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홈 > 부동산 세금 > 이월과세 계산 📌 송석 님의 블로그 · 작성일: 2026년 5월 18일 · 양도세 이월과세 계산 정보 ▲ 2026년 개정세법 기준 증여 후 양도세 이월과세 계산 가이드 📑 목차 (Table of Contents) 이월과세란 무엇인가 — 핵심 개념 정리 2023년 개정사항 — 5년에서 10년으로 연장 이월과세 적용 요건 4가지 이월과세 계산 공식과 단계별 풀이 실제 계산 사례 3가지 (배우자·자녀·예외) 이월과세 회피 전략 5선 자주 묻는 질문 FAQ 7선 증여 후 양도세 이월과세 는 부동산 절세를 고민하는 모든 분이 반드시 알아야 할 핵심 제도입니다. 배우자나 자녀에게 부동산을 증여한 뒤 일정 기간 내에 양도하면, 수증자가 양도한 것임에도 불구하고 증여자의 당초 취득가액 을 기준으로 양도세를 계산하는 특례 규정입니다. 2023년 1월 1일 이후 증여분부터 적용기간이 기존 5년에서 10년으로 두 배 연장 되면서, 단기 절세 목적의 증여는 사실상 차단되었습니다. 이 글에서는 소득세법 제97조의2에 근거한 이월과세의 정확한 계산 방법을, 실제 사례 3건과 함께 단계별로 풀어드립니다. 부동산 양도를 앞두고 있거나 증여 시점을 고민 중이라면, 끝까지 읽으신 뒤 본인 상황에 대입해 시뮬레이션해보시기 바랍니다. 잘못된 시점 선택 하나로 수천만 원에서 수억 원의 세금 차이 가 발생할 수 있는 만큼, 정확한 이해가 무엇보다 중요합니다. 💡 한 줄 요약 : 이월과세는 "증여자의 취득가액으로 양도세를 계산"하는 제도로, 2023년부터 적용기간이 5년 → 10년으로 연장되어 단기 절세 효과가 크게 줄었습니다. 1. 이월과세란 무엇인가 — 핵심 개념 정리 ▲ 이월과세는 취득가액을 증여자 기준으로 "이월"시키는 ...

2026년 3월 16일 · 글 송석 📋 목차 1. 증여 후 양도, 왜 이게 절세가 되는 건지부터 2. 이월과세 10년 규정 — 2023년 이후 바뀐 핵심 3. 배우자 증여 vs 자녀 증여, 어디가 더 유리할까 4. 부담부증여라는 칼 — 제대로 쓰면 수천만 원 절약 5. 감정평가로 취득가액 높이는 실전 테크닉 6. 2026년 5월 양도세 중과 부활, 증여가 대안인 이유 7. 실전에서 흔히 저지르는 실수 5가지 8. 자주 묻는 질문 아버지에게 받은 아파트를 팔면서 양도세를 1억 넘게 줄인 사례를 직접 겪고 나서야, 증여 후 양도 전략이 단순한 이론이 아니라는 걸 체감했습니다. 솔직히 처음엔 무서웠습니다. 세무사한테 "아버지 아파트를 증여받고 나서 파는 게 낫다"는 얘기를 들었을 때, 증여세를 먼저 내고 나중에 양도세까지 내면 오히려 손해 아닌가 싶었거든요. 근데 숫자를 하나하나 뜯어보니까 완전히 다른 그림이 나오더라고요. 특히 2026년은 부동산 세금 지형이 크게 변하는 해입니다. 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 부활하고, 조정대상지역 내 증여 취득세 12.4%는 여전히 부담이 크죠. 이런 상황에서 증여 후 양도를 어떻게 설계해야 하는지, 제가 직접 경험한 내용과 세무사에게 확인받은 팩트를 섞어서 정리합니다. 한 가지 미리 말씀드리자면, 이 글은 세무 조언이 아니라 개인 경험 기반의 정보 공유입니다. 구체적인 절세 설계는 반드시 세무 전문가와 상담하셔야 해요. 같은 전략이라도 보유 기간, 주택 수, 조정지역 여부에 따라 결과가 완전히 달라지니까요. 증여 후 양도, 왜 이게 절세가 되는 건지부터 양도소득세의 기본 구조는 단순합니다. 판 가격에서 산 가격을 빼고, 그 차익에 세금을 매기는 거죠. 여기서 핵심이 되는 게 바로 취득가액 입니다. 아버지가 20년 전에 2억에 산 아파트를 지금 15억에 판다면, 양도차익이 13억이 되겠죠. 여기에 기본세율 6~45%가 붙으면 세금이 어마어마해집니다...