농지전용허가는 논·밭으로 쓰이는 농지를 주택, 창고, 공장처럼 다른 용도로 바꾸기 위해 반드시 거쳐야 하는 행정허가입니다(농지법 제34조 제1항). 다만 국가·지방자치단체가 직접 시행하는 사업이나 2만제곱미터 미만 사업 등 대통령령으로 정하는 경우에는 허가 대신 농지전용신고로 처리할 수 있고, 농업진흥구역 안의 농지는 원칙적으로 전용이 제한됩니다. 아래에서 허가와 신고의 구분, 허가권자 면적 기준, 처리기간과 수수료, 농지보전부담금 계산법, 거부 사유와 신청 절차를 2026년 기준 공식 자료로 순서대로 확인할 수 있습니다.
정부24 민원 안내에서 신청 방법과 구비서류를 확인할 수 있습니다.
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| 농지전용허가 신청 전 용도지역과 농지보전부담금을 점검하는 논과 공사 현장 |
농지전용허가는 용도지역 확인과 농지보전부담금 계산부터 미리 끝내야 비용과 일정이 달라집니다.
먼저 결론
- 농지를 농사가 아닌 용도로 쓰려면 농지전용허가(농지법 제34조)가 필요하고, 국가 직접 시행 사업·2만제곱미터 미만 사업 등은 농지전용신고로 갈음할 수 있습니다.
- 허가권자는 면적에 따라 시장·군수·구청장(10일), 시·도지사(20일), 농림축산식품부장관(30일)으로 나뉘고 수수료는 3,500제곱미터 이하 20,000원입니다.
- 농업진흥구역 안 농지는 원칙적으로 전용이 불가하고, 경작 중인 농지는 계획관리지역 밖에서 전용이 제한됩니다(농지법 제37조).
- 허가 전 농지보전부담금(진흥지역 밖 개별공시지가의 20%, 진흥지역은 30%, 제곱미터당 상한 50,000원)을 한국농어촌공사에 미리 납부해야 합니다.
- 허가 없이 전용하면 원상회복 명령과 5년 이하의 징역 등 벌칙 대상이 되므로, 착공 전 반드시 허가·신고를 마쳐야 합니다.
농지전용허가와 농지전용신고, 무엇이 다른가
농지전용허가는 농지를 영농 목적이 아닌 용도로 바꾸는 행위에 대해 농림축산식품부장관, 시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 내주는 허가입니다. 창고를 짓겠다, 주차장으로 쓰겠다, 온실 가공시설을 세우겠다처럼 농지의 본래 용도를 벗어나는 계획이 있다면 원칙적으로 이 허가를 받아야 합니다. 변경허가도 별도로 두고 있어서, 허가를 받은 뒤 면적·경계·명의·시설 용도를 바꾸려면 다시 허가를 받아야 합니다.
반면 다음에 해당하면 허가 없이 농지전용신고로 처리할 수 있습니다. 신고는 허가보다 절차가 단순하지만, 신고 대상 시설의 범위와 규모가 농지법 시행령 별표 1에 세분화되어 있어 내 시설이 어느 쪽에 해당하는지는 관할 시·군·구청에서 반드시 확인해야 합니다.
| 구분 | 농지전용허가 | 농지전용신고 |
|---|---|---|
| 근거 | 농지법 제34조 제1항 | 농지법 제35조·시행령 제36조 |
| 대상 | 신고 대상에 해당하지 않는 일반 전용 계획 | 국가·지자체 직접 시행 사업, 2만제곱미터 미만 사업, 시행령 별표 1의 시설 등 |
| 심사 | 농지관리위원회 검토 후 허가권자 결정 | 허가 없이 신고로 처리(요건 충족 시 수리) |
| 주의 | 면적·경계·용도 변경 시 변경허가 필요 | 규모·용도가 별표 기준을 벗어나면 허가로 전환 |
허가권자 면적 기준과 처리기간·수수료
허가권자는 전용하려는 농지의 면적과 위치에 따라 달라집니다(농지법 시행령 제71조). 면적이 클수록 상위 기관의 허가가 필요하고 처리기간도 길어지므로, 계약 전에 내 필지 규모로 어느 단계까지 심사를 거치는지부터 가늠해 두는 것이 좋습니다.
