땅이야기

송석 님의 블로그 · 부동산 세무·분양 실무 정보 작성일: 2026년 5월 14일 📑 이 글의 목차 분양권 계약금 포기, 법적으로 가능한 시점은 언제까지인가 계약금 포기 vs 위약금 청구, 무엇이 다른가 시행사가 계약 해제했을 때 수분양자 권리와 위약금 분양권 위약금에 붙는 부가가치세 처리 위약금을 받은 쪽의 세금 — 기타소득 22% 신고 포기한 계약금, 양도세 필요경비로 인정될까 손해를 최소화하는 7가지 실무 체크리스트 자주 묻는 질문 7가지 ▲ 분양권 계약금 포기 시 위약금과 세금은 절차에 따라 달라집니다 분양권 계약금 포기 는 "계약금만 날리면 끝난다"고 알고 있는 분이 많지만, 실제로는 중도금 납입 여부, 계약 해제의 주체, 계약서상 위약벌 조항 유무에 따라 추가 위약금과 세금 부담이 완전히 달라집니다. 민법 제565조 해약금 규정에 따르면 중도금이 지급되기 전까지는 수분양자가 계약금을 포기하고 일방적으로 해제할 수 있지만, 중도금이 한 푼이라도 들어가면 이 권리는 소멸합니다. 특히 2026년 현재 시세 하락·금리 부담·중복 당첨으로 인해 분양권을 해약하려는 사례가 늘면서, "포기한 계약금이 양도세 비용으로 인정되는지" "시행사가 받은 위약금에 부가세가 붙는지" "받은 위약금을 신고해야 하는지"처럼 세무 처리 질문도 함께 늘고 있습니다. 결론부터 말하면, 계약 해제는 '양도'가 아니어서 손실 통산이 안 되고, 위약금을 받은 쪽은 기타소득 22%로 과세되며, 부가세는 환급분을 다시 토해내야 합니다. 이 글에서는 민법 565조와 국세청 예규를 기준으로 ① 계약 해제 가능 시점 ② 위약금 추가 청구 여부 ③ 부가세·기타소득세·양도세 처리 방법 ④ 손해 최소화 체크리스트까지 한 번에 정리했습니다. 분양권 해약을 ...

✍️ 송석 님의 블로그 · 중도금대출 실전 정보 · 작성일: 2026년 5월 13일 ▲ 2026년 중도금대출 거절 사유와 승인 가능 사례 완벽 분석 📑 목차 중도금대출이란 무엇인가 2026년 중도금대출 거절 사유 TOP 7 실전 승인 가능 사례 5가지 DSR·스트레스DSR 규제와 한도 계산법 거절 사유별 대응 전략 은행·보증기관 선택 노하우 자주 묻는 질문(FAQ) 중도금대출 거절 사유 는 2026년 들어 더욱 다양해지고 있습니다. 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되면서 같은 소득이라도 한도가 줄어들고, 보증기관의 심사 기준 역시 깐깐해졌습니다. 분양 계약을 체결한 뒤 중도금 1회차 납부일이 다가올 때 "혹시 거절되면 어쩌나" 하는 불안감을 느끼는 분이 부쩍 늘었습니다. 이 글에서는 실제 거절 사례를 통해 원인을 분석하고, 같은 조건에서도 승인받은 사례를 비교해 어떤 차이가 결과를 갈랐는지 구체적으로 짚어드립니다. 중도금대출은 단순히 신용점수만의 문제가 아닙니다. DSR 한도, 보증기관 기준, 분양가 비율, 직업 안정성, 기존 부채 구조 까지 모든 요소가 종합 평가됩니다. 그래서 똑같이 연소득 6,000만 원인 두 사람이라도 한 명은 승인, 한 명은 거절되는 일이 빈번합니다. 이 차이를 만드는 핵심 변수를 정확히 알아야 거절을 피하고, 거절되더라도 즉시 대응할 수 있습니다. 💡 피처드 스니펫 요약: 중도금대출 거절 사유는 크게 DSR 초과, 신용점수 미달, 다주택 보유, 소득증빙 부족, 연체 이력, 분양가 한도 초과, 보증기관 자체 컷오프 7가지로 분류됩니다. 거절 후에는 보증기관 변경·공동명의 전환·자납 비율 조정으로 재승인이 가능합니다. 1. 중도금대출이란 무엇인...

