2026 반전세 전환율 계산법: 보증금 1억 낮추면 월세 얼마일까?
2026년 8월 21일 기준 주택 전월세전환율 법정 상한은 연 4.75%입니다. 한국은행 기준금리 2.75%에 대통령령이 정한 2%를 더한 값과 연 10% 중 낮은 값이 적용되기 때문입니다. 따라서 전세보증금 1억 원을 월세로 바꾼다면 월세 증액 상한은 약 39만 5,833원입니다.
월세 증가액 = 줄어드는 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12
예: 1억 원 × 4.75% ÷ 12 = 월 395,833원 이하
최종 확인일: 2026년 8월 21일 · 기준금리가 바뀌면 법정 전월세전환율도 달라질 수 있으므로 계약일에 다시 확인하세요.
1. 전월세전환율과 시장 전환율은 다릅니다
전월세전환율은 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 사용하는 비율입니다. 예를 들어 전세 2억 원을 보증금 1억 원과 월세로 바꾸면, 줄어든 보증금 1억 원에 전환율을 적용해 월세를 계산합니다.
여기서 반드시 구분해야 할 것이 법정 전월세전환율과 시장 전월세전환율입니다. 법정 전환율은 주택임대차보호법이 정한 월세 전환의 상한선이고, 시장 전환율은 실제 지역·주택 유형별 거래에서 형성된 평균적인 수준입니다. 시장에서 흔히 쓰는 비율이 법정 상한보다 높다고 해서 그 비율을 그대로 적용할 수 있는 것은 아닙니다.
| 구분 | 의미 | 계약에서의 역할 |
|---|---|---|
| 법정 전월세전환율 | 보증금을 월세로 전환할 때 넘을 수 없는 상한 | 주택임대차보호법 적용 여부 확인 |
| 시장 전월세전환율 | 실거래 자료에서 나타나는 지역별 비율 | 협상·시세 비교 자료 |
| 전월세상한제 5% | 존속·갱신 계약의 차임 또는 보증금 증액 한도 | 전환율과 별도로 검토 |
2. 2026년 법정 전월세전환율 상한은 4.75%
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월차임으로 전환할 때 아래 두 비율 중 낮은 비율을 넘지 못하도록 정하고 있습니다.
- 주택임대차보호법 시행령이 정한 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 시행령이 정한 연 2%
한국은행이 공시한 기준금리는 2026년 7월 16일부터 2.75%입니다. 따라서 현재 계산은 `2.75% + 2% = 4.75%`이며, 연 10%보다 낮으므로 법정 상한은 연 4.75%가 됩니다.
기준금리가 2.50%라면 상한은 4.50%, 3.00%라면 상한은 5.00%가 됩니다. 계약서 작성일의 한국은행 기준금리를 확인한 뒤 계산해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
3. 보증금을 줄일 때 월세는 얼마까지 가능할까
보증금 차액에 4.75%를 곱한 뒤 12개월로 나누면 월세 증가액을 계산할 수 있습니다. 아래 표는 소수점 이하 원 단위를 반올림한 참고값이며, 실제 계약에서는 법정 상한을 넘지 않도록 원 단위를 낮춰 정하는 편이 안전합니다.
| 줄어드는 보증금 | 연 환산액(4.75%) | 월세 증가액 상한 |
|---|---|---|
| 1,000만 원 | 475,000원 | 약 39,583원 |
| 3,000만 원 | 1,425,000원 | 118,750원 |
| 5,000만 원 | 2,375,000원 | 약 197,916원 |
| 1억 원 | 4,750,000원 | 약 395,833원 |
| 2억 원 | 9,500,000원 | 약 791,666원 |
계산 예시: 전세 2억 원을 보증금 1억 원 반전세로 변경
- 기존 보증금 2억 원 − 변경 보증금 1억 원 = 전환 대상 1억 원
- 1억 원 × 4.75% = 연 475만 원
- 475만 원 ÷ 12개월 = 월 395,833원
- 따라서 다른 조건이 같다면 월세는 약 39만 5,833원을 넘지 않는 범위에서 협의합니다.
4. 반전세 계약 계산은 이 순서로 하세요
- 현재 계약 조건: 보증금, 월세, 관리비, 계약기간을 분리해 적습니다.
- 변경 조건: 새 보증금과 기존 보증금의 차액을 계산합니다.
- 계약일 기준금리: 한국은행 공식 페이지에서 확인합니다.
- 법정 상한: 연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 값을 선택합니다.
- 월세 환산: 보증금 차액 × 전환율 ÷ 12로 계산합니다.
- 5% 증액 제한: 갱신·증액청구 상황인지 별도로 검토합니다.
- 변경계약서: 반환 보증금, 반환일, 월세 시작일, 관리비를 명확히 씁니다.
기존 계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면 계약 종료와 통보기한이 함께 문제 될 수 있습니다. 이 경우 묵시적 갱신 후 임차인 중도해지 통보기한도 먼저 확인하세요.
5. 전월세전환율과 임대료 5% 상한을 혼동하면 안 됩니다
전월세전환율 4.75%와 임대료 증액 상한 5%는 이름이 비슷하지만 적용 대상이 다릅니다. 전월세전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때의 상한이고, 5% 제한은 임대차계약 또는 증액 이후 차임·보증금의 증액청구에 관한 제한입니다.
주택임대차보호법 제7조는 경제사정 변동 등을 이유로 증액을 청구할 때 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과하지 못하도록 하고, 계약 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 하지 못하도록 규정합니다. 계약갱신요구권을 행사한 갱신계약에서도 이 범위를 함께 확인해야 합니다.