| 허가권자 | 농업진흥지역 안 | 농업진흥지역 밖 | 정부24 기준 처리기간 |
|---|---|---|---|
| 농림축산식품부장관 | 30,000㎡ 이상 | 300,000㎡ 이상 | 총 30일 |
| 시·도지사 | 3,000㎡ 이상 ~ 30,000㎡ 미만 | 30,000㎡ 이상 ~ 300,000㎡ 미만 | 총 20일 |
| 시장·군수·구청장 | 3,000㎡ 미만 | 30,000㎡ 미만 | 총 10일 |
계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지는 농업진흥지역 밖이라도 3만제곱미터 이상이면 시·도지사 권한으로 처리되는 별도 단서가 있습니다. 처리기간은 접수부터 결과 통보까지의 기준이며, 현지 확인 보완 요구나 관계 기관 협의가 겹치면 실제로는 더 걸릴 수 있습니다. 수수료는 농지면적 3,500제곱미터 이하 20,000원이고, 초과하면 20,000원에 초과면적 350제곱미터마다 2,000원을 더합니다.
전용이 제한되는 경우 — 거부 사유 정리
농지전용허가는 신청한다고 모두 나오는 것이 아닙니다. 법이 정한 제한 사유에 걸리면 면적이 작아도 불허될 수 있으니, 계약 전에 아래 판단표부터 확인하는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.
| 농지 상태 | 전용 가능성 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 농업진흥구역 안 농지 | 원칙적 제한 | 농업진흥에 지장이 있는 시설 부지로는 불허(농지법 제37조 제1항) |
| 경작 중인 농지 | 제한 | 농업용으로 쓰이는 농지는 계획관리지역 밖에서 전용 제한(농지법 제37조 제2항) |
| 계획관리지역 농지 | 상대적 허용 | 도시계획상 개발 여지가 인정되는 지역으로 허가 사례가 많은 구역 |
| 도시지역·개발진흥지구 | 허용 범위 넓음 | 진흥구역 내 제한 시설 규정이 완화되어 적용 |
| 유휴 농지(경작 중지) | 개별 판단 | 농지등급·주변 여건·시설 종류에 따라 관청이 종합 판단 |
용도지역과 구역 제한은 매물마다 다르게 걸려 있으므로, 계약 전 확인 습관이 중요합니다. 개발제한구역이나 녹지지역처럼 규제가 얽힌 땅이라면 녹지대 토지 매수 전 체크리스트를 먼저 확인해 두면 허용 가능한 용도를 좁히는 데 도움이 됩니다.
농지보전부담금 계산 방법과 납부
농지전용허가(및 신고)를 받으려면 농지의 보전·관리·조성을 위한 농지보전부담금을 미리 납부해야 하고, 납부는 농지관리기금을 운용하는 한국농어촌공사에서 합니다(농지법 제38조, 시행령 제45조). 부담금이 납부되어야 허가 또는 신고수리가 이루어지므로, 예산에 반드시 포함해 두어야 합니다.
| 구분 | 부과 공식 | 비고 |
|---|---|---|
| 농업진흥지역 밖의 농지 | 전용면적(㎡) × 개별공시지가(원/㎡) × 20% | 제곱미터당 상한 50,000원 |
| 농업진흥지역 안의 농지 | 전용면적(㎡) × 개별공시지가(원/㎡) × 30% | 제곱미터당 상한 50,000원 |
| 감면·면제 | 시행령 별표 2의 감면대상 적용 | 농업인 직접 경작 농지의 전용 등 면제 조건 존재 |
계산 예시를 들면 다음과 같습니다. 가정: 농업진흥지역 밖 농지 330제곱미터(약 100평), 개별공시지가 제곱미터당 10,000원. 이때 부담금은 330 × 10,000 × 20% = 660,000원입니다. 같은 면적이라도 공시지가가 높은 도시 근교 농지는 부담금이 커지고, 감면 요건이 맞으면 줄어들 수 있습니다. 면적·감면·납부 절차는 블로그의 농지보전부담금 계산 가이드에서 더 자세히 다루고 있습니다.