🏠 2026 최신 청약 소득계산 가이드 맞벌이 신혼부부가 청약에서 가장 자주 헷갈리는 부분은 “연봉을 어떻게 월평균소득으로 바꾸는지”, “세전인지 세후인지”, “상여금과 사업소득이 들어가는지”, “민영주택과 공공분양 기준이 왜 다른지”입니다. 이 글은 2026년 적용 기준으로 실제 계산 순서와 사례를 중심으로 정리했습니다. 세전 기준 부부합산 월평균 공고문 우선 확인 맞벌이 판정 주의 목차 핵심 결론: 맞벌이 소득기준은 무엇을 비교하나 2026년 적용 도시근로자 월평균소득 기준표 민영주택·국민주택·공공분양 기준 차이 맞벌이 월평균소득 계산 공식 근로자·사업자·퇴직자·휴직자별 계산법 실전 계산 예시 5가지 부적격을 피하는 서류 체크리스트 자주 묻는 질문 1. 핵심 결론: 맞벌이 소득기준은 “연봉”이 아니라 “부부합산 월평균소득”으로 판단합니다 신혼부부 특별공급에서 소득기준을 볼 때 가장 먼저 버려야 할 생각은 “내 연봉이 얼마니까 가능하다”는 단순 판단입니다. 실제 심사는 입주자모집공고일을 기준으로 신청자와 배우자의 소득을 확인하고, 이를 월평균소득으로 환산한 뒤, 해당 주택 유형의 기준 비율과 비교하는 방식으로 진행됩니다. ① 기준금액 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 ② 비교대상 신청자와 배우자의 세전 월평균소득 합계 ③ 판정 ...

🏠 2026년 기준 · 무순위 청약 핵심 정리 무순위 청약은 청약통장이 없어도 도전할 수 있어 관심이 높지만, 2025년 이후 자격요건이 강화되면서 “누구나 줍줍”으로 이해하면 위험합니다. 2026년 현재는 무주택 여부, 세대 구성, 거주요건, 공급유형, 재당첨 제한 적용 여부를 공고문 기준으로 나눠 봐야 합니다. 무순위 사후접수 계약취소주택 재공급 재당첨 제한 청약홈 신청 목차 1. 무순위 청약이란? 2. 2026년 자격 조건 핵심 변화 3. 무순위 사후접수와 계약취소주택 차이 4. 신청 자격 체크리스트 5. 재당첨 제한 적용 기준 6. 부적격을 피하는 확인 방법 7. 자주 묻는 질문 한눈에 보는 핵심 요약 ✅ 기본 방향 무순위 청약은 실수요자 중심으로 강화되어 무주택 세대구성원 요건을 먼저 확인해야 합니다. 📍 거주요건 전국 가능인지, 해당 시·도 또는 해당 주택건설지역 거주자인지는 모집공고문마다 다를 수 있습니다. ⚠️ 재당첨 제한 일반 무순위 사후접수와 계약취소주택 재공급은 제한 적용 방식이 다르므로 같은 무순위로 묶어 판단하면 안 됩니다. 무순위 청약이란? 무순위 청약은 아파트 일반공급이나 특별공급 절차가 끝난 뒤에도 계약이 되지 않은 세대, 예비입주자 소진 후 남은 세대, 또는 부적격·계약포기 등으로 발생한 잔여 세대를 다시 공급하는 절차를 말합니다. 일반 청약처럼 청약가점으로 줄을 세우는 방식이 아니라, 공고에서 정한 자격을 갖춘 신청자 중 추첨으로 당첨자를 정하는 경우가 많아 흔히 ‘줍줍 청약’이라고 불립니다. 다만 20...