분양권 계약금 포기하면 끝? 위약금·세금 처리 7가지 핵심 정리 (2026)
송석 님의 블로그 · 부동산 세무·분양 실무 정보 작성일: 2026년 5월 14일 📑 이 글의 목차 분양권 계약금 포기, 법적으로 가능한 시점은 언제까지인가 계약금 포기 vs 위약금 청구, 무엇이 다른가 시행사가 계약 해제했을 때 수분양자 권리와 위약금 분양권 위약금에 붙는 부가가치세 처리 위약금을 받은 쪽의 세금 — 기타소득 22% 신고 포기한 계약금, 양도세 필요경비로 인정될까 손해를 최소화하는 7가지 실무 체크리스트 자주 묻는 질문 7가지 ▲ 분양권 계약금 포기 시 위약금과 세금은 절차에 따라 달라집니다 분양권 계약금 포기 는 "계약금만 날리면 끝난다"고 알고 있는 분이 많지만, 실제로는 중도금 납입 여부, 계약 해제의 주체, 계약서상 위약벌 조항 유무에 따라 추가 위약금과 세금 부담이 완전히 달라집니다. 민법 제565조 해약금 규정에 따르면 중도금이 지급되기 전까지는 수분양자가 계약금을 포기하고 일방적으로 해제할 수 있지만, 중도금이 한 푼이라도 들어가면 이 권리는 소멸합니다. 특히 2026년 현재 시세 하락·금리 부담·중복 당첨으로 인해 분양권을 해약하려는 사례가 늘면서, "포기한 계약금이 양도세 비용으로 인정되는지" "시행사가 받은 위약금에 부가세가 붙는지" "받은 위약금을 신고해야 하는지"처럼 세무 처리 질문도 함께 늘고 있습니다. 결론부터 말하면, 계약 해제는 '양도'가 아니어서 손실 통산이 안 되고, 위약금을 받은 쪽은 기타소득 22%로 과세되며, 부가세는 환급분을 다시 토해내야 합니다. 이 글에서는 민법 565조와 국세청 예규를 기준으로 ① 계약 해제 가능 시점 ② 위약금 추가 청구 여부 ③ 부가세·기타소득세·양도세 처리 방법 ④ 손해 최소화 체크리스트까지 한 번에 정리했습니다. 분양권 해약을 ...