볼 수 있습니다.
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| 비사업용 토지 양도세 중과 여부를 확인하는 농지와 세율 계산 이미지 |
먼저 결론
- 비사업용 토지로 판정되면 양도세율이 기본세율보다 10%p 높은 16~55%가 됩니다(지방소득세 별도).
- 현행법상 장기보유특별공제는 비사업용 토지도 3년 이상 보유 시 6~30% 적용됩니다.
- 2026년 세제개편안은 2028년 이후 양도분부터 공제 배제 + 가산세율 20%p를 제안했습니다(국회 심의 대상).
- 사업용 여부는 땅의 이름(지목)이 아니라 보유기간 중 실제로 어떻게 썼는지로 판정합니다.
- 상속 농지 5년 내 양도, 8년 재촌·자경 농지 등은 예외·감면이 있으니 매도 전에 반드시 확인하세요.
1. 비사업용 토지 양도세, 얼마나 더 내나
소득세법 제104조 제1항 제8호는 비사업용 토지에 기본 누진세율보다 10%p 높은 세율을 적용하도록 정하고 있습니다. 과세표준 1,400만원 이하 구간이 6%에서 16%로, 최고 구간(10억원 초과)이 45%에서 55%로 올라가는 구조입니다. 여기에 양도소득세의 10%가 지방소득세로 붙기 때문에 실제 최고 부담은 60%를 넘습니다.
보유기간이 짧으면 단기세율(1년 미만 50%, 1~2년 40%)과 '기본세율+10%p' 중 세액이 큰 쪽을 적용합니다. 즉, 2년 이상 보유한 땅이라도 비사업용이면 중과는 피할 수 없고, 2년 미만이면 더 무거운 쪽이 선택됩니다.
| 과세표준 | 기본세율 | 비사업용(현행) | 누진공제 |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 16% | - |
| ~5,000만원 | 15% | 25% | 126만원 |
| ~8,800만원 | 24% | 34% | 576만원 |
| ~1.5억원 | 35% | 45% | 1,544만원 |
| ~3억원 | 38% | 48% | 1,994만원 |
| ~5억원 | 40% | 50% | 2,594만원 |
| ~10억원 | 42% | 52% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 55% | 6,594만원 |
※ 누진공제는 기본세율 기준 금액이며, 중과 세율에도 같은 누진공제를 적용합니다. 지방소득세(양도세의 10%)는 별도입니다.
2. 사업용·비사업용 판정 기준
비사업용 토지 판정은 '기간 기준'과 '용도 기준' 두 단계로 봅니다. 용도 기준은 지목별로 정해진 사업용 요건(예: 농지는 재촌·자경)을 말하고, 기간 기준은 그 요건을 얼마 동안 충족했는지를 봅니다. 소득세법 시행령 제168조의6에 따라 아래 세 가지 중 하나만 충족해도 사업용으로 봅니다.
- 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업용으로 사용
- 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업용으로 사용
- 전체 보유기간 중 60% 이상 사업용으로 사용
이 기준 때문에 '팔기 직전 2년만 농사를 지으면 된다'는 말이 돌기도 하지만, 실제로는 재촌 요건(거주지)과 자경 증빙이 함께 맞아야 합니다. 농지라면 매도 전 농지대장 기록부터 정리해 두는 것이 좋습니다. 올해 진행 중인 농지 전부조사 일정과 대비 방법도 함께 확인해 두면 판정 자료를 미리 챙길 수 있습니다.
3. 지목별 판정표(농지·임야·나대지)
| 구분 | 사업용으로 보는 대표 조건 | 비사업용이 되기 쉬운 경우 |
|---|---|---|
| 농지(전·답·과수원) | 농지 소재 시·군·구, 연접 시·군·구 또는 직선거리 30km 이내 거주(재촌) + 직접 경작(자경) | 도시 거주자가 임대·방치, 근로·사업소득 3,700만원 이상인 해(자경 기간에서 제외) |
| 임야 | 소재지 재촌, 또는 산림경영계획 인가·보안림 등 공익·산림경영 목적 | 외지인이 투자 목적으로 보유만 한 임야 |
| 나대지·잡종지 | 재산세 별도합산·분리과세 대상(사업에 실제 사용) | 재산세 종합합산 대상인 빈 땅 |
| 주택 부수토지 | 주택 정착면적의 일정 배수 이내(도시지역 3~5배, 그 외 10배) | 배수를 넘는 초과 면적 |
지목이 '전'이라도 실제로 주차장으로 쓰고 있으면 농지가 아니라 실제 용도로 판단합니다. 반대로 지목이 '대'인데 건물이 없으면 나대지로 봅니다. 땅에 건물을 지을 계획이라면 용도지역별 건폐율·용적률과 개발행위허가 절차를 먼저 확인해야 사업용 전환 일정도 현실적으로 잡을 수 있습니다.
