땅이야기

🏠 2026 최신 임차인 대응 가이드 전세계약 중 집주인이 사망하면 계약이 무효가 되는지, 누구에게 보증금을 청구해야 하는지, 임차권등기명령과 HUG 보증이행은 어떻게 진행해야 하는지 한 번에 정리했습니다. 작성자: 송석 이메일: jw428a8@naver.com 주제: 임대인 사망 · 전세보증금 · 상속인 승계 목차 1. 임대인이 사망해도 전세계약은 사라지지 않는다 2. 누가 새 임대인이 되는가 3. 계약 종료·갱신거절 통지는 누구에게 해야 하나 4. 보증금 반환을 받는 실제 순서 5. 임차권등기명령이 중요한 이유 6. HUG 반환보증 가입자의 절차 7. 상속포기·연락두절·상속인 불명 상황 8. 자주 묻는 질문 1. 임대인이 사망해도 전세계약은 사라지지 않습니다 전세계약 기간 중 임대인이 사망하면 임차인은 먼저 “계약이 끝난 것인가?”, “새 계약서를 다시 써야 하나?”, “보증금을 누구에게 받아야 하나?”라는 불안을 느끼게 됩니다. 결론부터 말하면, 임대인의 사망만으로 기존 전세계약이 자동 종료되지는 않습니다. 임대차계약은 임대인의 사망과 별개로 남아 있고, 임대인의 재산상 권리와 의무는 상속인에게 승계되는 것이 원칙입니다. 핵심 법적 근거는 「민법」 제1005조입니다. 이 조항은 상속인이 상속개시 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리와 의무를 승계한다고 정합니다. 전세보증금 반환채무는 일반적으로 임대차와 관련된 재산상 채무이므로, 임대인이 사망하면 그 반환의무도 상속인 쪽으로 넘어간다고 이해하면 됩니다. 핵심 정리: 임대인이 사망해도 임차인은 기존 계약...

2026 최신 기준 · 부모자식 간 전세계약 체크리스트 가족끼리 전세계약을 맺는 것 자체가 곧바로 불법은 아닙니다. 다만 부모와 자녀는 특수관계에 있으므로, 계약서만 써두었다고 정상 임대차로 인정되는 것은 아닙니다. 실제 보증금 지급, 독립 거주, 전입신고, 확정일자, 자금 출처, 만기 반환까지 전 과정이 객관적 자료로 맞아야 합니다. 목차 1. 핵심 요약: 인정되는 계약과 의심받는 계약 2. 부모자식 간 전세계약 인정 요건 7가지 3. 반드시 준비할 증빙서류 목록 4. 증여세·자금출처 조사에서 보는 포인트 5. 계약 전부터 만기 반환까지 실무 절차 6. 인정 가능성이 높은 사례와 위험한 사례 7. 자주 묻는 질문 1. 핵심 요약: 가족 간 전세계약도 “실제 거래”이면 인정될 수 있다 부모자식 간 전세계약은 민법상 가족이라는 이유만으로 금지되는 계약은 아닙니다. 문제는 세무서, 금융기관, 보증기관, 분쟁 발생 시 법원이 그 계약을 실제 임대차로 볼 수 있느냐입니다. 가족 간 거래는 제3자 간 거래보다 경제적 이해가 느슨하게 보일 수 있기 때문에, 계약의 실질을 더 엄격하게 확인받는다고 이해하면 쉽습니다. ✅ 인정 핵심 시세에 맞는 전세보증금, 실제 계좌이체, 임차인의 실거주, 전입신고와 확정일자, 만기 반환 자료가 있어야 합니다. ⚠️ 위험 신호 보증금이 오가지 않았거나, 부모와 자녀가 계속 같은 집에 살거나, 보증금 출처가 불명확하면 증여로 의심받을 수 있습니다. 📌 결론 “계약서 작성”보다 중요한 것은 계약서 내용대로 돈과 거주...

