개발부담금은 택지개발사업, 산업단지 개발사업 등 개발이익환수법이 정한 개발사업으로 땅값이 오른 만큼의 이익 중 일정 비율을 국가가 환수하는 부담금으로, 도시지역은 990㎡ 이상, 비도시지역은 1,650㎡ 이상인 사업에 부과되며 부담률은 계획입지 사업 20%, 개별입지 사업 25%가 원칙입니다. 다만 사업 유형과 면적 기준, 개발이익 계산 방식에 따라 실제 부과 여부와 금액이 크게 달라질 수 있어, 아래에서 대상 여부 판단부터 계산 7단계, 납부기한까지 순서대로 확인할 수 있습니다.
국가법령정보센터 공식 법령에서 부담률과 산정 기준을 확인할 수 있습니다.
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| 개발 가능한 토지 |
개발부담금은 면적 기준을 넘는 순간 부담률부터 다시 확인해야 합니다.
먼저 결론
- 도시지역 990㎡, 비도시지역 1,650㎡ 미만 소규모 사업은 원칙적으로 면제됩니다.
- 부담률은 계획입지 사업 20%, 개별입지 사업 25%가 기본 기준입니다.
- 개발이익은 종료시점지가에서 개시시점지가·개발비용·정상지가상승분을 뺀 금액입니다.
- 개시시점지가는 인허가일, 종료시점지가는 준공일 기준 공시지가로 산정됩니다.
- 납부기한은 부과 고지일부터 통상 6개월 이내이며 조기 납부 시 환급도 가능합니다.
개발부담금이란 무엇인가요
개발부담금은 개발이익환수에관한법률에 근거해, 택지개발사업·산업단지 개발사업·관광단지 조성사업·도시개발사업 등 법이 정한 개발사업으로 토지 가격이 오른 이익 중 일부를 국가가 환수하는 제도입니다. 취득세나 재산세처럼 소유 자체에 부과되는 세금이 아니라, 개발로 발생한 이익에 대해 사업시행자에게 부과된다는 점이 다릅니다.
부과권자는 사업 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이며, 개발사업 인가·허가·신고 시점을 기준으로 부과 대상 여부와 산정 방식이 결정됩니다.
부과 대상과 면제 기준 비교
모든 개발사업에 부담금이 부과되는 것은 아닙니다. 사업 규모와 유형에 따라 먼저 대상 여부를 확인하세요.
| 구분 | 부과 여부 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 도시지역, 사업면적 990㎡ 이상 | 부과 대상 | 택지개발·도시개발 등 법정 사업 유형 해당 시 |
| 도시지역, 사업면적 990㎡ 미만 | 면제 | 소규모 사업 면제 기준 |
| 비도시지역, 사업면적 1,650㎡ 이상 | 부과 대상 | 농지전용·산지전용을 수반하는 개발사업 등 |
| 계획입지 사업(택지개발지구 등 지정 지역) | 부담률 20% | 도시 계획에 따라 미리 지정된 사업 |
| 개별입지 사업(별도 지정 없이 추진) | 부담률 25% | 개별 부지 단위로 인허가받는 사업 |
면적 기준은 한시적으로 완화된 시기도 있었던 만큼, 본인의 인허가 시점 기준으로 어떤 면적 기준이 적용되는지 관할 시·군·구에서 다시 확인하는 것이 정확합니다.
개발부담금 계산 7단계
1단계: 사업이 부과 대상 개발사업 유형에 해당하는지 확인합니다
택지개발, 산업단지, 관광단지, 도시개발 등 법이 정한 사업 유형인지부터 확인합니다.
2단계: 사업면적이 면제 기준을 넘는지 확인합니다
도시지역 990㎡, 비도시지역 1,650㎡ 기준과 본인 사업면적을 비교합니다. 인허가 시점에 따라 완화 기준이 적용될 수 있어 실수하기 쉬운 부분입니다.
3단계: 계획입지와 개별입지 중 어느 쪽인지 구분합니다
도시계획에 따라 미리 지정된 지역인지, 개별로 인허가를 받는 사업인지에 따라 부담률(20% 또는 25%)이 달라집니다.
4단계: 개시시점지가를 확인합니다
개발사업의 인가·허가·신고일을 기준으로 한 개별공시지가를 확인합니다.
5단계: 종료시점지가를 확인합니다
준공일을 기준으로 한 개별공시지가를 확인합니다. 개시시점과 종료시점 사이 지가 상승분이 개발이익 산정의 출발점이 됩니다.
6단계: 개발비용과 정상지가상승분을 뺍니다
종료시점지가에서 개시시점지가, 개발에 실제로 투입된 비용, 개발과 무관한 일반적인 지가 상승분(정상지가상승분)을 차감해 개발이익을 산정합니다.
7단계: 부담률을 곱해 부담금을 계산하고 납부기한을 확인합니다
산정된 개발이익에 20% 또는 25%를 곱하면 개발부담금이 됩니다. 부과 고지일부터 통상 6개월 이내 납부해야 하며, 기한보다 일찍 납부하면 환급 이자를 받을 수 있는 경우도 있습니다.
