땅이야기

📋 목차 1. 전세 끼고 매도할 때 양도세, 생각보다 복잡한 이유 2. 양도소득세 비과세 요건, 전세 때문에 날리는 경우 3. 다주택자 중과 유예 종료, 2026년 5월 9일 데드라인 4. 상생임대주택 특례로 거주요건 면제받는 법 5. 양도세 세율과 장기보유특별공제, 숫자로 비교 6. 실수하기 쉬운 포인트 5가지, 제가 직접 겪은 것들 7. 신고 기한과 가산세, 모르면 20% 더 내는 구조 전세 세입자가 있는 아파트를 매도하면 양도소득세 비과세 요건이 깨질 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 특히 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서, 전세 낀 매매의 세금 구조가 완전히 달라집니다. 저도 작년에 전세 끼고 아파트 한 채를 정리했거든요. 솔직히 "잔금 받으면 끝이지 뭐" 하는 마음이었는데, 세무사 상담 들어가고 나서 등골이 서늘해졌어요. 실거주 2년을 못 채운 게 이렇게 큰 차이를 만들 줄 몰랐습니다. 전세를 끼고 팔면 매매 자체는 단순해 보이지만, 세금 쪽에서는 함정이 여러 군데 숨어 있어요. 비과세 요건, 중과세율, 신고 기한까지. 하나만 놓쳐도 수천만 원 차이가 나더라고요. 제가 겪은 실수와 나중에야 알게 된 절세 포인트를 정리해봤습니다. 전세 끼고 매도할 때 양도세, 생각보다 복잡한 이유 전세 끼고 판다는 건 세입자의 임대차계약을 매수인에게 승계하면서 매매하는 거예요. 매도인 입장에서는 전세보증금만큼 잔금에서 차감되니까 실제 수령 금액이 줄어들죠. 근데 양도소득세는 전세보증금 차감 전 매매가 전체를 기준으로 계산합니다. 여기서 첫 번째 착각이 시작돼요. 예를 들어 8억에 산 아파트를 12억에 팔면서 전세 4억을 승계시키면, 실제로 손에 쥐는 돈은 8억이에요. "양도차익이 거의 없는 거 아냐?" 싶겠지만, 세법상 양도가액은 12억 그대로입니다. 양도차익 4억에 대해 세금이 매겨지는 구조예요. 주택임대사업자 폐지 후 세금, 8년 버텼는데 진짜 ...

📋 목차 임대사업자 폐지, 왜 갑자기 세금이 달라지는 건지 양도세 중과 유예 종료 — 2026년 5월 9일이 왜 중요한가 종부세 합산배제 사라진 뒤 실제 세금 변화 거주주택 비과세 특례, 5년 안에 움직여야 하는 이유 장기보유특별공제 50%·70% 챙기는 조건 매도 vs 보유, 상황별 절세 시나리오 주택임대사업자 등록이 자동말소되면서 양도세·종부세·재산세 혜택이 한꺼번에 흔들리고 있는데, 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료까지 겹치면서 지금이 매도·보유 판단의 마지막 골든타임이 되고 있거든요. 솔직히 처음엔 저도 별 문제 없을 줄 알았어요. 2018년에 아파트 두 채를 장기임대로 등록했고, 8년만 잘 버티면 양도세 중과 없이 팔 수 있다는 말만 믿었거든요. 근데 2025년 하반기에 한 채가 자동말소되고 나니까 종부세 고지서가 확 바뀌더라고요. 합산배제가 풀리면서 전년 대비 종부세가 거의 3배 가까이 나왔습니다. 더 당황스러웠던 건, 2026년 2월 12일 정부가 발표한 부동산 대책이었어요. 이재명 대통령이 직접 "임대사업자 등록이 조세 회피 수단으로 작동하고 있다"고 언급하면서, 의무 임대 종료 후에도 무기한 유지되던 양도세 중과배제 혜택에 기한을 두겠다는 방침까지 나온 거예요. 정책이 이렇게 빠르게 변할 수 있다는 걸, 직접 겪어보니 체감이 달라요. 임대사업자 폐지, 왜 갑자기 세금이 달라지는 건지 정리하면 이렇거든요. 2017~2018년에 정부가 전월세 시장 안정을 명목으로 임대사업자 등록을 적극 권장했잖아요. 취득세·재산세 감면, 종부세 합산배제, 양도세 중과배제까지. 혜택이 워낙 파격적이라 당시 등록자가 폭발적으로 늘었어요. 그런데 2020년 7·10 대책에서 아파트 등록임대사업자 제도를 아예 폐지해버렸어요. 단기(4년) 임대는 즉시 신규 등록 중단, 아파트 장기(8년) 임대도 폐지 수순을 밟았고요. 그때 이미 등록한 사람들은 의무 임대기간이 끝나면 자동으로 말소되도록 설계됐습니다. ...

