대체산림자원조성비 계산은 산지전용허가 면적 × (산지별 단위면적당 산출금액 + 개별공시지가의 1000분의 1) 공식으로 산출합니다. 2026년 산출금액은 준보전산지 8,340원/㎡, 보전산지 10,840원/㎡, 산지전용·일시사용제한지역 16,680원/㎡이며, 공시지가 반영분은 아무리 비싼 땅이라도 ㎡당 8,340원을 넘지 못합니다. 다만 이 금액은 임야 개발비의 전부가 아니라 시작일 뿐이며, 별도로 산지 복구비를 예치해야 합니다. 아래에서 단가표, 계산 예시, 복구비 예치금, 감면 대상, 농지보전부담금과의 차이, 납부·환급 시점까지 순서대로 확인할 수 있습니다.
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| 대체산림자원조성비 계산을 위해 산지전용 예정지와 개별공시지가 자료를 비교하는 모습 |
단가는 매년 고시로 바뀌므로 인허가 시점 기준을 다시 확인하세요.
먼저 결론
- 부과금액 = 전용면적 × (산지별 산출금액 + 개별공시지가 × 0.1%)입니다.
- 2026년 산출금액은 준보전산지 8,340원, 보전산지 10,840원, 제한지역 16,680원/㎡입니다.
- 공시지가 반영분의 상한은 ㎡당 8,340원이므로, 땅값이 비싸도 무한정 올라가지 않습니다.
- 조성비와 별개로 경사도 구간별 복구비를 예치해야 하며, 급경사지는 조성비보다 복구비가 더 클 수 있습니다.
- 농림어업인 시설 등 일부는 감면 대상이지만 요건과 면적 한도가 있어 자동 적용되지 않습니다.
- 착공하지 않고 허가가 취소·만료되면 조성비는 환급이 원칙이나, 형질변경분은 차감될 수 있습니다.
1. 대체산림자원조성비란 무엇이고 누가 내나
임야를 깎아 집이나 공장, 창고, 태양광 부지로 바꾸면 그만큼 산림이 사라집니다. 그 사라진 산림을 다른 곳에 조성하는 데 드는 비용을 원인 제공자에게 미리 부담시키는 제도가 대체산림자원조성비입니다. 예전에는 대체산림조성비, 실무에서는 흔히 산지전용비라고 부릅니다.
산지관리법 제19조에 따라 다음에 해당하는 사람이 납부 대상입니다.
- 산지전용허가를 받으려는 자
- 다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되거나 배제되는 행정처분을 받으려는 자
두 번째 항목이 중요합니다. 임야에 건축법상 건축허가를 받으면 산지전용허가를 받은 것으로 보기 때문에, 산지전용허가서를 따로 받지 않았더라도 조성비는 그대로 부과됩니다. "건축허가만 받으면 되니까 산지 비용은 없다"는 설명은 사실과 다릅니다.
핵심 정리: 조성비는 벌금이나 세금이 아니라 허가 조건입니다. 내지 않으면 전용 자체를 할 수 없고, 미납 상태로 산지를 전용하면 보전산지는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 대상이 됩니다.
2. 2026년 단가표와 계산 공식
계산 공식
부과금액 = 산지전용허가 면적(㎡) × 단위면적당 금액
단위면적당 금액 = 산지별 산출금액 + (개별공시지가 × 0.1%)
여기서 두 가지를 혼동하면 계산이 크게 틀립니다. 첫째, 곱하는 면적은 매입한 토지 전체 면적이 아니라 허가받는 전용 면적입니다. 1,000㎡ 임야를 사도 330㎡만 전용허가를 받으면 330㎡만 부과됩니다. 둘째, 공시지가는 실거래가가 아니라 개별공시지가이며, 그 1000분의 1(0.1%)만 더합니다.
