땅이야기

2026.04.12 · 글 송석 · 부동산 경매 실전 경험 기반 📋 목차 1. 소액 경매, 왜 지금 몰리는 걸까 2. 물건 찾기부터 권리분석까지 – 입찰 전 리서치 3. 법원 입찰 당일, 실제로 이렇게 진행됩니다 4. 낙찰 후 잔금·등기·명도 – 진짜 전쟁은 여기서부터 5. 세금과 부대비용, 대출까지 자금 흐름 전체 정리 6. 초보 시절 제가 당한 실수 3가지와 교훈 7. 자주 묻는 질문 FAQ 소액 부동산 경매 는 1,000만 원 안팎의 보증금만으로 시세보다 저렴한 부동산을 취득할 수 있는 투자법인데요, 입찰표 한 장 잘못 쓰면 보증금이 증발하는 세계이기도 합니다. 제가 직접 경험한 입찰 절차와 실수담을 낱낱이 풀어 드릴게요. 처음 경매에 관심을 가진 건 전세 사기 뉴스가 쏟아지던 때였거든요. 월급을 모아봐야 수도권 아파트는 꿈도 못 꾸겠다 싶었고, 그때 지인이 "경기도 외곽 오피스텔 경매로 700만 원 넣고 시작했다"는 얘기를 하더라고요. 반신반의했지만 대법원 경매정보 사이트를 처음 열어본 순간, 감정가 8,000만 원짜리 빌라가 2회 유찰돼서 최저가 5,120만 원에 나와 있는 걸 봤어요. 입찰 보증금 512만 원이면 도전할 수 있는 금액이잖아요. 그런데 막상 해보니 입찰 전 준비량이 어마어마했습니다. 등기부등본 분석, 현장 임장, 시세 조사, 자금 계획… 이 모든 걸 빠짐없이 해야 비로소 입찰표에 숫자를 적을 수 있더라고요. 이 글에서는 "이 정도만 알면 첫 입찰은 거뜬하다"는 수준까지 실전 기준으로 정리해 봤습니다. 소액 경매, 왜 지금 몰리는 걸까 소액 경매가 뜨는 이유는 단순합니다. 금리가 높으니 대출 부담에 못 이겨 경매로 넘어오는 물건이 늘었고, 동시에 매매 시장에서 매수 심리가 위축되면서 경매 시장의 경쟁률이 상대적으로 낮아졌거든요. 2026년 1분기 전국 법원 경매 접수 건수는 전년 동기 대비 약 12% 증가한 것으로 집계되고 있어요. 특히 공시가격 1억...

📋 목차 1. 2026년 세율 구조, 법인과 개인은 이렇게 다르다 2. 취득세부터 벽이다 — 법인 주택 12% 중과의 무게 3. 보유 단계: 종부세·재산세, 법인이 더 아픈 이유 4. 양도할 때 진짜 승부 — 법인 추가세율 20%의 함정 5. 가족법인으로 소득 분산? 2026년 규정 변화 체크 6. 법인 설립 비용과 절차, 실제로 얼마나 드나 7. 결론 — 법인이 유리한 사람 vs 개인이 나은 사람 부동산 법인을 세우면 절세가 된다는 말 , 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 실제로 법인세율은 종합소득세율보다 낮은 구간이 많지만, 취득세 중과·종부세 공제 불가·양도 시 추가세율까지 합치면 이야기가 완전히 달라집니다. 제가 2022년에 부동산 임대 법인을 하나 세웠거든요. 그때 세무사한테 "법인세율 낮으니까 당연히 유리하죠"라는 말만 듣고 시작했는데, 3년 지나 보니까 그게 반만 맞는 얘기였어요. 취득 단계에서 이미 수천만 원이 더 나갔고, 종부세 고지서를 받아들었을 때는 솔직히 멘탈이 흔들렸습니다. 특히 2026년부터 법인세율이 전 구간 1%포인트 인상됐잖아요. 이 변화까지 반영하면 법인 vs 개인의 손익 계산이 또 한 번 바뀝니다. 오늘은 취득-보유-양도 전 과정에서 어떤 차이가 나는지, 제 실제 경험과 2026년 최신 세법을 기준으로 정리해 볼게요. "나는 법인이 맞는 건가, 개인이 맞는 건가" 고민되시는 분들에게 꽤 구체적인 판단 기준이 될 거예요. 2026년 세율 구조, 법인과 개인은 이렇게 다르다 부동산 투자 소득에 대한 세금 구조를 이해하려면, 우선 법인세와 종합소득세의 세율 차이부터 봐야 해요. 숫자만 놓고 보면 법인이 압도적으로 유리해 보이거든요. 근데 현실은 그렇게 단순하지 않습니다. 2026년 1월 1일 이후 개시 사업연도부터, 법인세율이 전 구간 1%포인트 인상됐어요. 2022년 윤석열 정부 때 1%p 낮췄던 걸 다시 원래대로 돌린 겁니다. 국회예산정책처에 따르면...

