땅이야기

📋 목차 산지전용허가 비용은 무엇을 내는 걸까 2026년 평당 부담금은 얼마일까 100평을 전용하면 얼마가 나올까 공시지가가 높으면 얼마나 늘어날까 부담금 밖에 어떤 비용이 더 들까 토지를 사기 전에 무엇을 확인할까 자주 묻는 질문 임야에 주택이나 창고를 지으려고 비용을 알아보면 평당 몇만원이라는 말부터 듣게 돼요. 이 금액은 보통 산지전용허가 과정에서 내는 대체산림자원조성비를 뜻하거든요. 실제 청구액은 산지 구분과 허가면적, 개별공시지가에 따라 달라져요. 설계비와 측량비, 복구비 예치금까지 더하면 처음 예상한 금액보다 커질 수 있어요.   2026년 산림청 고시 기준으로 준보전산지는 ㎡당 8,340원에서 계산을 시작해요. 보전산지는 ㎡당 10,840원이고 산지전용·일시사용제한지역은 ㎡당 16,680원이에요. 여기에 해당 토지 개별공시지가의 1,000분의 1을 ㎡마다 더해요. 평당 계산은 이 단가에 3.3058을 곱하면 돼요. 산지전용허가 비용은 무엇을 내는 걸까 임야를 건축과 주차장, 진입로 같은 다른 용도로 사용하려면 산지전용허가나 신고 대상인지 확인해야 해요. 허가를 받는 과정에서 대표적으로 부과되는 금액이 대체산림자원조성비예요. 산림이 줄어드는 만큼 다른 산림자원을 조성하는 데 필요한 비용을 부담하는 구조죠. 토지를 산 가격과는 별개로 납부해야 해요.   산지관리법상 계산 기준은 평이 아니라 실제 전용면적 ㎡예요. 임야 전체가 1,000평이어도 건물과 마당, 진입로를 합쳐 200평만 허가받는다면 원칙적으로 허가면적을 기준으로 계산해요. 경계 밖 절토와 성토 구간까지 전용면적에 포함될 수 있죠. 단순히 건축물 바닥면적만 계산한 적 있어요? 건물 면적만 곱하면 금액이 부족할 수 있어요 진입로와 마당을 포함한 전용면적을 확인하세요 2026년 평당 부담금은 얼마일까 2026년도 대체산림자원조성비 부과기준은 산림청고시 제2026-16호에서 확인할 수 있어요. 기본 산출금액만 평으로 환산하면...

📋 목차 농지연금 가입조건부터 확인하면 탈락을 줄여요 담보로 맡길 농지는 이런 기준을 봐요 농지 평가금액은 두 방식 중에서 골라요 실제 금액을 넣어보면 차이가 이렇게 나요 지급방식에 따라 월 수령액이 달라져요 신청 전에 서류와 비용을 챙겨야 해요 자주 묻는 질문 농사를 오래 지었어도 나이와 농지 보유기간 중 하나가 맞지 않아 농지연금 상담 단계에서 멈추는 경우가 꽤 많아요. 특히 토지 시세가 5억 원이라고 생각했다가 실제 담보 평가금액이 3억 원대로 잡히면 예상했던 월 지급금과 차이가 커지거든요. 농지연금은 단순히 땅값을 매달 나눠 받는 제도가 아니에요. 가입자의 나이와 농지가격, 지급방식, 적용이자율과 위험률까지 함께 반영되는 구조예요.   2026년 기준 핵심은 만 60세 이상인지, 영농경력이 5년 이상인지, 담보농지가 법에서 정한 조건을 갖췄는지예요. 평가금액은 보통 개별공시지가 100%와 감정평가액의 90% 중 신청자가 선택하게 돼요. 감정가가 무조건 유리하다고 생각하기 쉽지만 감정평가 수수료까지 넣어 보면 결과가 달라질 수 있죠. 그래서 가입조건과 평가방식을 한 묶음으로 봐야 실수하지 않아요.   농지연금 가입조건부터 확인하면 탈락을 줄여요 농지연금은 소유 농지를 담보로 제공하고 매월 생활자금을 받는 제도예요. 한국농어촌공사가 운영하며, 농지를 처분하지 않고도 노후 현금흐름을 만들 수 있다는 점이 특징이죠. 국민연금과는 별개라서 국민연금을 받고 있어도 조건만 맞으면 신청할 수 있어요. 농지에서 계속 농사를 짓거나 임대해 추가 소득을 얻을 수도 있다는 점도 눈에 띄어요.   연령은 신청연도 말일을 기준으로 신청자가 만 60세 이상이어야 해요. 법제처 국가법령정보센터에 공개된 관련 시행령 개정 취지를 보면 과거 만 65세였던 연령 기준이 만 60세로 낮아졌어요. 부부가 함께 사는 경우에는 농지 소유자이자 가입자가 연령요건을 갖추는지가 먼저 확인돼요. 배우자 승계를 원한다면 배우자의 ...