2026년 산지별 단위면적당 산출금액
| 산지 구분 | 2026년 산출금액 | 공시지가 반영 상한 | 어떤 땅인가 |
|---|---|---|---|
| 준보전산지 | 8,340원/㎡ | 최대 8,340원/㎡ | 행위제한이 없는 산지, 개발 접근성이 가장 높음 |
| 보전산지 | 10,840원/㎡ | 최대 8,340원/㎡ | 임업용·공익용 산지, 허용행위 자체가 제한됨 |
| 산지전용·일시사용제한지역 | 16,680원/㎡ | 최대 8,340원/㎡ | 원칙적으로 전용이 막힌 지역, 예외적 경우만 해당 |
표에서 가장 자주 놓치는 항목이 세 번째 열입니다. 개별공시지가가 ㎡당 1,000만원이라면 0.1%는 1만원이지만, 상한 규정 때문에 실제 반영되는 금액은 8,340원에서 멈춥니다. 즉 준보전산지의 단위면적당 금액은 아무리 비싼 땅이어도 8,340 + 8,340 = 16,680원을 넘지 않습니다. 도심 인접 임야를 검토할 때 이 상한을 모르면 예산을 두 배 이상 과다 계상하게 됩니다.
주의: 보전산지 단가가 준보전산지보다 약 30% 높지만, 진짜 문제는 금액이 아니라 허용행위입니다. 보전산지는 지을 수 있는 시설 자체가 법으로 한정되어 있어, 조성비를 낼 의사가 있어도 전용 자체가 불가능한 경우가 많습니다. 단가 비교 전에 산지 구분부터 확인하세요.
3. 사례별 계산 예시 3가지
사례 A. 준보전산지에 단독주택 (전용 660㎡)
- 전용면적: 660㎡ / 개별공시지가: ㎡당 60,000원
- 공시지가 반영분: 60,000 × 0.1% = 60원 (상한 미만이므로 그대로 적용)
- 단위면적당 금액: 8,340 + 60 = 8,400원
- 조성비: 8,400 × 660 = 5,544,000원
사례 B. 보전산지에 창고 (전용 1,000㎡)
- 전용면적: 1,000㎡ / 개별공시지가: ㎡당 120,000원
- 공시지가 반영분: 120,000 × 0.1% = 120원
- 단위면적당 금액: 10,840 + 120 = 10,960원
- 조성비: 10,960 × 1,000 = 10,960,000원
사례 C. 공시지가가 매우 높은 준보전산지 (전용 500㎡)
- 개별공시지가: ㎡당 1,500,000원 → 0.1%는 1,500원
- 상한 8,340원 미만이므로 1,500원 적용
- 단위면적당 금액: 8,340 + 1,500 = 9,840원
- 조성비: 9,840 × 500 = 4,920,000원
- 만약 공시지가가 ㎡당 1,000만원이라면 0.1%는 1만원이지만 8,340원으로 잘려, 단위면적당 금액은 16,680원이 됩니다.
위 금액은 공식 단가를 대입한 예시 계산이며, 실제 고지 금액은 확정된 전용면적, 부과 시점의 고시 단가, 감면 적용 여부에 따라 달라집니다. 설계 확정 전 개산액은 허가 담당 부서에 사전 문의하는 편이 정확합니다.
4. 조성비보다 무서운 복구비 예치금
임야 개발 예산에서 초보자가 가장 크게 어긋나는 항목이 복구비입니다. 산지관리법 제38조에 따라 산지전용허가를 받으면 훼손된 산지를 원상에 가깝게 복구할 비용을 미리 예치해야 합니다. 예치이므로 준공 후 복구 의무를 이행하면 돌려받지만, 인허가 단계에서는 현금이 묶이는 실질 자금 부담입니다.
2026년 1만㎡당 복구비 산정기준 (산지전용·일시사용 허가·신고지)
| 평균 경사도 | 1만㎡당 기준금액 | 660㎡ 환산 예시 |
|---|---|---|
| 10도 미만 | 85,284천원 | 약 563만원 |
| 10도 이상 20도 미만 | 254,546천원 | 약 1,680만원 |
| 20도 이상 30도 미만 | 336,953천원 | 약 2,224만원 |
| 30도 이상 | 438,681천원 | 약 2,895만원 |
사례 A의 준보전산지 660㎡ 주택 부지가 평균경사 15도라면, 조성비 약 554만원에 복구비 예치금 약 1,680만원이 더해져 산지 관련 초기 부담만 2,200만원을 넘습니다. 경사가 완만한 땅과 급한 땅의 가격 차이가 평당 몇만 원이라면, 복구비 차이가 그 가격 차이를 통째로 삼킬 수 있다는 뜻입니다.
