아파트 매매 계약 시 꼭 확인할 필수사항

아파트 매매 전 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트! 등기부등본, 대출, 세금, 하자 점검, 특약사항까지 꼼꼼하게 정리해 안전한 거래를 도와드려요 🏠

📋 목차

계약서 내용 검토

아파트 매매는 내 인생에서 가장 큰 거래 중 하나일 수 있어요. 단순히 ‘좋은 집’을 찾는 것만큼이나, 계약 과정에서 법적 실수 없이 꼼꼼하게 확인하는 게 정말 중요하답니다.

 

계약서에 도장 찍고 나서 “이걸 왜 안 봤지?” 하고 후회하지 않으려면, 반드시 체크해야 할 항목들이 있어요. 오늘은 아파트 매매 계약할 때 ‘진짜 중요한’ 포인트만 정리해줄게요! 👀

 

이 글을 다 읽고 나면, 중개사 말만 믿지 않고 스스로 체크할 수 있는 눈이 생길 거예요. 부동산 거래, 무섭지 않아요. 정보만 알면 오히려 재밌어질지도 몰라요! 😉

📄 등기부등본 확인과 권리관계

아파트 매매 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 건 ‘등기부등본’이에요. 이 문서는 해당 부동산의 진짜 주인이 누구인지, 근저당이나 가압류 같은 법적 권리가 걸려 있는지를 보여줘요. 계약하기 전 반드시 최신 등기부등본을 떼어 확인해야 해요.

 

등기부등본은 크게 세 가지로 구성돼 있어요. 표제부, 갑구, 을구인데요. 표제부는 주소와 면적, 건축연도 등 기본 정보가 나와 있고, 갑구는 소유권과 관련된 내용, 을구는 저당권이나 임차권 같은 채권 관계가 기재되어 있어요.

 

을구에 근저당이 설정돼 있다면, 매매 후에도 은행이나 제3자가 소유권에 대해 주장할 수 있어요. 즉, 잔금일 전에 이 저당권이 말소되지 않으면 큰 문제가 생길 수 있다는 뜻이죠. 그래서 ‘잔금과 동시에 근저당 말소’ 특약을 계약서에 반드시 넣어야 해요.

 

또한 갑구에 ‘가등기’나 ‘가처분’ 같은 기록이 있다면 소유권이 완전히 확정되지 않았을 수 있으니 주의가 필요해요. 그냥 등기부에 이름만 있다고 믿지 말고, 기록 하나하나를 자세히 살펴보는 습관이 중요해요.

 

내가 생각했을 때, 이 부분은 부동산 거래 중 가장 복잡하지만 가장 중요한 단계라고 봐요. 괜히 등기부 무시하다가 ‘집 사고 나서 뺏기는’ 일이 벌어질 수도 있으니까요. 진짜 조심해야 해요! 😨

 

만약 잘 모르겠다면, 공인중개사에게 설명을 듣거나 가까운 법무사를 통해 확인하는 것도 좋은 방법이에요. 요즘은 인터넷 등기소 사이트에서 1,000원으로도 열람할 수 있으니 꼭 직접 보는 걸 추천해요.

 

그리고 공동명의로 되어 있는 아파트라면 반드시 두 사람 모두의 서명이 있어야 계약이 유효해요. 단독명의인지, 공동명의인지도 꼭 체크하고 가세요!

 

이제 등기부등본 확인이 끝났다면, 다음은 ‘잔금일과 중도금’ 같은 금전 일정에 대해 알아봐야겠죠? 돈 얘기가 제일 중요하잖아요! 💰

📋 등기부등본 구성요소 정리표

구성 항목 내용 확인 포인트
표제부 주소, 구조, 면적 실제 물건과 동일한지
갑구 소유권 관련 내용 소유자 이름, 가처분 여부
을구 저당권, 전세권 등 채권 근저당 말소 조건

 

다음은 ‘중도금과 잔금 일정’에 대해 자세히 알아볼게요. 돈이 오고 가는 일정이 꼬이면 모든 거래가 엉킬 수도 있으니까요! 

💸 잔금일과 중도금 일정 체크

아파트 매매 계약에서 ‘언제 돈을 내야 하는지’는 정말 중요한 부분이에요. 이 일정이 꼬이면 계약이 해지되거나, 이자와 위약금 문제까지 발생할 수 있어요. 그래서 중도금과 잔금 일정을 정확히 확인하고 기록해두는 게 필수예요.