📌 송석 님의 블로그 · 작성일: 2026년 5월 18일 ▲ 상속주택 2채 비과세 판정의 핵심 5가지 기준 📑 이 글의 목차 상속주택 2채 보유 시 1세대1주택 비과세의 기본 원칙 선순위 상속주택 판정 4단계 기준 공동상속주택 소수지분과 주택수 계산 일반주택·상속주택 양도순서 전략 협의분할로 상속주택 2채를 1채로 줄이는 방법 동일세대원 상속·후순위 상속주택의 함정 2026년 실전 시나리오 5가지와 절세 결론 자주 묻는 질문 7가지 부모님이 갑작스럽게 돌아가시고 남기신 부동산이 한두 채가 아니라 두 채라면, 상속인 입장에서는 슬픔에 더해 세금 걱정까지 겹치게 됩니다. 특히 본인이 이미 한 채를 보유한 1주택자라면 이제 갑자기 3주택자가 되어, 상속주택 2채 비과세 가 과연 가능한지부터 고민하게 됩니다. 결론부터 말씀드리면, 우리 세법은 본인의 의지와 무관하게 발생한 상속의 특수성을 고려해 1세대1주택 비과세 특례 를 두고 있지만, 그 적용 범위는 의외로 좁고 까다롭습니다. 상속주택이 2채일 때는 더 그렇습니다. 핵심은 단순합니다. 상속주택 특례는 선순위 상속주택 1채에만 적용된다는 것입니다. 두 채를 모두 비과세로 처리하는 길은 원칙적으로 막혀 있으며, 나머지 1채는 일반 주택으로 간주되어 주택수에 산입됩니다. 이 단순한 원칙을 모르고 상속주택을 먼저 양도해 버리거나, 일반주택을 잘못된 순서로 처분하면 수천만 원에서 수억 원의 양도소득세를 부담하게 됩니다. 본 글에서는 2026년 기준 소득세법 시행령 제155조와 국세청 예규를 바탕으로, 상속주택 2채 보유 시의 비과세 판정 구조를 사례와 함께 정리합니다. 상속주택 특례 적용 가능 주택수: 최대 1채 1. 상속주택 2채 보유 시 1세대1주택 비과세의 기본 원칙 ▲ 상속주택 비과세의 출발점: 소득세법 시행령 제155...

홈 > 부동산 세금 > 이월과세 계산 📌 송석 님의 블로그 · 작성일: 2026년 5월 18일 · 양도세 이월과세 계산 정보 ▲ 2026년 개정세법 기준 증여 후 양도세 이월과세 계산 가이드 📑 목차 (Table of Contents) 이월과세란 무엇인가 — 핵심 개념 정리 2023년 개정사항 — 5년에서 10년으로 연장 이월과세 적용 요건 4가지 이월과세 계산 공식과 단계별 풀이 실제 계산 사례 3가지 (배우자·자녀·예외) 이월과세 회피 전략 5선 자주 묻는 질문 FAQ 7선 증여 후 양도세 이월과세 는 부동산 절세를 고민하는 모든 분이 반드시 알아야 할 핵심 제도입니다. 배우자나 자녀에게 부동산을 증여한 뒤 일정 기간 내에 양도하면, 수증자가 양도한 것임에도 불구하고 증여자의 당초 취득가액 을 기준으로 양도세를 계산하는 특례 규정입니다. 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 적용기간이 기존 5년에서 10년으로 두 배 연장 되면서, 단기 절세 목적의 증여는 사실상 차단되었습니다. 이 글에서는 소득세법 제97조의2에 근거한 이월과세의 정확한 계산 방법을, 실제 사례 3건과 함께 단계별로 풀어드립니다. 부동산 양도를 앞두고 있거나 증여 시점을 고민 중이라면, 끝까지 읽으신 뒤 본인 상황에 대입해 시뮬레이션해보시기 바랍니다. 잘못된 시점 선택 하나로 수천만 원에서 수억 원의 세금 차이 가 발생할 수 있는 만큼, 정확한 이해가 무엇보다 중요합니다. 💡 한 줄 요약 : 이월과세는 "증여자의 취득가액으로 양도세를 계산"하는 제도로, 2023년부터 적용기간이 5년 → 10년으로 연장되어 단기 절세 효과가 크게 줄었습니다. 1. 이월과세란 무엇인가 — 핵심 개념 정리 ▲ 이월과세는 취득가액을 증여자 기준으로 "이월"시키는 ...