땅이야기

재계약 날짜가 다가오면 상가를 운영하는 사장님들의 머릿속이 복잡해집니다. 건물주로부터 "보증금과 월세를 각각 10% 올리겠다"는 통보를 받았을 때, 많은 분들이 상가건물임대차보호법상 5% 상한 규정 을 떠올리면서도 정작 "이미 도장을 찍어버렸는데 지금이라도 돌려받을 수 있을까?"라는 질문 앞에서는 막막해합니다. 인터넷에 떠도는 정보들은 대부분 "5%를 초과하면 무효"라는 원칙만 반복할 뿐, 실제로 어떤 경우에 반환이 가능하고 어떤 경우에는 불가능한지를 판례를 통해 명확히 구분해주지는 않습니다. 이 글에서는 상가건물임대차보호법 제11조에 따른 차임증감청구권 의 5% 상한 규정을 계산법부터 짚어보고, 실제로 5%를 초과해서 임대료를 지급한 사례에서 법원이 어떤 기준으로 반환 여부를 갈랐는지 대법원 판례를 통해 비교해보겠습니다. 아울러 환산보증금을 초과하는 상가는 정말 아무런 제한 없이 임대료를 올릴 수 있는지, 그리고 이미 초과 지급한 돈을 돌려받으려면 실제로 어떤 절차를 밟아야 하는지까지 실행 가능한 수준으로 정리했습니다. 핵심 요약 상가건물임대차보호법상 차임·보증금 증액은 원칙적으로 5%를 초과할 수 없고, 이를 초과하는 합의는 강행규정 위반으로 초과분이 무효가 될 수 있습니다. 다만 이 규정은 임대차가 존속하는 중에 일방이 증액을 청구한 경우 에만 적용되며, 계약이 종료된 뒤 새로 맺은 재계약이나 당사자 간 자유로운 합의로 증액한 경우에는 적용되지 않는다는 것이 대법원의 확립된 입장입니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결). 반대로 계약갱신요구권을 이미 행사한 뒤 형식만 신규계약처럼 바꾼 경우라면, 실질이 갱신이라는 이유로 5% 제한이 그대로 적용되어 초과분 반환이 인정된 사례도 있습니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결). 결국 "돌려받을 수 있는가"는 계약서의 제목이 아니라 그 계약이 갱신인지 ...

작성자: 송석 (정비사업 분석 전문가) 발행일: 2026.08.18 📋 목차 바로가기 1. 리모델링 수직증축 동의율 요건 서론 및 시장 환경 2. 주택법상 리모델링 조합설립 동의율과 법적 쟁점 3. 사업계획승인 및 행위허가 동의율 75% 확보 요건 4. 수직증축 층수 제한 규정과 구조도면 보유 요건 5. 수직증축 1차·2차 안전진단 기준 및 B등급 판정 요건 6. 국토안전관리원 1·2차 전문기관 구조안전성 검토 절차 7. 수직증축 vs 수평증축 사업성·공기·리스크 비교 분석 8. 동의율 조기 달성을 위한 단계별 주민 설득 전략 9. 자주 묻는 질문 (FAQ) 10. 총정리 및 결론 1. 리모델링 수직증축 동의율 요건 서론 및 시장 환경 도심 내 유휴 부지가 고갈되고 노후화된 중고층 아파트 단지가 급증하면서 기존 골조를 유지하며 주거 환경을 개선하는 공동주택 리모델링 사업이 주요 정비 대안으로 자리잡고 있습니다. 특히 기존 아파트 상부로 세대수를 늘려 일반분양을 확보할 수 있는 수직증축 방식은 조합원의 분담금을 경감시키는 핵심 해법으로 평가받아 왔습니다. 하지만 리모델링 수직증축은 하중 가중으로 인한 구조 안전성 문제가 직결되어 있어 법정 동의율과 기술적 인허가 장벽이 매우 높게 형성되어 있습니다. 수직증축 리모델링을 성공적으로 추진하기 위해서는 초기 조합설립 단계의 동의율 충족뿐만 아니라 향후 사업계획승인 및 행위허가 단계에서 요구되는 법적 요건을 빈틈없이 이해해야 합니다. 많은 추진위원회가 초기 주민 동의율 확보에는 성공하지만, 이후 심층 안전진단과 행위허가 기준을 충족하지 못해 사업이 장기화되는 위험을 겪습니다. 따라서 주택법령과 국토교통부 기준에 명시된 법적·기술적 지표를 정밀하게 사전 검토하는 것이 필수적입니다. ...