 

보통 계약금 → 중도금 → 잔금 순으로 진행돼요. 일반적으로 계약금은 총 매매가의 10%, 중도금은 40~50%, 잔금은 40~50%를 차지하죠. 이때 중도금이 여러 회차로 나뉘는 경우도 있어서 정확한 날짜와 금액을 계약서에 명시해야 해요.

 

계약서에는 단순히 '중도금 3월 1일 납부' 같은 문구가 아니라, '중도금 2차 3월 1일 3천만 원, 3차 4월 1일 3천만 원' 식으로 명확하게 적는 게 좋아요. 그래야 나중에 헷갈리거나 말이 바뀌는 걸 막을 수 있어요.

 

잔금일은 대부분 ‘이사 날짜’와 같거나 하루 이틀 전이에요. 그리고 잔금일에는 소유권 이전, 열쇠 인도, 잔금 지급, 저당권 말소 등 중요한 일이 한꺼번에 일어나요. 그래서 잔금일에는 부동산, 은행, 법무사, 매도인, 매수인이 다 모이는 경우가 많답니다.

 

만약 대출을 끼고 집을 사는 경우라면, 대출 실행일도 잔금일과 맞춰야 해요. 은행에서 돈이 늦게 나오면 계약이 지연되고, 매도인과의 마찰이 생길 수 있어요. 은행 일정, 중개사 일정, 이사 일정까지 모두 조율해야죠.

 

계약서 작성 시 꼭 넣어야 할 문구는 ‘잔금 지급과 동시에 등기이전, 열쇠 인도, 저당권 말소 완료’ 같은 조건이에요. 이걸 명확히 하지 않으면 잔금을 냈는데 집을 못 받는 어이없는 상황이 생길 수도 있어요. 😰

 

일정이 바뀌면 반드시 상대방 동의 하에 계약서에 수정 서명을 받아야 해요. 말로만 "괜찮아요~" 했다가는 나중에 증거가 없어서 큰 분쟁으로 번질 수 있어요.

 

이런 이유로, 계약서에 들어가는 ‘금융일정’은 단순 날짜 적는 걸 넘어서, 그날 어떤 일이 이루어져야 하는지도 같이 명시하는 게 좋아요. 한 줄 차이로 운명이 바뀔 수도 있거든요. 😅

 

다음은 대출 조건과 금융 준비에 대해 알아볼 차례예요! 특히 처음 집을 사는 분이라면 '내가 대출 받을 수 있는지', '언제 실행되는지'를 모르면 낭패를 볼 수 있어요. 다음 내용이 정말 중요하답니다!

📆 매매 자금 납부 일정 정리표

구분 비율 납부 시기 주의사항
계약금 10% 계약 당일 계약서 서명 전 입금
중도금 40~50% 계약 후 일정에 따라 분할 각 회차별 금액과 날짜 기재
잔금 잔여 전액 입주 또는 소유권 이전 시 대출 실행일과 반드시 연동

 

이제 다음은 ‘대출 조건과 금융 준비’에 대해 알아볼 시간이에요! 내가 실제로 얼마를 빌릴 수 있는지, 대출이 언제 나오는지, 이 모든 게 매매 계약 성공의 열쇠가 될 수 있어요 🔑

📊 대출 조건과 금융 준비

아파트 매매의 현실적인 관문은 ‘대출’이에요. 계약은 했는데, 대출이 안 나오면 계약금을 날릴 수 있어요. 그래서 반드시 계약 전에 은행 상담을 받고, 대출 가능 여부를 미리 확인해두는 게 기본 중 기본이에요!

 

은행에서는 소득, 신용점수, 부채 상황 등을 종합해 주택담보대출 가능 여부를 판단해요. 요즘은 DSR 규제가 있어서, 연 소득 대비 대출 원리금 상환액이 일정 비율을 넘으면 대출이 제한되기도 해요. 이 점 반드시 체크해야 해요.

 

또한 아파트 가격대에 따라 LTV(담보인정비율) 한도도 달라져요. 예를 들어, 투기과열지구에서는 최대 40%만 대출이 가능한 반면, 비규제지역은 70%까지 가능해요. 이 지역 구분에 따라 내가 받을 수 있는 금액이 확 줄 수도 있다는 거예요.

 

대출은 잔금일에 맞춰 실행돼야 해요. 은행마다 심사와 실행까지 시간이 걸리기 때문에 계약서에 잔금일을 정할 때는 은행 일정도 꼭 확인해야 해요. 최소 2주 전에는 대출 신청을 마쳐야 여유 있게 처리할 수 있답니다.