 집이 여러 채라 종부세가 걱정되는데 임대를 주고 있으니 합산배제를 신청하면 된다고 생각하셨나요? 저도 처음에는 세입자가 사는 주택이면 종부세 계산에서 모두 빠지는 줄 알았는데요. 실제로는 다주택자라는 이유만으로 신청할 수 있는 제도가 아니에요. 2026년 종부세 합산배제는 법에서 정한 임대주택이나 사원용주택, 기숙사, 일정한 미분양주택 등에만 적용됩니다. 임대주택은 사업자등록과 주택 유형, 등록 시기, 공시가격, 임대기간, 임대료 증액 제한 같은 요건을 함께 확인해야 해요. 신고기간은 현행 국세청 안내 기준으로 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지예요. 최초 신청이거나 소유권·전용면적 등 기존 신고 내용이 달라졌다면 홈택스 또는 관할 세무서를 통해 신고해야 합니다. 단순한 종부세 절세 신청이 아니라 사후관리까지 이어지는 제도라는 점부터 기억해 주세요. 🏠 합산배제는 주택 수를 없애는 제도가 아니에요 종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 삼아 주택 보유 현황을 판단해요. 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제와 공정시장가액비율 등을 반영해 세액을 계산하게 됩니다. 합산배제 대상이 된 주택은 주택분 종부세 과세표준을 계산할 때 합산 대상에서 제외돼요. 그래서 요건을 충족한 임대주택이나 사원용주택이 있다면 종부세 부담이 달라질 수 있죠. 하지만 해당 주택의 법적 소유권이 사라지거나 모든 세법에서 주택 수가 없어지는 것은 아니에요. 취득세와 양도소득세, 종부세의 주택 수 판단 기준은 서로 다를 수 있거든요. 여기서 가장 흔한 오해가 생겨요. 종부세 합산배제를 받았으니 양도세에서도 무조건 주택 수에서 빠질 것이라고 생각하는 경우예요. 세목과 특례마다 요건이 다르므로 별도로 확인해야 합니다. 또한 다주택자가 보유한 일반 아파트를 월세나 전세로 주고 있다는 사실만으로 합산배제되는 것도 아니에요. 법에서 정한 임대주택 유형과 등록 요건을 충족하는지가 핵심이에요. 저는 주택별로 주소와 취득일, 임대사업자 등록일, 공시가격, 전용면적을 한 줄...

📋 목차 임대수익률 공식부터 제대로 잡아볼까요 매입가 외에 들어가는 돈이 꽤 많더라고요 월세에서 꼭 빼야 할 비용은 뭘까요 대출을 받으면 수익률이 얼마나 달라질까요 20억 꼬마빌딩으로 계산해봤더니 이렇더라 계산기 숫자만 믿으면 놓치는 게 있어요 자주 묻는 질문 매물 광고에 적힌 임대수익률 4%를 보고 괜찮다고 느꼈다가 실제 통장에 남는 돈을 계산하면 2%대로 떨어지는 일이 꽤 흔해요. 매매가격만 분모에 넣고 월세 합계만 분자에 넣으면 취득 부대비용과 공실, 수선비, 대출이자가 통째로 빠지기 때문이죠. 20억원짜리 꼬마빌딩에서 비용을 1억원만 빠뜨려도 자기자본수익률이 눈에 띄게 달라져요. 숫자 하나가 투자 판단을 바꿔놓는 셈이에요.   저도 처음에는 연 월세를 매입가로 나누면 끝이라고 생각했거든요. 근데 실제 매물을 놓고 계산표를 만들어보니 같은 월세를 받더라도 보증금 처리, 취득비, 대출금리와 공실 가정에 따라 결과가 완전히 달라지더라고요. 특히 표면수익률과 순수익률, 자기자본수익률을 섞어 쓰면 좋은 매물처럼 보이는 착시가 생겨요. 이번 글에서는 바로 써먹을 수 있는 공식과 20억원 사례를 한 흐름으로 풀어볼게요.   임대수익률 공식부터 제대로 잡아볼까요 꼬마빌딩 임대수익률은 한 가지 숫자로 끝나지 않아요. 매물 광고에서 흔히 보이는 수치는 표면수익률이고, 실제 운영비를 반영한 값은 순수익률이에요. 대출까지 포함해 내 돈이 얼마나 불어나는지 보려면 자기자본수익률을 따로 계산해야 하죠. 세 개를 나란히 봐야 매물의 속살이 보여요.   표면수익률 공식은 연간 임대료를 총매입원가로 나눈 뒤 100을 곱하면 돼요. 연간 임대료는 월세에 12개월을 곱한 금액이며 관리비는 임대인이 실제로 이익으로 가져가는 부분만 넣는 편이 안전해요. 총매입원가는 매매가에 취득세, 중개보수, 법무비, 초기 수선비 같은 비용을 더한 값이에요. 단순해 보여도 분모를 매매가로만 잡으면 수치가 부풀어 오른다고요. ...