단계별 신청 절차 6단계
신청은 관할 시·군·구청 농정 담당 부서에서 진행하며, 정부24 안내 기준 방문·우편 접수가 가능합니다. 실제 따라가는 순서는 다음과 같습니다.
- 용도지역·구역 확인 — 토지이음에서 대상 필지의 용도지역, 농업진흥구역 여부, 도로 접속 상황을 먼저 봅니다. 토지이음 확인 방법 가이드에서 조회 절차를 확인할 수 있습니다.
- 농지관리위원회 확인 — 해당 농지 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 검토를 거쳐 허가권자에게 신청합니다.
- 신청서 접수 — 농지전용허가신청서에 사업계획서, 소유권·사용권 증빙, 지형도, 피해방지계획서(피해 우려 시)를 갖춰 제출합니다. 등기부등본·지적도등본은 행정정보공동이용 동의 시 담당공무원이 확인합니다.
- 현지 확인·심사 — 담당 공무원의 현지 확인과 심의가 진행되며, 보완 요구가 오면 기한 내 보완합니다.
- 농지보전부담금 납부 — 부과 결정 통보를 받으면 한국농어촌공사에 부담금을 납부합니다. 분할납부를 희망하면 분할납부신청서를 제출할 수 있습니다.
- 허가증 발급 후 착공·준공검사 — 허가증을 받아 공사를 진행하고, 완료 후 준공검사를 거쳐 토지대장 상 용도 전환을 마무리합니다. 허가를 받았다고 곧바로 끝이 아니라 착공·완료 기간 관리가 남아 있습니다.
상황별 선택 가이드
같은 농지라도 지으려는 시설에 따라 거쳐야 하는 창구가 달라집니다. 대표적인 상황별 경로는 아래와 같습니다.
| 상황 | 권장 경로 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 영농 보조용 농막 설치 | 시행령 별표 1 요건 충족 시 농지전용신고 | 면적·구조 기준 초과 여부를 관청에 사전 확인 |
| 창고·물류시설 | 농지전용허가 + 건축허가 | 경작 중 농지 제한, 접도로 요건 |
| 공장 설립 | 산업단지 지정 여부 확인 후 허가 | 창업기업 공장 등 감면 대상 해당 여부 |
| 주택 신축 | 농지전용 후 개발행위·건축 절차 | 진흥구역 여부가 가장 먼저 갈림 |
| 매수 전 땅값 부담이 큰 경우 | 전용 계획이 없다면 보전 목적 활용 검토 | 농지연금 가입조건 등 대안 확인 |
농지를 먼저 취득하고 활용 계획을 세우는 순서라면, 취득 단계에서 요구되는 농지취득증명 관련 안내도 함께 확인해 두면 계약 이후 절차가 매끄럽게 이어집니다.
실수 방지 체크리스트
- 토지이음에서 농업진흥구역 포함 여부와 용도지역을 확인했는가
- 해당 필지가 경작 중인 농지인지, 계획관리지역 밖인지 확인했는가
- 면적 기준 허가권자(10일·20일·30일 단계)와 실제 일정 여유를 잡았는가
- 개별공시지가를 확인해 농지보전부담금 예산을 미리 계산했는가
- 소유자가 아닌 경우 사용권 증빙(임대차계약서, 사용승낙서 등)을 준비했는가
- 개발행위허가 등 다른 법률 협의로 농지전용허가가 의제되는지 확인했는가
- 시설 규모가 농지전용신고 별표 기준을 넘어 허가로 전환돼야 하는지 점검했는가
- 허가 후 착공 시점과 준공검사 일정까지 달력에 반영했는가
자주 묻는 질문 10개
1. 농지전용허가 없이 창고를 지으면 어떻게 되나요?
허가 없이 전용하면 시장·군수 또는 자치구구청장이 기간을 정해 원상회복을 명령할 수 있고, 농업진흥지역 안 농지를 무단 전용하면 5년 이하의 징역 등 벌칙이 적용될 수 있습니다. 철거와 원상복구 비용이 클 수 있어 착공 전 절차가 필수입니다.
2. 농막을 지을 때도 농지전용허가가 필요한가요?