 

만약 전세를 끼고 매매하는 ‘갭 투자’라면, 전세보증금 반환 여부와 대출 중복 가능성도 살펴야 해요. 요즘은 전세금 반환보증 가입 여부도 대출 조건에 영향을 미치는 경우가 있어요.

 

또한 은행 대출 외에도 보금자리론, 디딤돌대출 같은 정부 상품도 활용 가능해요. 금리가 낮고 상환 조건이 유리한 경우가 많기 때문에 자격 요건만 된다면 꼭 활용해보는 게 좋아요.

 

대출 확정 후에는 금융기관으로부터 '대출 승인서'를 받게 되는데요. 이 서류는 잔금일 이전에 매도인에게 공유해 두는 게 신뢰를 높이고, 거래 지연을 막는 데 도움이 돼요.

 

그리고 중도금 대출과 잔금 대출은 서로 다를 수 있어요. 중도금은 보통 건설사 또는 시공사와 협약된 제휴 은행을 통해 나오고, 잔금 대출은 본인이 선택한 시중은행에서 진행되는 경우가 많아요. 두 개의 금융 일정을 따로 챙겨야 해요.

 

마지막으로, 계약 전에 반드시 '대출 불가 시 계약 해지 가능' 같은 특약을 계약서에 넣는 걸 추천해요. 혹시라도 대출이 거절될 경우, 손해를 최소화할 수 있거든요. 🙏

🏦 주택담보대출 핵심 체크표

항목 내용 주의점
DSR 연 소득 대비 대출 상환 비율 초과 시 대출 불가
LTV 주택 담보 인정 비율 지역 규제 따라 달라짐
잔금일 대출 실행일과 일치해야 함 은행 일정 고려 필수

 

이제 다음은 ‘취득세, 중개수수료 등 세금’에 대해 알아볼게요! 집을 사면 생각보다 많은 세금이 붙고, 준비 안 하면 당황하게 돼요! 꼭 확인해야 해요 💰

🧾 취득세, 중개수수료 등 세금

아파트를 매매할 때 단순히 매매가만 준비하면 안 돼요! 실제로는 이 금액 외에도 각종 세금과 부대비용이 발생하기 때문에, '추가 비용'까지 감안해 자금 계획을 세워야 해요. 놓치면 큰일 나는 항목이 많아요 💥

 

가장 대표적인 건 ‘취득세’예요. 일반적으로 주택을 사면 매매가의 1.1%~3.5%의 취득세가 부과돼요. 1가구 1주택 여부, 집값이 얼마인지에 따라 세율이 달라지고, 특히 조정대상지역에서는 세율이 더 높아질 수 있어요.

 

예를 들어, 조정지역 내 2주택자는 8%, 3주택자는 무려 12%까지 취득세가 붙어요. 이건 몇 천만 원 차이가 나는 문제라서, 계약 전에 본인의 세금 상태를 꼭 확인하고, 미리 계산해 두는 게 좋아요.

 

다음으로 중개수수료(중개보수료)! 이건 부동산 중개업소에 지급하는 비용인데요, 매매가에 따라 상한 요율이 정해져 있어요. 예를 들어 9억 원 이하의 주택은 0.5% 이하로, 9억 초과는 0.9%까지 받을 수 있어요. 하지만 이건 협의 가능하답니다.

 

그리고 등기 이전 비용도 들어요. 이건 법무사가 처리해주는 게 일반적인데요, 등기 수수료 + 법무사 수수료가 포함돼요. 통상 수십만 원~100만 원 안팎으로 예상하시면 돼요. 매수인이 부담하는 게 일반적이에요.

 

인지세도 빠질 수 없어요. 이건 계약서에 부과되는 세금인데, 매매가가 1억 원 초과~10억 원 이하인 경우 15만 원이 발생해요. 보통은 매도인과 매수인이 반반 부담하는데, 계약 전 이 부분도 꼭 협의해 두세요.

 

추가로, 잔금 시 금융기관을 통한 대출을 받는다면 근저당 설정비용도 들어요. 이건 은행에서 대출 실행 시 같이 빠지기 때문에 잔금일 자금 계획에 반드시 포함시켜야 해요.