4. 2억 차익 계산 예시: 현행 vs 개정안
양도차익 2억원, 10년 보유, 다른 양도 없음이라고 가정해 보겠습니다. 아래 계산은 세율표가 지금과 같다는 전제의 단순 비교이며, 필요경비·감면은 넣지 않았습니다.
| 항목 | 사업용(현행) | 비사업용(현행) | 비사업용(개정안·2028~) |
|---|---|---|---|
| 장기보유특별공제 | 20% → 4,000만원 | 20% → 4,000만원 | 배제 → 0원 |
| 과세표준(기본공제 250만원 차감) | 1억5,750만원 | 1억5,750만원 | 1억9,750만원 |
| 적용 세율 | 38% | 48% | 58% |
| 양도소득세(지방세 별도) | 약 3,991만원 | 약 5,566만원 | 약 9,461만원 |
같은 땅이라도 사업용이냐 비사업용이냐에 따라 현행 기준으로 약 1,575만원, 개정안이 그대로 시행된다고 가정하면 사업용 대비 5,000만원 이상 차이가 날 수 있습니다. 숫자보다 중요한 것은 판정 결과가 세액을 좌우한다는 점입니다.
5. 매도 전 확인 6단계
1단계: 토지대장·토지이용계획확인원 발급. 지목, 용도지역, 면적을 먼저 확인합니다. 지목과 실제 이용 상태가 다르면 사진 등 현황 자료를 남겨 둡니다.
2단계: 보유기간과 사용기간 정리. 취득일, 사업용으로 쓴 기간을 연도별로 적고 '3년 중 2년·5년 중 3년·60%' 기준 중 하나라도 맞는지 봅니다.
3단계: 재촌·자경 증빙 모으기. 주민등록초본, 농지대장, 농약·비료 구입 영수증, 농산물 판매 기록, 직불금 수령 내역 등을 확보합니다.
4단계: 예외 사유 확인. 상속·수용·종중 소유 등 부득이한 사유에 해당하는지 확인합니다(아래 6장 참고).
5단계: 감면 검토. 8년 이상 재촌·자경 농지는 조세특례제한법 제69조 감면(연 1억원, 5년 2억원 한도)을 따로 검토합니다.
6단계: 세무 전문가 확인 후 계약. 판정이 애매하면 계약서 작성 전에 세무사 상담을 받는 것이 안전합니다. 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고를 해야 합니다.
땅을 나눠 팔거나 합쳐서 팔 계획이라면 토지 분할 신청 방법과 토지 합병 신청 방법도 참고하세요. 분할된 필지마다 판정이 따로 이뤄질 수 있습니다.
6. 예외로 사업용 인정되는 경우
소득세법 시행령 제168조의14는 기간 기준과 관계없이 비사업용으로 보지 않는 토지를 정하고 있습니다. 실무에서 자주 만나는 경우는 다음과 같습니다.
- 상속받은 농지·임야·목장용지를 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 경우
- 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지·임야를 상속·증여받은 경우(일부 지역 제외 조건 있음)
- 공익사업으로 수용되는 토지 중 법정 기한 이전에 취득한 경우
- 종중이 일정 시점 이전부터 소유한 농지·임야
상속 토지는 '5년 안에 팔지, 사업용으로 전환할지'가 첫 번째 결정 포인트입니다. 개정안 적용 시점(2028년 이후 양도분)과 겹친다면 매도 시기를 미리 계획해 두는 것이 좋습니다.