송 송석 부동산 경제 칼럼니스트 · 법인 자산관리 및 세제 전문 · jw428a8@naver.com 법인 명의로 보유하던 부동산을 매각하고 회사를 정리하려는 순간, 예상보다 훨씬 큰 세금 고지서를 마주하는 경우가 많습니다. 그 핵심 원인은 대부분 법인 청산소득세 를 사업연도 소득세와 별개의 세금으로 정확히 이해하지 못한 데 있습니다.  부동산을 오래 보유한 법인일수록 자산 가치와 자기자본 사이의 격차가 크게 벌어져 있어, 해산 시점에 이 격차가 한꺼번에 과세 대상으로 잡히기 때문입니다. 이 글에서는 청산소득세가 어떤 구조로 계산되는지, 부동산 매각 시 추가로 붙는 토지등양도소득 법인세는 무엇인지, 그리고 실제로 세금을 줄일 수 있는 절세 전략은 무엇인지 실무 기준으로 정리했습니다. 📋 목차 법인 청산소득세란 무엇인가 청산소득금액 계산 구조 완전정복 부동산 매각 시 추가되는 토지등양도소득 법인세 법인 해산·청산 절차와 세무 신고 타임라인 청산소득세 절세를 위한 핵심 전략 2026년 법인세율 인상이 미치는 영향 실전 사례로 보는 청산소득세 계산 자주 묻는 질문(FAQ) 법인 청산소득세란 무엇인가 법인세법은 법인의 소득을 크게 세 갈래로 나누어 과세합니다. 매년 발생하는 각 사업연도 소득, 법인이 해산할 때 발생하는 청산소득, 그리고 부동산을 양도할 때 별도로 추가되는 토지등양도소득이 그것입니다. 이 중 청산소득은 법인이 사업을 접고 자산을 모두 처분한 뒤 남은 재산을 주주에게 나눠주기 직전 단계에서 계산되는 소득으로, 법인의 존속 기간 동안 과세되지 않고 누적된 자산 가치 증가분을 마지막에 한꺼번에 과세하는 성격을 가지고 있습니다. 청산소득세의 법적 근거와 과세 취지 「법인세법」 제79조는 내국법인이 해산한 경우 청산소득의 금액을 해산에 의한 잔여재산의 가액에서 해산등기일 현재의 자기자본 총액을 뺀 금액으...

송석 | 도시정비사업 실무 금융 분석가 · 발행일: 2026. 08. 15 목차 (Table of Contents) 1. 가로주택정비사업과 분담금 산정의 본질적 메커니즘 2. 비례율 산정 공식과 핵심 변수의 수학적 상관관계 3. 종전자산평가와 권리가액 확정 프로세스 4. 조합원 분양가 결정 요인과 공사비 변동성 영향 5. 실전 사례를 통한 유형별 분담금 정밀 시뮬레이션 6. 2026년 정비사업 금융 환경 변화와 추가분담금 리스크 헷지 7. 사업단계별 조합원이 반드시 점검해야 할 체크리스트 자주 묻는 질문 (FAQ) ▲ 소규모 정비사업 현장의 실질 사업성을 좌우하는 분담금 정밀 분석 모델 대한민국 도심 내 노후 주거지의 정비 사업 방식이 다변화되면서, 대규모 재개발·재건축의 대안으로 자리 잡은 가로주택정비사업 에 대한 조합원들의 관심이 그 어느 때보다 뜨겁습니다. 기존 도로망과 기반시설의 골격을 유지하면서 노후 불량 주거지를 신축 공동주택으로 탈바꿈하는 이 사업은 절차가 간소화되어 빠른 사업 속도를 자랑합니다. 하지만 정비사업의 성패를 가르고 소유자들의 실질적인 재산권을 좌우하는 궁극적인 질문은 언제나 하나로 귀결됩니다. "과연 내가 새 아파트에 입주하기 위해 내야 하는 가로주택정비사업 분담금 계산 금액은 정확히 얼마인가?"라는 질문입니다. 정비사업 현장에서 분담금의 본질을 정확히 이해하지 못하고 막연한 기대감만으로 사업에 동의했다가, 관리처분계획 수립 단계에서 예상치 못한 수억 원의 추가분담금 고지서를 마주하고 패닉에 빠지는 소유자들을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 사업의 속도가 빠른 만큼 사업비와 분양수입의 변동이 조합원 개개인에게 전달되는 속도 역시 대단히 신속합니다. 따라서 초기 단계부터 권리가액과 비례율이 ...