 

이런 세금과 비용들은 매매가와 별도로 준비해야 하니까, 자금 계획표를 따로 만들어서 한눈에 정리해두면 좋아요. 당일 당황하지 않으려면 꼭 준비가 필요하죠. 😵

 

💰 아파트 매매 관련 주요 세금·비용 정리표

항목 금액 또는 세율 납부 주체 비고
취득세 1.1% ~ 12% 매수인 1주택/다주택 여부 따라 다름
중개수수료 0.5% ~ 0.9% 매수인 (협의 가능) 요율 범위 내 조정 가능
등기 비용 약 50만~100만 원 매수인 법무사 수수료 포함
인지세 15만 원 매수인/매도인 반반 계약서 기준 세금

 

다음은 아파트 내부 상태 확인! ‘하자 점검과 인테리어 체크’에 대해 알아볼게요. 겉만 보고 계약하면 나중에 후회할 수 있어요... 🕵️

🔎 하자 점검과 인테리어 상태

아무리 외관이 멀쩡해 보여도, 실제로 입주하고 나면 “이게 뭐야?” 싶을 만큼 하자가 드러나는 경우가 많아요. 그래서 계약 전에 하자 점검은 필수예요. 특히 중고 아파트는 더욱 꼼꼼히 살펴야 해요!

 

먼저 벽면과 천장의 곰팡이 여부를 체크해요. 습기 자국이나 얼룩, 물이 샌 흔적이 있다면 누수 가능성이 있어요. 특히 욕실 벽 뒤쪽이나 천장 모서리 같은 곳을 잘 살펴야 해요. 누수가 있으면 수리 비용도 크고 입주 후 분쟁 소지가 커요.

 

다음으로 전기, 수도, 가스 같은 기본 설비 작동 여부도 확인해요. 전등이 켜지는지, 수도는 잘 나오는지, 변기는 물이 잘 내려가는지, 싱크대 배수는 막히지 않았는지까지 하나하나 체크해야 해요. 이건 현장에서 직접 테스트해보는 게 가장 확실해요.

 

인테리어 상태도 중요해요. 리모델링 여부, 시공 시기, 마감 상태를 물어보고, 도배와 장판 상태도 사진이나 동영상으로 기록해두면 좋아요. 입주 후 문제가 생겼을 때 '원래 이랬다'는 증거가 될 수 있거든요.

 

특히 옵션이 포함된 경우, 예를 들어 붙박이장, 에어컨, 세탁기 등이 ‘포함인지’, ‘서비스인지’, ‘소유권은 누구에게 있는지’를 명확히 해야 해요. 이건 계약서에 ‘포함 항목 명시’로 정확히 적어야 분쟁을 방지할 수 있어요.

 

계약 전에는 가급적 두 번 이상 방문해서 낮과 밤의 빛 차이, 소음 상태, 주변 환경 등을 체크하는 것도 좋아요. 낮에는 조용해도 밤에는 옆집 TV 소리, 윗집 발소리가 울릴 수 있거든요.

 

집 내부만큼 중요한 게 ‘공용시설’이에요. 엘리베이터, 복도, 주차장 상태도 간단히 확인해요. 아파트는 단독주택과 달리 공동관리이기 때문에 이런 시설들도 실생활에 큰 영향을 줘요.

 

매도인이 실거주 중이라면 짐이 많아서 하자를 잘 못 볼 수도 있어요. 이럴 땐 입주 전 ‘하자 보수 조건부’ 특약을 계약서에 넣는 것도 방법이에요. 예를 들어 ‘입주 전 창틀 고장 시 매도인이 수리’ 같은 문구로 보호 장치를 걸어두는 거예요.

 

🏠 하자 점검 체크리스트

점검 항목 확인 내용 주의 사항
누수/곰팡이 천장, 벽, 욕실 습기 흔적 물자국, 얼룩 발견 시 위험
전기/수도 전등, 수도꼭지, 화장실 직접 작동 여부 확인 필수
옵션 품목 가전, 붙박이장 등 계약서에 포함 여부 명시
공용시설 엘리베이터, 복도, 주차장 아파트 전체 분위기 확인

 

이제 마지막 실전 계약 단계! 다음은 ‘계약서 특약사항 작성’이에요. 가장 많은 분쟁이 발생하는 핵심 포인트니까, 꼭 꼼꼼히 배워가세요!✍️

📑 계약서 특약사항 작성

아파트 매매 계약서의 핵심은 ‘특약사항’이에요. 계약서 본문에는 기본 내용만 기재돼 있기 때문에, 실제 거래에서 발생할 수 있는 다양한 변수는 특약에 넣어야 해요. 이 한 줄이 분쟁을 막아주고, 내 권리를 지켜줄 수 있거든요.

 

예를 들어, 가장 일반적인 특약은 “잔금과 동시에 소유권 이전 및 열쇠 인도, 근저당 말소”에요. 이 문구가 없다면, 잔금을 줬는데도 등기를 안 넘기거나 열쇠를 안 주는 황당한 상황이 생길 수도 있어요.