여기에 산지복구공사 감리 대상이면 감리 요율만큼, 재해예방시설이나 특수공법 녹화가 필요하면 실제 예상비용만큼 예치금이 추가될 수 있습니다. 땅값만 보고 계약금을 넣기 전에 경사도부터 확인해야 하는 이유입니다. 매매 단계에서 어떤 비용 항목을 빠뜨리기 쉬운지는 토지 매입 총비용 계산법에서 항목별로 정리해 두었습니다.
5. 감면·면제와 환급 기준
애초에 부과되지 않는 경우
조성비는 산지전용허가에 부과됩니다. 공익용산지가 아닌 산지에서 농림어업인이 경영 목적으로 설치하는 창고 등 일정 규모 이하 시설은 산지전용신고만으로 설치할 수 있고, 이 경우 조성비 납부 대상이 아닙니다. 다만 신고로 가능한 규모를 초과하면 허가 대상이 되어 부과됩니다. 규모 기준이 곧 비용을 가르는 선이므로 설계 단계에서 면적을 조정하는 것이 실질적인 절감 전략이 됩니다.
감면 대상
산지관리법 시행령 별표 5는 시설 종류별로 100%, 50% 등 감면비율을 달리 정하고 있습니다. 농림어업인이 자기 소유 산지에 설치하는 주택이나 부대시설, 공용·공공용 시설, 특정 요건을 갖춘 중소기업 공장 등이 대표적인 검토 대상입니다. 다만 다음 세 가지 때문에 "해당될 것 같다"는 판단만으로 예산을 짜면 위험합니다.
- 감면에는 면적 한도가 있어 한도를 넘는 부분은 정상 부과됩니다.
- 농업인 요건은 농업인 확인서, 농업경영체 등록 확인서 등으로 증명해야 합니다.
- 감면 대상과 비율은 5년 주기로 타당성을 검토해 조정될 수 있습니다.
납부 시점과 분할납부
원칙은 사전 납부지만, 조건부로 허가를 받으면 사후 납부가 가능합니다. 납부기한은 금액에 따라 1천만원 미만 20~30일, 1천만원 이상 5천만원 미만 30~60일, 5천만원 이상 60~90일 범위에서 정해집니다. 총액이 1억원 이상이거나 중소기업 공장용지 등 일정 요건에 해당하면, 착공 전 30%를 먼저 내고 이행보증금을 예치한 뒤 나머지를 4년 이내 4회 이내로 나눠 낼 수 있습니다.
환급
조성비를 냈는데 착공하지 않고 허가가 취소되거나 기간이 만료된 경우, 산지관리법 제19조의2에 따라 환급이 원칙입니다. 다만 이미 형질이 변경된 면적이 있으면 그 비율만큼 차감될 수 있고, 복구비를 예치하지 않은 경우에는 처리 기준이 달라집니다. 계획이 틀어졌다면 방치하지 말고 허가 취소 신청과 환급 절차를 함께 진행하는 편이 유리합니다.
6. 농지보전부담금과 무엇이 다른가
현장에서 가장 자주 받는 질문이 "농지랑 임야 중 뭐가 더 싸냐"입니다. 구조 자체가 달라 단순 비교가 어렵지만, 판단 기준은 명확합니다.
