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✍️ 송석 님의 블로그 · 부동산 경매·임대차 실무 정보 작성일: 2026년 5월 24일 📑 이 글의 목차 선순위 임차인이란 무엇인가 인수금 발생 3대 조건 (대항력·확정일자·배당요구) 말소기준권리 찾는 법과 권리분석 순서 선순위 임차인 인수금 계산 공식 실전 사례 3건 — 인수금 시뮬레이션 소액임차인 최우선변제 적용법 (2026 최신) 응찰 전 체크리스트 12가지 자주 묻는 질문 7 ▲ 선순위 임차인 인수금 계산은 응찰 전 가장 먼저 끝내야 할 분석입니다 선순위 임차인 인수금 계산 은 경매 응찰 전에 반드시 끝내야 하는 권리분석의 핵심입니다. 인수금이란 낙찰자가 경락대금 외에 추가로 부담해야 하는 임차인 보증금을 말하며, 이를 놓치면 낙찰가의 30~50%에 달하는 손실이 발생할 수 있습니다. 특히 2026년 들어 전세사기 여파로 임차권등기가 설정된 물건이 늘면서, 인수 위험이 있는 경매 매물 비중도 함께 증가하는 추세입니다. 핵심 원리는 단순합니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 중 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한 잔액만 낙찰자가 떠안습니다. 따라서 인수금을 정확히 계산하려면 (1) 말소기준권리 시점, (2) 임차인의 전입·확정일자, (3) 배당요구 종기일까지의 신청 여부, (4) 예상 배당액 — 이 네 가지 변수를 등기부등본과 매각물건명세서에서 교차 확인해야 합니다. 이 글에서는 응찰 전 5분 안에 인수금을 산정할 수 있는 공식과 실제 시뮬레이션 3건을 단계별로 정리했습니다. "권리분석에서 가장 비싼 실수는 선순위 임차인을 후순위로 잘못 읽는 것이다. 등기일자 한 줄의 차이가 수억 원의 손실로 이어진다." — 법원경매 실무 격언 1. ...

계약갱신청구권 후 매매 가능 시점 2026 완벽 가이드 계약갱신청구권 사용 후 집주인 매매 가능 시점은 많은 임대인과 세입자가 가장 헷갈려 하는 부분입니다. 결론부터 말하면, 집주인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용한 뒤에도 주택을 매매할 수 있습니다. 다만 “언제 팔 수 있느냐”와 “매수인이 언제 입주할 수 있느냐”는 완전히 다른 문제입니다. 이 글에서는 계약갱신청구권 행사 후 매매 가능 시점, 세입자의 남은 거주기간, 실거주 매수인의 주의점, 집주인의 손해배상 위험까지 실제 계약 현장에서 바로 확인할 수 있도록 정리합니다. 송 작성자: 송석 주택임대차·부동산 계약 분쟁 사례를 실무 관점에서 쉽게 풀어주는 부동산 콘텐츠 전략가입니다.  목차 1. 한눈에 보는 핵심 결론 2. 계약갱신청구권의 기본 구조 3. 집주인 매매 가능 시점 4. 실거주 매수인이 특히 조심할 점 5. 손해배상 위험이 생기는 경우 6. 계약서·특약·일정 관리 방법 7. 세입자가 확인해야 할 권리 8. 자주 묻는 질문 9. 결론 이미지 자리: 계약갱신청구권 사용 후 매매 가능 시점 타임라인 1. 한눈에 보는 핵심 결론 계약갱신청구권을 이미 사용한 임차인이 있는 주택이라도 소유자는 매매계약을 체결할 수 있습니다. 부동산 매매는 소유권을 이전하는 계약이므로, 임대차가 존재한다는 이유만으로 매매 자체가 금지되지는 않습니다. 그러나 매수인은 기존 임대차관계를 승계하는 것이 원칙이므로, 세입자가 갱신으로 확보한 거주기간을 존중해야 합니다. 언제든 매매계약 체결 가능 소유자가 집을 파는 행위 자체는 계약갱신청구권 행사와 별개입니다. 2년 ...