 

또한 대출 조건부 계약이라면, “대출 거절 시 계약 해제 가능하며 계약금 반환” 특약을 넣는 게 좋아요. 이 조항이 없으면 대출이 안 나와도 계약을 해제할 수 없고, 계약금까지 날리는 일이 벌어질 수 있어요. 이건 정말 중요해요!

 

입주 전 하자 수리나 옵션 제거 등 조건이 있다면, 그것도 특약으로 기재해야 해요. 구두로만 약속하고 적지 않으면, 입주 후 "그런 말 한 적 없다"는 말 듣기 십상이거든요. 반드시 명문화하는 게 답이에요.

 

그리고 세입자가 있는 집을 매매할 경우, ‘전세 계약 종료 후 인도’ 조건도 넣어야 해요. 단순히 매매한다고 해서 바로 인도받을 수 있는 게 아니에요. 이사 날짜를 놓고 분쟁이 생길 수 있어요.

 

입주 전 내부 청소나 집기 철거 같은 세부 조건도 다 특약에 넣을 수 있어요. 예를 들어, “입주 전까지 매도인 비용으로 기본 청소 실시” 같은 문구 하나가 내 입주 만족도를 크게 바꿀 수 있어요. 😄

 

특약사항은 복잡하고 길어도 괜찮아요. 중개사에게 “이 조건 꼭 넣어주세요”라고 요청하면 대부분 받아들여져요. 이건 나중에 법적으로도 중요한 근거가 되니, 신중하게 작성하는 게 정말 중요해요.

 

특약에 날짜, 금액, 인도 조건, 하자처리 여부, 대출 조건 등 최대한 구체적으로 작성하세요. “~일 이내”, “~가 발생할 경우” 같은 문구가 명확하지 않으면 해석의 차이로 또 다른 분쟁이 생길 수 있어요.

 

📝 주요 특약사항 예시 정리표

항목 예시 문구 효과
소유권 이전 “잔금일에 소유권 이전 완료” 잔금 후 즉시 등기 가능
하자 수리 “입주 전 욕실 누수 수리 완료” 문제 발생 시 책임소재 명확
대출 조건 “대출 미승인 시 계약 무효” 계약금 보호 가능
인도 조건 “전입세대 퇴거 후 인도” 명도 문제 방지

 

이제 마지막으로! 실제 아파트 매매 과정에서 자주 묻는 질문들, 꼭 궁금해할 만한 내용을 FAQ로 정리해드릴게요.📌

❓ FAQ

Q1. 계약금은 언제, 얼마를 내야 하나요?

 

A1. 보통 계약서 작성 당일 매매가의 10%를 지급해요. 계약 전에 계좌를 정확히 확인하고, 이체 후 영수증을 꼭 보관하세요.

 

Q2. 등기부등본은 어디서 어떻게 확인하나요?

 

A2. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 1,000원에 열람 가능해요. 매도인의 동의 없이도 확인할 수 있어요.

 

Q3. 대출이 안 나오면 계약을 파기할 수 있나요?

 

A3. 계약서에 ‘대출 미승인 시 계약 해제’ 특약이 있어야 가능해요. 그렇지 않으면 계약금 반환이 어려울 수 있어요.

 

Q4. 중개수수료는 꼭 정해진 금액만 내야 하나요?

 

A4. 요율 범위 내에서 협의가 가능해요. 매매가가 높을수록 조정 여지가 있으니 부담되면 미리 협의해보세요.

 

Q5. 취득세는 언제 내고, 얼마인가요?

 

A5. 소유권 이전 등기 전까지 납부해야 해요. 보통 매매가의 1.1~3.5%인데, 다주택자면 8~12%까지 올라갈 수 있어요.

 

Q6. 입주 전에 하자가 보이면 어떻게 하나요?

 

A6. 계약서 특약에 ‘입주 전 하자 보수 완료’ 문구를 넣어야 대응이 가능해요. 구두 약속만으로는 책임을 묻기 어려워요.

 

Q7. 세입자가 있는 아파트는 어떻게 계약하나요?

 

A7. 세입자 퇴거 일정을 명시하고, ‘전입세대 퇴거 후 인도’ 같은 특약을 넣는 게 안전해요. 그렇지 않으면 명도 분쟁이 생길 수 있어요.

 

Q8. 전세 끼고 사는 갭투자, 괜찮을까요?

 

A8. 전세보증보험 가입 여부, 전세금 반환 가능성 등을 충분히 검토해야 해요. 갭투자는 수익보다 리스크가 큰 투자 방식이에요.