| 비교 항목 | 대체산림자원조성비 (임야) | 농지보전부담금 (농지) | 판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 산정 방식 | 고시 단가 + 공시지가 0.1% | 공시지가 × 부과율(20% 또는 30%) | 농지는 땅값에 정비례, 임야는 거의 정액 |
| ㎡당 상한 | 공시지가 반영분만 8,340원 제한 | ㎡당 5만원 | 비싼 땅일수록 임야가 유리한 구조 |
| 추가 예치금 | 복구비 예치 필요 | 별도 복구비 예치 없음 | 경사 급한 임야는 총액 역전 가능 |
| 주요 관문 | 경사도·입목축적·표고 기준 | 농업진흥지역 여부 | 물리적 조건 대 규제 구역 |
요약하면 공시지가가 높은 땅일수록 임야 쪽 비용이 상대적으로 눌리고, 경사가 급한 땅일수록 복구비 때문에 임야 쪽이 불리해집니다. 농지 쪽 계산이 필요하다면 농지보전부담금 계산법: 부과율·5만원 상한·감면까지 7가지 기준에서 같은 방식으로 비교해 보세요.
7. 임야 매입 전 비용 점검 7단계
1단계: 산지 구분을 먼저 확인합니다. 준보전산지인지 보전산지(임업용·공익용)인지에 따라 단가뿐 아니라 허용행위 자체가 달라집니다. 토지이용계획확인원 보는 법으로 중첩 규제까지 함께 읽어야 합니다.
2단계: 평균경사도와 입목축적을 확인합니다. 산지전용허가기준은 평균경사도 25도 이하, 헥타르당 입목축적이 산림 평균의 150% 이하를 원칙으로 합니다. 인구감소지역 등에서는 지자체 조례로 완화될 수 있으므로 해당 시·군 조례를 확인하세요. 이 기준을 못 넘기면 비용 계산은 의미가 없습니다.
3단계: 전용 면적을 확정합니다. 건축면적이 아니라 진입로, 주차, 법면, 배수시설까지 포함한 전용면적이 부과 기준입니다. 설계 초안 단계에서 면적이 늘어나는 경우가 많습니다.
4단계: 개별공시지가를 조회해 조성비를 개산합니다. 상한 8,340원을 기억하고 과다 계상하지 마세요.
5단계: 복구비 예치금을 경사도 구간으로 산출합니다. 조성비와 합쳐야 진짜 산지 비용입니다.
6단계: 진입로와 개발행위허가 요건을 봅니다. 산지전용이 가능해도 도로가 없으면 건축허가가 막힙니다. 맹지 건축허가가 가능한 경우와 개발행위허가 진입도로 폭 기준을 함께 확인하세요.
7단계: 준공 이후 지목변경 취득세까지 예산에 넣습니다. 임야가 대지로 바뀌면 가액 증가분에 대한 지목변경 취득세가 별도로 발생합니다. 인허가 비용만 계산하고 끝내면 준공 직전에 자금이 부족해집니다.
실수 방지 체크리스트
- 임야 전체 면적이 아니라 실제 전용허가 면적으로 계산했는가?
- 산지 구분(준보전·보전·제한지역)을 토지이용계획으로 확인했는가?
- 공시지가 반영분에 상한 8,340원을 적용했는가?
- 평균경사도를 확인하고 복구비 예치금을 별도로 계산했는가?
- 경사도 25도, 입목축적 기준 등 허가기준 충족 여부를 검토했는가?
- 감면 대상이라면 면적 한도와 증빙서류 요건을 확인했는가?
- 분할납부나 사후납부가 필요한 규모인지 담당 부서에 확인했는가?
- 진입도로와 개발행위허가 요건이 함께 충족되는가?
- 준공 후 지목변경 취득세를 예산에 포함했는가?
- 계약서에 인허가 불가 시 해제 조건 특약을 넣었는가?
자주 묻는 질문 10개
1. 임야를 사기만 해도 대체산림자원조성비를 내나요?
아닙니다. 소유권을 취득하는 것만으로는 부과되지 않습니다. 산지를 다른 용도로 바꾸는 산지전용허가를 받거나, 건축허가처럼 산지전용허가가 의제되는 처분을 받을 때 부과됩니다.
2. 건축허가만 받으면 산지전용허가는 안 받아도 되나요?
건축법상 건축허가를 받으면 산지전용허가를 받은 것으로 봅니다. 절차는 하나로 줄어들지만 대체산림자원조성비 납부 의무는 그대로 남습니다.
