땅이야기

📋 목차 임대수익률 공식부터 제대로 잡아볼까요 매입가 외에 들어가는 돈이 꽤 많더라고요 월세에서 꼭 빼야 할 비용은 뭘까요 대출을 받으면 수익률이 얼마나 달라질까요 20억 꼬마빌딩으로 계산해봤더니 이렇더라 계산기 숫자만 믿으면 놓치는 게 있어요 자주 묻는 질문 매물 광고에 적힌 임대수익률 4%를 보고 괜찮다고 느꼈다가 실제 통장에 남는 돈을 계산하면 2%대로 떨어지는 일이 꽤 흔해요. 매매가격만 분모에 넣고 월세 합계만 분자에 넣으면 취득 부대비용과 공실, 수선비, 대출이자가 통째로 빠지기 때문이죠. 20억원짜리 꼬마빌딩에서 비용을 1억원만 빠뜨려도 자기자본수익률이 눈에 띄게 달라져요. 숫자 하나가 투자 판단을 바꿔놓는 셈이에요.   저도 처음에는 연 월세를 매입가로 나누면 끝이라고 생각했거든요. 근데 실제 매물을 놓고 계산표를 만들어보니 같은 월세를 받더라도 보증금 처리, 취득비, 대출금리와 공실 가정에 따라 결과가 완전히 달라지더라고요. 특히 표면수익률과 순수익률, 자기자본수익률을 섞어 쓰면 좋은 매물처럼 보이는 착시가 생겨요. 이번 글에서는 바로 써먹을 수 있는 공식과 20억원 사례를 한 흐름으로 풀어볼게요.   임대수익률 공식부터 제대로 잡아볼까요 꼬마빌딩 임대수익률은 한 가지 숫자로 끝나지 않아요. 매물 광고에서 흔히 보이는 수치는 표면수익률이고, 실제 운영비를 반영한 값은 순수익률이에요. 대출까지 포함해 내 돈이 얼마나 불어나는지 보려면 자기자본수익률을 따로 계산해야 하죠. 세 개를 나란히 봐야 매물의 속살이 보여요.   표면수익률 공식은 연간 임대료를 총매입원가로 나눈 뒤 100을 곱하면 돼요. 연간 임대료는 월세에 12개월을 곱한 금액이며 관리비는 임대인이 실제로 이익으로 가져가는 부분만 넣는 편이 안전해요. 총매입원가는 매매가에 취득세, 중개보수, 법무비, 초기 수선비 같은 비용을 더한 값이에요. 단순해 보여도 분모를 매매가로만 잡으면 수치가 부풀어 오른다고요. ...