실수 방지 체크리스트
- 지목만 보고 '농지니까 괜찮다'고 판단하지 않았는가
- 보유기간 중 실제 이용 상태를 연도별로 정리했는가
- 주소지 이전 이력(재촌 여부)을 초본으로 확인했는가
- 근로·사업소득 3,700만원 이상인 연도를 자경 기간에서 뺐는가
- 상속 토지라면 상속개시일부터 5년 기한을 계산했는가
- 8년 자경 감면 대상인지 따로 검토했는가
- 개정안 내용을 확정된 법처럼 믿고 서두르지 않았는가
- 양도 후 2개월 내 예정신고 일정을 잡았는가
자주 묻는 질문 10개
1. 비사업용 토지도 장기보유특별공제를 받나요?
현행법상 3년 이상 보유하면 받습니다(연 2%, 최대 30%). 2026년 세제개편안은 2028년 이후 양도분부터 배제를 제안했지만 아직 확정 전입니다.
2. 개정안은 언제부터 적용되나요?
개편안 발표 기준으로 공제 배제와 세율 인상은 2028년 이후 양도분부터입니다. 국회 심의 과정에서 시기나 내용이 바뀔 수 있으므로 매도 직전에 다시 확인해야 합니다.
3. 주말농장용으로 산 농지도 비사업용인가요?
재촌·자경 요건을 충족하지 못하면 일반적으로 비사업용으로 판정됩니다. 다만 세부 예외 규정이 있으니 취득 시기와 면적을 기준으로 개별 확인이 필요합니다.
4. 직장인이 주말마다 농사를 지으면 자경으로 인정되나요?
농작업의 절반 이상을 본인 노동으로 했다는 증빙이 필요하고, 근로소득 등이 연 3,700만원 이상인 해는 자경 기간에서 빠집니다. 소득 수준에 따라 결과가 달라집니다.
5. 상속받은 땅은 무조건 비사업용인가요?
아닙니다. 상속 농지·임야는 상속개시일부터 5년 안에 팔면 사업용으로 봅니다. 5년이 지나면 일반 기준으로 다시 판정합니다.
6. 지목이 '대'인데 건물이 없으면요?
나대지로 보며, 재산세 종합합산 대상이면 비사업용으로 판정될 가능성이 큽니다. 건축 착공 등 사업용 사용 사실이 있으면 기간 기준을 다시 따져 봐야 합니다.
7. 2년 미만 보유한 비사업용 토지는 세율이 어떻게 되나요?
단기세율(1년 미만 50%, 1~2년 40%)과 기본세율+10%p로 계산한 세액 중 큰 쪽을 적용합니다.
8. 8년 자경 감면과 비사업용 판정은 별개인가요?
요건이 겹치지만 별개 제도입니다. 8년 재촌·자경 요건을 충족하면 사업용 판정도 유리하고, 별도로 조세특례제한법 감면 한도까지 받을 수 있습니다.
9. 법인이 보유한 비사업용 토지도 같은가요?
법인은 법인세에 추가 과세하는 구조로 개인과 다릅니다. 개정안에도 법인세 중과세율 상향이 포함되어 있으니 법인 보유분은 따로 확인하세요.
10. 판정이 애매하면 어디에 물어보나요?
국세청 국세상담센터(126) 또는 세무사 상담을 이용할 수 있습니다. 증빙 자료를 준비해 가면 판단이 훨씬 빨라집니다.
농지 취득 단계의 서류와 처리기간을 이어서 확인할 수 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 – 소득세법 — 제104조(세율), 제104조의3(비사업용 토지의 범위), 제95조(장기보유특별공제)
- 국가법령정보센터 – 소득세법 시행령 — 제168조의6(기간 기준), 제168조의8(농지), 제168조의14(부득이한 사유)
- 국세청 — 양도소득세 세율·신고 안내
- 법무법인 세종 뉴스레터 – 2026년 세제개편안 II: 자산과세 분야 — 비사업용 토지 장기보유공제 배제·중과세율 상향 개편안 요약
자료 확인일: 2026년 10월 28일
본 글은 일반적인 세금 정보이며 개인별 세무 판단을 대신하지 않습니다. 2026년 세제개편안은 국회 심의 전 내용으로 최종 법률과 다를 수 있습니다. 실제 양도 전 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
작성: 송석 · 땅이야기