계산 예시와 납부기한
예를 들어 개별입지 사업으로 종료시점지가가 10억원, 개시시점지가가 6억원, 개발비용이 1억원, 정상지가상승분이 5천만원이라면 개발이익은 10억원－6억원－1억원－5천만원으로 약 2억 5천만원이 됩니다. 여기에 개별입지 사업 부담률 25%를 곱하면 개발부담금은 약 6,250만원 수준으로 계산됩니다. 이는 계산 구조를 보여주기 위한 가정 수치이며, 실제 금액은 개별공시지가와 개발비용 인정 범위에 따라 달라지므로 관할 지자체에 정식으로 산정을 요청해야 정확합니다.
납부기한은 부과 고지일부터 통상 6개월 이내로 알려져 있으며, 납부 기한과 분할 납부 가능 여부는 부과 고지서와 관할 지자체 안내를 통해 다시 확인하는 것이 안전합니다.
실수 방지 체크리스트
- 사업면적을 도시지역·비도시지역 기준으로 정확히 구분해 계산했나요
- 인허가 시점 기준으로 한시적 면적 완화 규정이 적용되는지 확인했나요
- 계획입지와 개별입지를 혼동해 부담률을 잘못 적용하지 않았나요
- 개시시점지가와 종료시점지가의 기준일(인허가일·준공일)을 정확히 확인했나요
- 개발비용으로 인정되는 항목과 인정되지 않는 항목을 구분했나요
- 납부기한과 분할 납부 가능 여부를 부과 고지서에서 확인했나요
- 농지보전부담금·대체산림자원조성비 등 다른 부담금과 중복 여부를 확인했나요
자주 묻는 질문 10개
1. 개발부담금은 누구에게 부과되나요
개발사업의 시행자에게 부과됩니다. 토지를 단순히 매매만 한 경우와는 다릅니다.
2. 개인이 작은 땅을 개발해도 부담금이 나오나요
도시지역 990㎡, 비도시지역 1,650㎡ 미만이면 원칙적으로 면제됩니다. 다만 정확한 면적 기준은 인허가 시점에 따라 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.
3. 부담률 20%와 25%는 어떻게 정해지나요
도시계획에 따라 미리 지정된 계획입지 사업은 20%, 개별로 인허가를 받는 개별입지 사업은 25%가 원칙적으로 적용됩니다.
4. 개발부담금과 농지보전부담금·대체산림자원조성비는 같은 건가요
다릅니다. 농지보전부담금과 대체산림자원조성비는 농지·산지를 다른 용도로 바꿀 때 부과되는 별도의 부담금이며, 개발부담금은 개발이익 자체에 부과되는 부담금입니다. 한 사업에서 여러 부담금이 함께 발생할 수 있습니다.
5. 개발비용에는 어떤 항목이 포함되나요
공사비, 설계비, 인허가 관련 비용 등 개발에 실제로 투입된 비용이 포함되는 것으로 알려져 있습니다. 정확한 인정 범위는 관할 지자체 확인이 필요합니다.
6. 개시시점지가와 종료시점지가는 누가 정하나요
개별공시지가를 기준으로 하며, 개시시점은 인허가일, 종료시점은 준공일을 기준으로 산정합니다.
7. 납부기한을 넘기면 어떻게 되나요
기한 내 납부하지 않으면 가산금이 부과될 수 있습니다. 부과 고지서에 명시된 기한을 반드시 확인해야 합니다.
8. 조기 납부하면 혜택이 있나요
기한보다 일찍 납부하면 환급 이자 혜택이 적용되는 경우가 있는 것으로 알려져 있습니다. 정확한 이자율과 조건은 관할 지자체에서 확인하는 것이 정확합니다.
9. 분할 납부가 가능한가요
사안에 따라 분할 납부가 가능한 경우가 있습니다. 부과 고지서와 관할 지자체 안내를 통해 확인해야 합니다.
10. 개발부담금을 미리 모의계산할 방법이 있나요
일부 지방자치단체가 자체 모의계산 서비스를 제공하기도 합니다. 다만 정확한 금액은 실제 인허가·준공 자료를 바탕으로 관할 지자체가 산정한 결과를 확인해야 합니다.
매매대금 외에 개발부담금까지 포함한 전체 비용을 함께 점검할 수 있습니다.
공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 - 개발이익환수에 관한 법률 — 부과 대상, 부담률(20%·25%), 개발이익 산정 방식의 법적 근거를 확인했습니다.
- 파주시청 - 개발부담금 안내 — 부과 대상 사업 유형과 면제 면적 기준을 확인했습니다.
- 이천시청 - 개발부담금 안내 — 부담률 적용 기준, 납부기한, 산정 기준일을 확인했습니다.
자료 확인일: 2026년 9월 21일
본 글은 개발부담금 계산 구조를 이해하는 데 도움을 드리기 위한 일반 정보이며 개별 사업의 정확한 부과 금액을 대신 산정하지 않습니다. 면적 기준, 부담률, 개발비용 인정 범위는 사업 유형과 지역, 인허가 시점에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 사업 전에는 관할 시·군·구 개발부담금 담당 부서에서 최신 기준으로 확인하시기 바랍니다.