다만 신규 임차인과 새로 체결하는 계약, 당사자 합의에 의한 계약 조건 변경, 등록임대주택 등은 사실관계와 적용 법률에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 상가 계약은 주택과 기준이 다르므로 상가 차임증감청구권 5% 초과 사례를 별도로 참고하세요.
6. 보증금·월세가 바뀌면 임대차 신고도 확인하세요
주택 임대차 신고 대상 계약은 임대인과 임차인이 계약 체결일부터 30일 이내에 공동 신고하는 것이 원칙입니다. 계약서를 첨부하면 당사자 한 명이 단독 신고할 수 있고, 신고가 처리되면 확정일자가 자동으로 부여될 수 있습니다. 보증금이나 월세가 변경된 갱신계약도 신고 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 변경계약서에 종전 계약일과 변경된 보증금·월세를 함께 표시
- 보증금 반환일과 새 월세 적용 시작일을 구체적으로 기재
- 계약 체결 후 30일 이내 신고 대상 여부 확인
- 확정일자와 전입신고 상태를 다시 점검
- 보증금 반환 내역은 계좌이체 증빙으로 보관
보증금 보호의 기본 구조가 헷갈린다면 부모·자녀 간 전세계약 증빙 체크리스트의 계약서·이체내역 항목도 참고할 수 있습니다. 계약 종료 뒤 보증금을 받지 못했다면 곧바로 이사하기보다 임차권등기명령 후 안전한 이사 시점을 확인해야 합니다.
7. 반전세 변경계약 특약 문구 예시
① 임대인과 임차인은 종전 임대차보증금 금 200,000,000원 중 금 100,000,000원을 2026년 ○월 ○일 임차인 지정 계좌로 반환하고, 같은 날부터 임대차보증금을 금 100,000,000원으로 변경한다.
② 변경된 월차임은 금 395,000원으로 하며, 2026년 ○월 ○일부터 매월 ○일 임대인 지정 계좌로 지급한다.
③ 관리비 금 ○원과 포함 항목은 ○○이며, 사용량에 따른 전기·수도·가스 요금은 임차인이 별도로 부담한다.
④ 본 특약에서 변경한 보증금과 월차임 외의 종전 계약 조건은 그대로 유지한다.
⑤ 임대인은 보증금 일부 반환과 동시에 영수증 또는 계좌이체 내역을 교부·확인한다.
위 문구는 구조를 보여주는 예시입니다. 실제 금액, 반환 시기, 선순위 권리, 보증 가입 조건, 갱신 형태에 맞게 수정해야 합니다. 반환 약정이 지켜지지 않거나 계약 종료 후 보증금 회수가 어려운 경우에는 전세금 반환소송과 강제집행 절차를 확인하세요.
8. 자주 묻는 질문
Q1. 2026년 전월세전환율은 무조건 4.75%인가요?
2026년 8월 21일 기준 법정 상한이 4.75%입니다. 한국은행 기준금리가 바뀌면 기준금리+2% 값도 바뀌므로 계약일에 다시 계산해야 합니다.
Q2. 법정 상한보다 낮게 계약해도 되나요?
가능합니다. 법정 전환율은 상한이므로 당사자가 더 낮은 전환율로 합의할 수 있습니다.
Q3. 법정 상한보다 높은 월세로 계약하면 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 적용 상황이라면 상한을 초과하는 약정의 효력과 초과 지급액 반환 문제가 생길 수 있습니다. 구체적인 계약 형태와 지급 내역을 갖고 법률상담을 받는 것이 안전합니다.
Q4. 월세를 전세보증금으로 바꿀 때도 같은 공식인가요?
법 조문은 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우를 규율합니다. 반대 방향 전환은 동일 공식을 기계적으로 적용하기보다 시세와 합의 조건을 함께 검토해야 합니다.
Q5. 관리비도 월세에 포함해 전환율을 계산하나요?
관리비는 월차임과 구분해 항목별로 적는 것이 좋습니다. 실질이 월세인데 관리비 명목으로 돌려 상한을 회피하면 분쟁 소지가 커질 수 있습니다.
Q6. 보증금 5,000만 원을 줄이면 월세는 얼마인가요?
4.75% 기준으로 5,000만 원 × 0.0475 ÷ 12 = 약 197,916원입니다. 상한을 넘지 않도록 그 이하에서 협의합니다.
Q7. 계약갱신요구권을 사용하면 5%만 보면 되나요?
아닙니다. 차임·보증금 증액 한도와 전월세 전환이 동시에 있다면 5% 제한과 전환율 상한을 각각 검토해야 합니다.
Q8. 반전세 변경계약도 30일 안에 신고해야 하나요?
신고 대상 지역·금액 기준에 해당하고 보증금이나 월세가 변경됐다면 갱신·변경 신고 여부를 확인해야 합니다. 부동산거래관리시스템에서 현재 기준을 확인하세요.
Q9. 기준금리가 계약 중 바뀌면 월세도 자동으로 바뀌나요?
자동으로 변경되는 것은 아닙니다. 이미 체결한 계약의 월세 변경은 계약 내용과 법률상 증감청구 요건을 따져야 합니다.
Q10. 특약만 쓰면 안전한가요?
특약 외에도 보증금 반환 이체, 변경계약 신고, 확정일자, 등기사항증명서, 선순위 권리와 보증 가입 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.
공식 확인 자료
이 글은 일반적인 주택 임대차 정보와 계산 예시를 제공합니다. 실제 계약은 신규·갱신 여부, 계약갱신요구권 행사, 등록임대주택 여부, 지역 조례와 당사자 합의 내용에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 중요한 계약이나 분쟁은 공인중개사·변호사·주택임대차분쟁조정위원회 등 전문가에게 계약서를 제시하고 확인하세요.