📋 목차 비과세인 줄 알았는데 양도세 추징당한 이유 다운계약서 한 장이 부른 40% 가산세 양도세 신고기한 넘기면 벌어지는 일 재산세 깜빡한 대가, 생각보다 크다 종부세에서 자주 터지는 과세기준일 함정 증여세 신고 늦장 부리면 수백만 원 추가 자주 묻는 질문 5가지 부동산 세금을 줄이려는 시도가 오히려 가산세라는 더 큰 세금을 부르는 경우가 생각보다 흔합니다. 국세청이 공개한 실수사례를 보면 "설마 나도?" 싶은 케이스가 수두룩한데, 직접 주변에서 겪은 사례까지 합치면 패턴이 꽤 뚜렷하거든요. 솔직히 저도 몇 년 전에 양도세 신고 시점을 헷갈려서 세무사한테 급하게 전화한 적이 있어요. 다행히 기한을 며칠 남긴 상태였지만, 그때 식은땀이 얼마나 났는지. 부동산 거래를 해본 분이라면 한 번쯤은 "이 세금 진짜 내야 돼?" 하면서 꼼수를 떠올린 경험이 있을 거예요. 근데 그 꼼수가 가산세로 돌아온 사례를 실제로 많이 봤거든요. 한 지인은 1세대 1주택 비과세를 당연히 받을 줄 알고 신고조차 안 했다가, 거주요건 미충족으로 양도세 본세에 무신고 가산세 20%까지 얹어서 납부했어요. 세금을 "안 내도 되는 건 줄 알았다"는 말을 반복하더라고요. 이 글에서는 그런 뼈아픈 사례들을 유형별로 풀어보려고 합니다. 다운계약서 한 장이 부른 40% 부정 가산세 부동산 거래에서 가장 치명적인 실수 중 하나가 거짓계약서, 흔히 말하는 다운계약서예요. 실제 거래가격보다 낮춰서 신고하면 양도세를 줄일 수 있다고 생각하는 건데, 이게 걸리면 상상 이상의 타격을 받습니다. 국세청 자료를 보면, 아파트를 7억 원에 팔면서 6억 원으로 계약서를 작성한 사례가 나와요. 이 경우 단순 과소신고가 아니라 "부정행위" 로 분류되거든요. 일반 과소신고 가산세가 10%인데, 부정행위는 40%입니다. 거기에 납부지연가산세(하루당 0.022%)까지 붙으니까 1년만 지나도 원래 세금의 절반 이상...

