땅이야기

📋 목차 부동산 공동명의, 정확히 뭐가 달라지는 건지 양도소득세에서 진짜 절세가 되는 구간 종부세 공동명의 vs 단독명의, 18억이 기준점 명의 변경할 때 숨어있던 증여세와 취득세 건강보험료 폭탄, 이건 아무도 안 알려줬다 주택담보대출 한도가 줄어드는 현실 결국 공동명의가 유리한 사람, 불리한 사람 부동산 공동명의로 바꾸면 세금이 확 줄어든다는 말, 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 근데 막상 해보니까 줄어든 세금보다 예상 못 한 지출이 더 크더라고요. 3년간 직접 겪은 현실을 솔직하게 풀어볼게요. 2022년 말이었어요. 아파트 시세가 올라가면서 종부세 고지서를 받았는데 금액을 보고 좀 놀랐거든요. 그때 주변에서 "공동명의 하면 종부세 확 줄어든다"는 얘기를 하도 들어서, 저도 아내와 50대50 공동명의로 바꿨어요. 처음엔 진짜 좋았어요. 종부세가 0원이 됐으니까. 근데 그다음 해 건강보험료 고지서를 보는 순간 뭔가 잘못됐다는 걸 알았죠. 전업주부였던 아내가 지역가입자로 전환되면서 매달 보험료가 나오기 시작한 거예요. 여기에 나중에 집을 담보로 대출받으려 했더니 한도도 줄어들었고요. 세금은 줄었는데 다른 데서 새는 돈이 생긴 셈이에요. 부동산 공동명의, 정확히 뭐가 달라지는 건지 공동명의란 하나의 부동산을 두 사람 이상이 지분을 나눠서 소유하는 거예요. 부부가 50대50으로 하는 게 가장 흔한데, 70대30이나 60대40처럼 비율을 다르게 할 수도 있어요. 핵심은 세금 계산이 "인별"로 이뤄진다는 점이에요. 양도소득세든 종합부동산세든 개인 단위로 과세하거든요. 그러니까 10억짜리 아파트를 한 사람이 갖고 있으면 10억 기준으로 세금을 매기지만, 부부 공동명의면 각자 5억씩 나눠서 계산하는 구조예요. 누진세율 체계에서는 이 차이가 꽤 커요. 다만 "공동명의 = 무조건 절세"라는 공식은 성립하지 않아요. 세금 종류에 따라 유리한 구간이 다르고, 세금 이외의 비용까지 따지...

📋 목차 전세 놓은 집, 왜 세금이 달라지는지부터 1주택자인데 전세 줬다면 비과세 받을 수 있을까 조정대상지역 거주요건, 이게 핵심이거든요 다주택자라면 양도세 중과까지 각오해야 세금 줄이는 현실적인 방법 3가지 상생임대주택 특례, 거주 안 해도 비과세 전세 놓은 아파트를 팔면 세금이 더 나올 수 있는데, 핵심은 거주요건 충족 여부 와 주택 수 에 달려 있습니다. 조정대상지역이라면 2년 실거주 없이는 비과세가 불가능하고, 다주택자는 최대 82.5%까지 중과될 수 있거든요. "1주택이니까 당연히 비과세 아니야?" 저도 그렇게 생각했습니다. 직접 살던 집을 전세 주고 다른 데서 2년 정도 살다가 팔려고 했는데, 세무사 상담받고 나서 등에 식은땀이 흐르더라고요. 거주요건이라는 게 이렇게 무서운 줄 몰랐어요. 특히 2025년 10월 이후 서울 전역과 경기도 12곳이 다시 조정대상지역으로 묶이면서, 이 문제로 고민하는 분들이 부쩍 늘었습니다. 전세 놓은 상태에서 매도하면 세금이 얼마나 달라지는지, 어떻게 하면 합법적으로 줄일 수 있는지 제가 직접 겪은 과정을 풀어볼게요. 전세 놓은 집, 왜 세금이 달라지는지부터 단도직입적으로 말하면, 전세를 놓았다는 것 자체가 세금을 올리는 건 아닙니다. 문제는 전세를 놓는 동안 그 집에 살지 않았다 는 사실이에요. 양도소득세 비과세를 받으려면 일정 요건을 충족해야 하는데, 조정대상지역의 경우 '2년 이상 실거주'가 필수 조건이거든요. 예를 들어볼게요. 서울 마포구에 아파트를 사서 3년 살다가 전세를 놓고 경기도로 이사했다고 칩시다. 이 경우 이미 2년 거주요건을 채웠으니 비과세 가능합니다. 그런데 반대로, 산 직후부터 전세를 놓고 한 번도 거주하지 않았다면? 1주택자라도 비과세가 안 돼요. 바로 여기서 세금 차이가 벌어지는 겁니다. 양도소득세는 양도차익, 그러니까 팔 때 가격에서 살 때 가격을 뺀 금액에 과세합니다. 비과세가 안 되면 이 차익 전체에 기본세율 ...

