땅이야기

📋 목차 1. 상가주택, 세법에서는 어떤 물건으로 볼까 2. 취득세부터 갈라지는 세금 구조 3. 보유 단계: 재산세·종부세·부가가치세 삼중고 4. 임대소득세, 상가 부분과 주택 부분이 완전히 다르다 5. 양도소득세 — 면적 비율이 수천만 원 차이를 만든다 6. 2026년 5월, 다주택 중과 부활과 상가주택의 관계 7. 실전 절세 전략 — 내가 3년간 배운 것들 상가주택은 일반 주택과 세금 계산 방식이 근본적으로 다릅니다. 취득세·재산세·양도세 모두 상가와 주택을 분리 과세하는 구조라서, 면적 비율 하나에 수백만 원이 왔다 갔다 하거든요. 솔직히 말하면, 저도 처음 상가주택을 매입할 때는 "1층 상가 월세 받고, 위층에 살면 되겠지" 정도로만 생각했어요. 그런데 첫 해 종합소득세 신고서를 받아 들고 나서 머릿속이 하얘졌습니다. 상가 부분에는 부가가치세가 붙고, 주택 부분 임대소득은 별도 기준이 적용되고, 재산세 고지서는 두 장이 날아오더라고요. 3년 동안 세무사 상담만 네 번, 국세청 홈택스 들락거린 횟수는 셀 수도 없습니다. 그 과정에서 알게 된 핵심을 정리해 봤어요. 일반 주택만 보유한 분들이라면 상당히 낯선 내용일 수 있는데, 상가주택 투자를 고려하고 있다면 세금 구조를 먼저 파악하는 게 순서입니다. 상가주택, 세법에서는 어떤 물건으로 볼까 상가주택은 흔히 '겸용주택'이라고도 부릅니다. 한 건물 안에 근린생활시설(상가)과 주거 공간이 함께 있는 구조예요. 1종·2종 주거지역이나 신도시 단독주택 용지 안에서 흔히 볼 수 있는 형태죠. 세법에서 가장 중요한 기준은 주택 연면적과 상가 연면적의 비율 입니다. 이 비율 하나가 취득세, 양도소득세, 1세대 1주택 비과세 적용 여부를 전부 좌우해요. 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보는 경우가 있고, 반대라면 주택 부분만 주택으로 봅니다. 그리고 많은 분이 놓치는 부분이 있는데, 상가주택의 주택 부분은 주택 수에 ...

📋 목차 1. 전세 끼고 매도할 때 양도세, 생각보다 복잡한 이유 2. 양도소득세 비과세 요건, 전세 때문에 날리는 경우 3. 다주택자 중과 유예 종료, 2026년 5월 9일 데드라인 4. 상생임대주택 특례로 거주요건 면제받는 법 5. 양도세 세율과 장기보유특별공제, 숫자로 비교 6. 실수하기 쉬운 포인트 5가지, 제가 직접 겪은 것들 7. 신고 기한과 가산세, 모르면 20% 더 내는 구조 전세 세입자가 있는 아파트를 매도하면 양도소득세 비과세 요건이 깨질 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 특히 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서, 전세 낀 매매의 세금 구조가 완전히 달라집니다. 저도 작년에 전세 끼고 아파트 한 채를 정리했거든요. 솔직히 "잔금 받으면 끝이지 뭐" 하는 마음이었는데, 세무사 상담 들어가고 나서 등골이 서늘해졌어요. 실거주 2년을 못 채운 게 이렇게 큰 차이를 만들 줄 몰랐습니다. 전세를 끼고 팔면 매매 자체는 단순해 보이지만, 세금 쪽에서는 함정이 여러 군데 숨어 있어요. 비과세 요건, 중과세율, 신고 기한까지. 하나만 놓쳐도 수천만 원 차이가 나더라고요. 제가 겪은 실수와 나중에야 알게 된 절세 포인트를 정리해봤습니다. 전세 끼고 매도할 때 양도세, 생각보다 복잡한 이유 전세 끼고 판다는 건 세입자의 임대차계약을 매수인에게 승계하면서 매매하는 거예요. 매도인 입장에서는 전세보증금만큼 잔금에서 차감되니까 실제 수령 금액이 줄어들죠. 근데 양도소득세는 전세보증금 차감 전 매매가 전체를 기준으로 계산합니다. 여기서 첫 번째 착각이 시작돼요. 예를 들어 8억에 산 아파트를 12억에 팔면서 전세 4억을 승계시키면, 실제로 손에 쥐는 돈은 8억이에요. "양도차익이 거의 없는 거 아냐?" 싶겠지만, 세법상 양도가액은 12억 그대로입니다. 양도차익 4억에 대해 세금이 매겨지는 구조예요. 주택임대사업자 폐지 후 세금, 8년 버텼는데 진짜 ...