집을 사고팔 때마다 '취득세랑 등록세가 같은 건가?', '양도세는 대체 얼마나 나오는 거지?' 하고 혼란스러웠던 분들, 저도 첫 아파트 매수할 때 완전히 똑같았거든요. 2026년 기준으로 세 가지 세금의 차이점을 실제 납부 경험과 함께 깔끔하게 정리해봤습니다. 📋 목차 1. 취득세란 — 집 살 때 내는 세금의 정체 2. 등록세는 지금도 있는 건가? 2011년 통합의 진실 3. 양도소득세 — 팔 때 진짜 무서운 세금 4. 취득세 vs 등록세 vs 양도세, 한 눈에 비교 5. 실수하기 쉬운 세금 오해 3가지 6. 2026년 절세 타이밍, 놓치면 수천만 원 차이 7. 자주 묻는 질문 (FAQ) 사실 저는 2019년에 첫 집을 매수하면서 '취득세'와 '등록세'를 따로 준비했다가 법무사한테 "그거 이제 하나예요"라는 말을 듣고 당황했던 기억이 있어요. 그때 느꼈죠. 부동산 세금은 한 번이라도 직접 내봐야 감이 잡힌다는 걸요. 문제는 양도세까지 합치면 구조가 꽤 복잡해진다는 거예요. 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서, 시기에 따라 세 부담이 수천만 원씩 달라지는 상황이거든요. 이 글에서는 세 가지 세금의 개념부터 2026년 최신 세율, 실제 계산 사례, 절세 포인트까지 한 번에 다뤄보려 합니다. 특히 부동산을 처음 사는 분이라면, 끝까지 읽어보시면 세무사 상담 전에 기본 개념 정도는 확실히 잡을 수 있을 거예요. 취득세란 — 집 살 때 내는 세금의 정체 취득세는 이름 그대로 부동산을 '취득'할 때 내는 지방세입니다. 매매든, 증여든, 상속이든 부동산의 소유권이 넘어오는 순간 과세 대상이 돼요. 아파트, 빌라, 단독주택은 물론이고 토지, 상가, 오피스텔까지 전부 해당합니다. 2026년 기준 주택 취득세율은 크게 세 구간으로 나뉘어요. 6억 원 이하면 1% , 6억 초과~9억 이하는 1~3% 사이에서 가격에...

📋 목차 1. 부동산 세금, 종류부터 정확히 알아야 줄일 수 있다 2. 양도소득세 비과세, 2년 요건의 함정 3. 다주택자 중과 유예 종료가 코앞이다 4. 장기보유특별공제, 거주기간이 핵심 5. 종부세와 재산세 줄이는 현실적인 방법 6. 증여와 공동명의, 제대로 알고 쓰는 절세 전략 7. 공시가격 이의신청, 매년 놓치고 있던 기회 부동산 세금은 타이밍 하나에 수천만 원이 갈리는데 , 정작 본인 상황에 맞는 절세 포인트를 모르고 매도하거나 증여하는 분들이 의외로 많거든요. 제가 직접 집 한 채 팔면서 겪은 시행착오와 세무사 상담 경험을 바탕으로, 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트를 정리해봤어요. 솔직히 말하면 저도 처음엔 "1주택이니까 비과세 되겠지" 하고 안일했어요. 그런데 세무사를 만나서 이야기해보니까 거주기간 2년을 못 채운 상태였고, 그 상태로 팔았으면 양도세만 2,000만 원 넘게 나올 뻔했거든요. 등골이 서늘해지더라고요. 특히 2026년은 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일에 종료되는 중요한 해예요. 지금 이 글을 읽고 있는 분이 다주택자라면, 시간이 정말 얼마 안 남았어요. 하나씩 같이 짚어볼게요. 부동산 세금, 종류부터 정확히 알아야 줄일 수 있다 부동산 세금이라고 하면 대부분 양도세만 떠올려요. 근데 실제로는 살 때, 갖고 있을 때, 팔 때, 물려줄 때 각각 세금이 다르게 붙거든요. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 증여세, 상속세까지. 이게 전부 별개의 세금이에요. 제가 처음 집을 살 때는 취득세가 1%인 줄만 알았어요. 그런데 6억 초과 9억 이하 구간은 1~3%로 가액에 따라 달라지고, 조정대상지역에서 2주택을 취득하면 8%, 3주택 이상이면 12%까지 중과 된다는 걸 나중에 알았죠. 9억짜리 집을 하나 더 사면 취득세만 1억이 넘을 수 있다는 이야기예요. 절세의 첫 단계는 내가 어떤 세금을 내고 있는지, 어떤 세금을 내게 될 건지 파악하는 거예요. 흔히 ...