재개발 입주권 프리미엄 과세, 직접 세금 맞아보고 정리한 핵심 포인트
2026.04.12 · 글 송석 · 부동산 세금 실전 가이드 📋 목차 1. 입주권 프리미엄, 대체 뭘 말하는 건지부터 2. 양도소득세 — 관리처분 인가 전·후로 쪼개지는 세금 3. 취득세 — 2023년 이후 프리미엄도 과세표준에 포함 4. 증여세 — 입주권 물려줄 때 프리미엄 평가 함정 5. 다주택자 중과와 2026년 5월 유예 종료 6. 비과세 받으려면 이 조건 반드시 확인 7. 실전 사례로 보는 프리미엄 세금 계산 재개발 입주권에 프리미엄을 얹어 사고팔 때, 양도세·취득세·증여세가 각각 어떻게 매겨지는지 — 직접 세금 고지서를 받아본 경험을 바탕으로 핵심만 정리했습니다. 솔직히 말하면, 저는 재개발 입주권 프리미엄에 세금이 이렇게까지 복잡하게 붙는 줄 몰랐거든요. 2023년에 서울의 한 재개발구역에서 입주권을 승계취득했는데, 프리미엄 8,000만 원을 주고 샀어요. 그게 끝인 줄 알았습니다. 그런데 2년 뒤 취득세 추가 고지서가 날아왔을 때 — 진짜 멘붕이었죠. 주변에 재개발 투자하는 분들도 프리미엄에 대한 과세 구조를 정확히 아는 사람이 드물더라고요. 양도세는 그래도 어렴풋이 아는데, 취득세까지 프리미엄이 들어간다는 걸 모르는 분이 훨씬 많았습니다. 그래서 이번에 제가 겪은 걸 중심으로, 세무사 상담 내용과 국세청·행안부 자료까지 종합해서 정리해봤습니다. 입주권 프리미엄, 대체 뭘 말하는 건지부터 재개발·재건축에서 프리미엄이란, 조합원이 가진 입주권의 권리가액 위에 얹어지는 웃돈을 말합니다. 공식 서류에는 잘 안 드러나는 돈이에요. 매매 계약서에 "권리가액 3억 + 프리미엄 1억"이라고 적히지만, 관리처분계획서에는 권리가액만 나오거든요. 예를 들어볼게요. 어떤 재개발구역에서 원조합원의 권리가액이 4억 원인데, 이 입주권을 5억 5,000만 원에 샀다면 1억 5,000만 원이 프리미엄입니다. 이 프리미엄이 세금 계산에서 핵심 변수가 되는 거예요. 왜 프리미엄이 붙느냐. 재개발이 진행되...