📋 목차 1. 사전증여가 절세라는 말, 반만 맞습니다 2. 10년 합산과세, 이걸 모르면 세금 폭탄 3. 증여 취득세 12%, 아무도 안 알려주더라 4. 그래도 사전증여가 유리한 딱 3가지 조건 5. 상속공제 한도를 깎아먹는 역효과 6. 상속세 개편 논의, 지금 증여해도 될까 7. 실전 판단 기준과 세무사 상담 전 체크리스트 부동산 사전증여가 무조건 절세라는 건 위험한 착각이에요. 10년 합산과세에 걸리면 증여세에 상속세까지 이중 부담이 생기고, 취득세 폭탄은 덤이거든요. 실제로 어떤 경우에 유리하고 어떤 경우에 손해인지, 판단 기준을 정리했습니다. 3년 전쯤이었어요. 아버지 명의 아파트를 미리 증여받으면 상속세를 크게 줄일 수 있다는 이야기를 주변에서 듣고, 솔직히 마음이 급해졌거든요. 인터넷에서 "사전증여 절세"를 검색하면 죄다 "빨리 할수록 유리하다"는 글뿐이었습니다. 근데 실제로 세무사 상담을 받아보니까, 우리 집 상황에선 오히려 손해가 될 수 있다는 거예요. 그때 제대로 공부하기 시작했습니다. 단순히 "증여하면 절세"가 아니라, 부모님 연세, 부동산 위치, 가격 전망, 상속공제 한도까지 전부 물려야 답이 나오더라고요. 이 글에서는 제가 직접 겪으면서 알게 된 사전증여의 진짜 조건들을 풀어볼게요. 사전증여가 절세라는 말, 반만 맞습니다 사전증여의 기본 원리부터 짚어야 해요. 부모님이 살아계실 때 미리 재산을 자녀에게 넘기면, 나중에 상속이 발생했을 때 과세 대상 재산이 줄어드니까 상속세가 낮아진다는 논리입니다. 증여세와 상속세 세율이 동일한 누진세율 구조(10~50%)를 쓰기 때문에, 재산을 쪼개서 넘기면 낮은 세율 구간에서 처리할 수 있다는 것도 매력 포인트고요. 예를 들어 부모님 재산이 15억이라면, 한꺼번에 상속하면 일괄공제 5억 빼고 10억에 대해 높은 세율이 적용돼요. 상속세만 약 2억 4천만 원 정도 나옵니다. 그런데 미리 5억을 증여해두면? 증...