📋 목차 임대사업자 폐지, 왜 갑자기 세금이 달라지는 건지 양도세 중과 유예 종료 — 2026년 5월 9일이 왜 중요한가 종부세 합산배제 사라진 뒤 실제 세금 변화 거주주택 비과세 특례, 5년 안에 움직여야 하는 이유 장기보유특별공제 50%·70% 챙기는 조건 매도 vs 보유, 상황별 절세 시나리오 주택임대사업자 등록이 자동말소되면서 양도세·종부세·재산세 혜택이 한꺼번에 흔들리고 있는데, 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료까지 겹치면서 지금이 매도·보유 판단의 마지막 골든타임이 되고 있거든요. 솔직히 처음엔 저도 별 문제 없을 줄 알았어요. 2018년에 아파트 두 채를 장기임대로 등록했고, 8년만 잘 버티면 양도세 중과 없이 팔 수 있다는 말만 믿었거든요. 근데 2025년 하반기에 한 채가 자동말소되고 나니까 종부세 고지서가 확 바뀌더라고요. 합산배제가 풀리면서 전년 대비 종부세가 거의 3배 가까이 나왔습니다. 더 당황스러웠던 건, 2026년 2월 12일 정부가 발표한 부동산 대책이었어요. 이재명 대통령이 직접 "임대사업자 등록이 조세 회피 수단으로 작동하고 있다"고 언급하면서, 의무 임대 종료 후에도 무기한 유지되던 양도세 중과배제 혜택에 기한을 두겠다는 방침까지 나온 거예요. 정책이 이렇게 빠르게 변할 수 있다는 걸, 직접 겪어보니 체감이 달라요. 임대사업자 폐지, 왜 갑자기 세금이 달라지는 건지 정리하면 이렇거든요. 2017~2018년에 정부가 전월세 시장 안정을 명목으로 임대사업자 등록을 적극 권장했잖아요. 취득세·재산세 감면, 종부세 합산배제, 양도세 중과배제까지. 혜택이 워낙 파격적이라 당시 등록자가 폭발적으로 늘었어요. 그런데 2020년 7·10 대책에서 아파트 등록임대사업자 제도를 아예 폐지해버렸어요. 단기(4년) 임대는 즉시 신규 등록 중단, 아파트 장기(8년) 임대도 폐지 수순을 밟았고요. 그때 이미 등록한 사람들은 의무 임대기간이 끝나면 자동으로 말소되도록 설계됐습니다. ...