3. 공시지가가 아주 비싼 임야는 조성비가 무한정 올라가나요?
그렇지 않습니다. 개별공시지가의 0.1%에 해당하는 금액은 2026년 기준 ㎡당 8,340원을 넘지 못하도록 상한이 정해져 있습니다.
4. 조성비를 내면 복구비는 안 내도 되나요?
별개입니다. 조성비는 납부하는 부담금이고 복구비는 예치했다가 복구 의무를 이행하면 반환받는 보증 성격의 금액입니다. 둘 다 준비해야 합니다.
5. 농업인이 집을 지으면 무조건 면제인가요?
무조건은 아닙니다. 농업인 요건을 증명하고 자기 소유 산지에 정해진 면적 한도 안에서 시설을 설치하는 등 요건을 충족해야 하며, 시설 종류에 따라 감면비율도 달라집니다.
6. 허가받고 사업을 포기하면 낸 돈을 돌려받나요?
착공하지 않고 허가가 취소되거나 기간이 만료되면 환급이 원칙입니다. 다만 이미 형질을 변경한 면적이 있으면 그 비율만큼 차감될 수 있습니다.
7. 분할납부는 아무나 신청할 수 있나요?
아닙니다. 총 납부금액이 1억원 이상이거나, 산업단지·도시개발사업·관광지·중소기업 공장용지 등 법령이 정한 경우에 한정됩니다. 이 경우에도 착공 전 30%를 먼저 내야 합니다.
8. 산지전용허가 신청 수수료는 얼마인가요?
신청 면적이 1만㎡ 이하이면 2만원이고, 1만㎡를 초과하면 2만원에 1천㎡ 초과분마다 2천원씩 가산됩니다. 조성비에 비하면 미미한 금액입니다.
9. 경사가 급하면 아예 허가가 안 나오나요?
평균경사도 25도 이하가 원칙이지만, 일부 지자체는 조례로 기준을 완화하고 있습니다. 해당 시·군 조례와 담당 부서 확인이 필요하며, 허가가 나더라도 복구비 부담이 크게 늘어납니다.
10. 단가는 언제 바뀌나요?
산림청이 매년 고시로 정합니다. 2026년 기준은 산림청고시로 확정되었으며, 실제 부과는 고지 시점의 기준을 따르므로 인허가 일정이 연말연초에 걸쳐 있다면 담당자에게 적용 연도를 확인하세요.
조성비 외에 취득세·측량비·금융비용까지 이어서 확인할 수 있습니다.
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공식 출처와 확인일
- 산림청 산지이용안내 — 산지이용개요: 2026년 대체산림자원조성비 부과기준 단가(준보전산지 8,340원, 보전산지 10,840원, 제한지역 16,680원) 및 산지전용 허가기관 확인
- 산림청고시 제2025-97호: 2026년 1만㎡당 복구비 산정기준 금액 및 시행일 확인
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 대체산림자원조성비 산정 및 납부: 부과대상, 사후납부 기한, 분할납부 요건, 미납 시 벌칙 확인
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 산지전용허가 신청: 제출서류, 허가권자 구분, 수수료, 건축허가 의제 확인
- 국가법령정보센터 「산지관리법 시행규칙」: 산지전용허가기준의 적용범위와 사업별·규모별 세부기준(별표 4) 확인
자료 확인일: 2026년 9월 19일
작성자
송석 — 토지 매매와 개발 인허가 리스크를 실무 관점에서 정리하는 부동산 중개 실무자입니다. 맹지, 진입로, 전용부담금처럼 계약 후에야 드러나는 비용을 계약 전에 미리 계산할 수 있도록 안내합니다.
본 글은 산지 개발 비용 검토를 돕기 위한 일반적인 부동산·법률 정보이며, 개별 토지의 인허가 가능성이나 최종 부과금액을 보장하지 않습니다. 고시 단가와 감면 기준은 변경될 수 있고 지자체 조례에 따라 기준이 달라질 수 있으므로, 계약과 인허가 전 관할기관 및 자격을 갖춘 전문가에게 확인하시기 바랍니다.