📋 목차 1. 부모 집 상속하면 세금이 얼마나 나올까 2. 공제 항목 제대로 챙기면 세금이 확 줄어든다 3. 동거주택 공제 6억, 조건이 꽤 까다롭다 4. 사전증여 10년 룰, 타이밍이 전부다 5. 상속 vs 증여 vs 매매, 뭐가 유리한지 비교 6. 당장 세금 낼 돈이 없을 때 연부연납 활용법 7. 상속세 개편 논의, 지금 뭘 준비해야 할까 부모님 집 한 채 물려받았을 뿐인데 상속세가 수천만 원? 서울 아파트 평균 시세가 12억을 넘어선 지금, 공제 항목을 제대로 챙기지 않으면 생각보다 훨씬 큰 세금이 나옵니다. 솔직히 저도 처음에 상속세를 너무 가볍게 봤거든요. 아버지가 갑자기 편찮으셔서 병원에 계시는 동안, 형제들끼리 "집 한 채니까 별일 있겠어?" 하면서 넘어갔었는데요. 막상 세무사 상담을 받아보니까 예상 세액이 1억이 넘게 나오더라고요. 그때 눈이 번쩍 뜨였습니다. 상속세라는 게 단순히 세율표만 보면 안 되는 게, 어떤 공제를 얼마나 받느냐에 따라 실제 내는 세금이 몇 천만 원씩 차이가 나거든요. 특히 부모님이 살아 계실 때 미리 준비하면 합법적으로 세금을 크게 줄일 수 있는 방법들이 있습니다. 저처럼 뒤늦게 허둥대지 마시고, 지금부터 하나씩 짚어볼게요. 부모 집 상속하면 세금이 얼마나 나올까 2026년 현재 상속세는 5단계 누진세율 구조입니다. 과세표준(상속재산에서 각종 공제를 뺀 금액) 1억 원 이하는 10%, 5억 초과~10억 이하는 30%, 그리고 30억 원을 넘어가면 최고 50% 가 적용돼요. OECD 국가 중에서도 일본과 함께 가장 높은 수준이죠. 근데 여기서 핵심은 '과세표준'이에요. 상속재산 전체가 아니라 공제를 빼고 남은 금액에 세율이 붙거든요. 예를 들어 아파트 시가가 15억이어도, 배우자가 살아계시고 공제를 잘 챙기면 과세표준이 5억 아래로 내려갈 수 있습니다. 그러면 세율이 20%로 확 떨어지는 거예요. 반대로 공제를 하나도 못 챙기면 어떻게 될까요. ...

📋 목차 1. 양도세 공식, 계산기 없이도 3초면 된다 2. 장기보유특별공제라는 마법의 할인권 3. 매도 순서 하나로 수천만 원이 갈린다 4. 영수증이 곧 돈이다, 필요경비의 힘 5. 종부세·재산세, 보유할 때도 줄이는 법 6. 부부간 증여라는 합법적 절세 끝판왕 7. 자주 묻는 질문 5가지 부동산 세금, 계산기 돌려봐도 숫자만 나올 뿐 어디서 줄여야 하는지 감이 안 잡히더라고요. 직접 매도하면서 터득한 절세 공식 6가지, 세무사 상담 전에 이것만 알아도 대화가 달라집니다. 솔직히 말하면 저도 첫 번째 집 팔 때 세금 폭탄 맞았습니다. 양도차익 1억 2천에 세금이 거의 3천만 원 가까이 나왔거든요. 그때 세무사한테 "왜 진작 안 오셨어요?"라는 소리를 듣고 나서야 공부를 시작했어요. 근데 알고 보니까 세법이 복잡한 게 아니라, 핵심 공식 몇 개만 알면 되는 거였습니다. 특히 2026년은 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료되면서 매도 전략이 그 어느 때보다 중요한 시점이에요. 조정대상지역 내 다주택자는 최고 82.5% (지방소득세 포함)까지 세금을 물 수 있다는 얘기가 현실이 되고 있거든요. 이 글에서 제가 직접 활용했던 절세 공식을 하나씩 풀어볼게요. 양도세 공식, 계산기 없이도 3초면 된다 복잡하게 생각할 거 없어요. 양도소득세의 뼈대는 딱 한 줄입니다. 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 공제 = 과세표준 , 여기에 세율을 곱하면 끝. 이 구조만 머릿속에 넣어두면 어디를 건드려야 세금이 줄어드는지 바로 보여요. 줄일 수 있는 포인트가 세 군데 있거든요. 필요경비를 키우거나, 공제를 최대한 받거나, 세율 자체를 낮추거나. 계산기는 결과만 보여주지만, 이 구조를 알면 "내가 뭘 챙겨야 세금이 줄어드는지"가 선명해집니다. 집 안 팔고 상속했는데 세금이 이렇게 나온다고? 부동산 상속세 실제 경험담 1세대 1주택자라면 2년 이상 보유 시 양도가액 12억...