📋 목차 1. 관리비 고지서, 제대로 읽는 법부터 달라진다 2. 전기·가스·수도 — 세대별 에너지 절감 실전 3. 정부 캐시백 3종 — 신청 안 하면 그냥 버리는 돈 4. 관리비 할인카드 실속 비교 5. 공용 관리비, 입주민이 직접 줄이는 구조 6. TV 수신료·장기수선충당금 — 숨겨진 환급금 7. 월별 관리비 점검 루틴과 장기 전략 2026년 1월 전국 아파트 84㎡ 평균 관리비가 28만 812원 으로 전년 동월 대비 4% 넘게 올랐습니다. 매달 빠져나가는 이 돈, 항목별로 뜯어보면 실제로 줄일 수 있는 금액이 생각보다 꽤 큽니다. 솔직히 말하면, 저도 작년까지 관리비 고지서를 대충 훑어만 봤거든요. 총액만 보고 "이번 달도 많이 나왔네" 하고 넘겼는데, 어느 날 문득 고지서 항목을 하나하나 뜯어보기 시작했어요. 그랬더니 내가 쓰지도 않는 항목에 돈이 빠져나가고 있었고, 신청만 하면 돌려받을 수 있는 캐시백도 몇 개나 놓치고 있더라고요. 한 달에 3만 원씩만 줄여도 연간 36만 원이에요. 제 경우엔 카드 교체, 캐시백 신청, 에너지 습관 개선을 병행해서 월 8~10만 원 정도 절감 효과를 봤는데, 이번 글에서 그 과정을 항목별로 정리해봤습니다. 관리비 고지서, 제대로 읽는 법부터 달라진다 아파트 관리비는 크게 공용 관리비 와 개별 사용료 로 나뉘거든요. 공용 관리비에는 경비비, 청소비, 소독비, 승강기 유지비, 수선유지비 같은 항목이 들어가고, 개별 사용료에는 전기, 수도, 가스, 난방 같은 우리 집에서 직접 쓴 에너지 비용이 포함돼요. 문제는 대부분의 사람들이 이걸 한 덩어리로만 본다는 거예요. 한국부동산원 K-apt 데이터를 보면 2015년 전국 아파트 ㎡당 월 관리비가 2,091원이었는데, 2024년에는 2,920원까지 올랐어요. 10년 새 약 40% 상승. 특히 인건비(최저임금 인상분)가 공용 관리비를 끌어올리는 주범이라서, 공용 부분은 개인이 직접 통제하기 어려운 구조입니다. 그...

📋 목차 1. 깡통전세, 정확히 뭐가 위험한 건지부터 2. 30초 만에 끝나는 깡통전세 계산법 3. 등기부등본 읽는 법 — 을구가 핵심이다 4. 빌라 시세 제대로 파악하는 실전 루트 5. 건축물대장과 신탁원부 — 2026년 필수 확인 서류 6. 전세보증금 반환보증 — HUG·HF·SGI 가입 전략 7. 2026년 달라진 제도 — 전입신고 즉시 대항력과 안심전세 앱 8. 실전 체크리스트 — 계약 전·중·후 단계별 점검 빌라 전세 계약을 앞두고 있다면 '깡통전세'인지 아닌지 직접 확인할 줄 알아야 보증금을 지킬 수 있습니다. 2026년 기준 누적 전세사기 피해 인정 건수만 3만 6,950건이고, 그 가운데 97.6%가 보증금 3억 원 이하 구간에 집중되어 있거든요. 저도 작년에 서울 외곽 빌라 전세 계약을 앞두고 처음으로 등기부등본이란 걸 제대로 들여다봤어요. 중개사가 "여기 깨끗한 물건이에요"라고 했는데, 직접 확인해보니 채권최고액이 매매가의 70%를 넘기고 있더라고요. 그 순간 등줄기에 식은땀이 났습니다. 그때부터 매물마다 계산기를 두드렸고, 지금은 지인들 계약서까지 대신 봐주는 수준이 됐어요. 이 글에서는 제가 직접 써먹은 확인 방법을 단계별로 풀어볼 건데, 특히 2026년에 새로 바뀐 제도들이 꽤 있어서 그 부분도 빠짐없이 다룹니다. 읽고 나면 최소한 "이 집, 깡통인가 아닌가"는 혼자서도 판별할 수 있을 거예요. 깡통전세, 정확히 뭐가 위험한 건지부터 깡통전세란 주택에 걸린 담보대출(근저당 채권최고액)과 세입자 보증금을 합친 금액이 해당 주택의 실제 매매가를 넘어서는 상태를 뜻해요. 말 그대로 속이 텅 빈 깡통 같다는 건데, 집을 팔아도 세입자한테 돌려줄 돈이 부족하다는 의미입니다. 예를 들어볼게요. 매매가 1억 5천만 원짜리 빌라가 있다고 칩시다. 집주인이 은행에서 주택담보대출 8천만 원을 받았고, 세입자 보증금이 1억 원이에요. 8천만 + 1억 = 1억 ...