📋 목차 비과세인 줄 알았는데 양도세 추징당한 이유 다운계약서 한 장이 부른 40% 가산세 양도세 신고기한 넘기면 벌어지는 일 재산세 깜빡한 대가, 생각보다 크다 종부세에서 자주 터지는 과세기준일 함정 증여세 신고 늦장 부리면 수백만 원 추가 자주 묻는 질문 5가지 부동산 세금을 줄이려는 시도가 오히려 가산세라는 더 큰 세금을 부르는 경우가 생각보다 흔합니다. 국세청이 공개한 실수사례를 보면 "설마 나도?" 싶은 케이스가 수두룩한데, 직접 주변에서 겪은 사례까지 합치면 패턴이 꽤 뚜렷하거든요. 솔직히 저도 몇 년 전에 양도세 신고 시점을 헷갈려서 세무사한테 급하게 전화한 적이 있어요. 다행히 기한을 며칠 남긴 상태였지만, 그때 식은땀이 얼마나 났는지. 부동산 거래를 해본 분이라면 한 번쯤은 "이 세금 진짜 내야 돼?" 하면서 꼼수를 떠올린 경험이 있을 거예요. 근데 그 꼼수가 가산세로 돌아온 사례를 실제로 많이 봤거든요. 한 지인은 1세대 1주택 비과세를 당연히 받을 줄 알고 신고조차 안 했다가, 거주요건 미충족으로 양도세 본세에 무신고 가산세 20%까지 얹어서 납부했어요. 세금을 "안 내도 되는 건 줄 알았다"는 말을 반복하더라고요. 이 글에서는 그런 뼈아픈 사례들을 유형별로 풀어보려고 합니다. 다운계약서 한 장이 부른 40% 부정 가산세 부동산 거래에서 가장 치명적인 실수 중 하나가 거짓계약서, 흔히 말하는 다운계약서예요. 실제 거래가격보다 낮춰서 신고하면 양도세를 줄일 수 있다고 생각하는 건데, 이게 걸리면 상상 이상의 타격을 받습니다. 국세청 자료를 보면, 아파트를 7억 원에 팔면서 6억 원으로 계약서를 작성한 사례가 나와요. 이 경우 단순 과소신고가 아니라 "부정행위" 로 분류되거든요. 일반 과소신고 가산세가 10%인데, 부정행위는 40%입니다. 거기에 납부지연가산세(하루당 0.022%)까지 붙으니까 1년만 지나도 원래 세금의 절반 이상...

집을 사고팔 때마다 '취득세랑 등록세가 같은 건가?', '양도세는 대체 얼마나 나오는 거지?' 하고 혼란스러웠던 분들, 저도 첫 아파트 매수할 때 완전히 똑같았거든요. 2026년 기준으로 세 가지 세금의 차이점을 실제 납부 경험과 함께 깔끔하게 정리해봤습니다. 📋 목차 1. 취득세란 — 집 살 때 내는 세금의 정체 2. 등록세는 지금도 있는 건가? 2011년 통합의 진실 3. 양도소득세 — 팔 때 진짜 무서운 세금 4. 취득세 vs 등록세 vs 양도세, 한 눈에 비교 5. 실수하기 쉬운 세금 오해 3가지 6. 2026년 절세 타이밍, 놓치면 수천만 원 차이 7. 자주 묻는 질문 (FAQ) 사실 저는 2019년에 첫 집을 매수하면서 '취득세'와 '등록세'를 따로 준비했다가 법무사한테 "그거 이제 하나예요"라는 말을 듣고 당황했던 기억이 있어요. 그때 느꼈죠. 부동산 세금은 한 번이라도 직접 내봐야 감이 잡힌다는 걸요. 문제는 양도세까지 합치면 구조가 꽤 복잡해진다는 거예요. 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서, 시기에 따라 세 부담이 수천만 원씩 달라지는 상황이거든요. 이 글에서는 세 가지 세금의 개념부터 2026년 최신 세율, 실제 계산 사례, 절세 포인트까지 한 번에 다뤄보려 합니다. 특히 부동산을 처음 사는 분이라면, 끝까지 읽어보시면 세무사 상담 전에 기본 개념 정도는 확실히 잡을 수 있을 거예요. 취득세란 — 집 살 때 내는 세금의 정체 취득세는 이름 그대로 부동산을 '취득'할 때 내는 지방세입니다. 매매든, 증여든, 상속이든 부동산의 소유권이 넘어오는 순간 과세 대상이 돼요. 아파트, 빌라, 단독주택은 물론이고 토지, 상가, 오피스텔까지 전부 해당합니다. 2026년 기준 주택 취득세율은 크게 세 구간으로 나뉘어요. 6억 원 이하면 1% , 6억 초과~9억 이하는 1~3% 사이에서 가격에...