농지법 시행령 별표 1에 정해진 규모·요건 안의 농막 등 시설은 허가 대신 농지전용신고로 처리할 수 있습니다. 다만 면적·구조 기준이 세분화되어 있어 초과하면 허가로 전환해야 하므로 설치 전 관할 관청 확인이 필요합니다.
3. 처리기간이 30일보다 더 걸릴 수 있나요?
정부24의 기준 처리기간은 허가권자별 10일, 20일, 30일입니다. 현지 확인 보완, 관계 기관 협의, 서류 보완이 겹치면 실제 기간은 더 길어질 수 있으므로 계약 일정에 여유를 두는 것이 좋습니다.
4. 수수료는 얼마인가요?
정부24 안내 기준 농지면적 3,500제곱미터 이하는 20,000원이고, 초과 시 20,000원에 초과면적 350제곱미터마다 2,000원을 가산합니다. 이는 허가 수수료이고, 별도로 농지보전부담금이 납부됩니다.
5. 농지보전부담금을 안 내도 되나요?
농지은행 안내 기준으로 진흥지역 밖은 개별공시지가의 20%, 진흥지역은 30%이며 제곱미터당 상한은 50,000원입니다. 시행령 별표 2의 감면대상과 농업인 직접 경작 등 면제 조건이 있으므로, 해당되는지 관할 관청과 확인해 보세요.
6. 계획관리지역 농지는 허가가 쉬운가요?
계획관리지역은 도시계획상 관리 목적의 지역으로 농업진흥구역보다 전용 가능성이 높은 편입니다. 다만 경작 중 여부, 시설 종류, 주변 여건에 따라 판단이 갈리므로 사전 확인과 현지 확인이 여전히 필요합니다.
7. 허가를 받으면 언제든 공사를 시작할 수 있나요?
허가증을 받으면 착공해야 하고, 공사 완료 후 준공검사를 거쳐야 전용 절차가 마무리됩니다. 착공·완료 기간을 지키지 않으면 허가에 변동이 생길 수 있으므로 일정 관리가 필요합니다.
8. 다른 법률 절차가 있는데 농지전용허가도 따로 받아야 하나요?
개발행위허가 등 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거치는 경우에는 별도의 농지전용허가 절차를 받지 않을 수 있습니다. 다만 부담금 납부 등 실무 요건은 남을 수 있으니 관청 확인이 필요합니다.
9. 임야를 사서 건물을 지으려면 어떤 전용을 봐야 하나요?
대상이 농지가 아니라 산림이면 산지전용허가 절차로 이동합니다. 블로그의 임야 대지 전용 가이드에서 산지 쪽 절차를 정리해 두었으니 대상 필지의 지목을 먼저 확인하세요.
10. 전용 계획이 없는 농지는 어떻게 관리하는 게 좋나요?
전용 계획이 없다면 보전 방향이 기본입니다. 노후 준비가 목적이라면 농지연금처럼 농지를 그대로 활용하는 제도를 검토할 수 있고, 취득 단계라면 취득 후 관리까지의 전체 비용을 먼저 계산해 보는 것이 안전합니다.
공식 출처와 확인일
- 정부24 — 농지전용 허가(변경허가) 민원 안내 — 신청 절차, 처리기간(10일·20일·30일), 수수료, 제출서류, 농지관리위원회 확인 절차
- 농지은행(농림축산식품부) — 농지보전부담금 사전계산 — 부담금 부과 공식(20%·30%), 제곱미터당 상한 50,000원, 감면 안내
- 법제처 쉬운법률정보 — 농지전용허가 대상 및 제한 — 허가 대상, 변경허가, 원상회복, 벌칙(5년 이하의 징역)
- 국가법령정보센터 — 농지법 — 제34조(전용허가·협의), 제37조(전용 제한), 제38조(농지보전부담금), 시행령 제71조(허가권)
자료 확인일: 2026년 9월 30일
본 글은 독자의 정보 확인과 선택을 돕기 위한 일반적인 법률·행정 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 면적 기준, 부담금, 처리기간 등은 관계 기관 정책에 따라 변경될 수 있으므로 최종 결정 전에 관할 시·군·구청과 공식 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.
작성자: 송석 — 토지 매매와 전용 실무 정보를 다루는 땅이야기 운영자