법인 명의로 집 사면 세금 얼마나 줄일 수 있을까?
📋 목차
🏢 법인으로 부동산을 취득하는 방법이 요즘 많은 사람들에게 관심을 받고 있어요. 특히 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등 세금 절감 효과가 있을 수 있다고 알려져 있는데요. 과연 법인으로 집을 사면 얼마나 세금을 아낄 수 있는 걸까요? 그리고 정말 유리한 전략일까요?
🏘 법인 명의 주택 구매의 개요
최근 부동산 시장에서 법인을 활용한 주택 구매 전략이 화제가 되고 있어요. 특히 다주택자에 대한 세금이 강화되면서, 법인을 설립해서 주택을 구매하려는 흐름이 늘어나고 있어요. 그 이유는 명확해요. 세금을 줄일 수 있다는 기대 때문이죠.
법인은 개인과는 다른 세법 규정을 적용받기 때문에, 같은 가격의 부동산이라도 취득 후 발생하는 세금의 구조가 완전히 달라져요. 예를 들어, 종합부동산세는 개인에게는 부담이 크지만, 법인은 해당 세금을 회피하거나 줄이는 구조로 설계할 수 있는 여지가 있어요.
하지만 무조건적으로 유리한 것은 아니에요. 법인을 만들고 유지하는 데도 비용이 들고, 매년 정기적인 회계처리와 세무 신고가 필요해요. 또한 최근에는 부동산 법인을 활용한 탈세를 막기 위해 정부가 규제를 강화하고 있다는 점도 고려해야 해요.
내가 생각했을 때, 단순히 세금만 보고 법인 명의를 선택하면 오히려 손해를 볼 수도 있어요. 법인의 구조, 수익 계획, 매도 시점까지 고려해서 전체적인 시나리오를 짜야 해요.
💸 세금 절감 가능한 항목들
법인으로 부동산을 취득하면 절감 가능한 대표적인 세금은 양도소득세, 종합부동산세, 소득세 등이 있어요. 특히 다주택자에 대한 중과세가 강화되면서, 법인 명의가 매력적으로 보일 수 있어요. 법인은 양도세가 아닌 ‘법인세’로 과세되기 때문에 세율 차이가 크죠.
예를 들어, 개인이 주택을 팔면 보유 기간이나 주택 수에 따라 최대 77%까지 양도세가 부과될 수 있어요. 반면 법인은 기본적으로 10~25% 사이의 법인세만 내면 되기 때문에 이론적으로 유리하다고 느껴지죠.
종합부동산세도 마찬가지예요. 개인은 2주택 이상부터 중과가 적용되지만, 법인은 보유 주택 수와 상관없이 ‘합산 과세’가 아니라 '별도 과세'되는 방식으로 세금이 계산돼요. 특히 1세대 1주택 비과세 혜택이 없는 다주택자라면 세금 절감 폭이 꽤 커질 수 있어요.
하지만, 법인 설립 초기에는 등록면허세, 설립 비용 등이 추가로 발생하고, 일정 조건 하에서는 법인에게도 종부세 중과세가 적용되기도 해요. 부동산 임대업이나 매매업을 하는 ‘부동산 법인’으로 등록되면 정부의 감시 대상이 되기도 하고요.
⚠️ 주의해야 할 법인 세금 리스크
법인으로 집을 사면 세금이 무조건 줄어든다고 믿는 분들이 많은데요. 실제로는 그렇지 않은 경우도 많아요. 법인이 취득한 주택은 ‘주택임대사업’ 등 일정한 조건을 만족하지 않으면 오히려 세금이 증가할 수 있어요. 대표적으로 취득세 중과와 종합부동산세 중과가 있어요.
2020년 8월 이후로 법인이 주택을 취득하면, 취득세가 무려 12%나 부과돼요. 이는 개인의 취득세율(1~4%)에 비해 훨씬 높은 수준이에요. 특히 다주택 규제 강화 이후 정부는 법인을 통한 투기를 강하게 규제하고 있어요. 잘못하면 절세는커녕 과세 폭탄을 맞을 수 있어요.
그리고 법인의 주택 양도 시에는 일반 양도소득세가 아닌 법인세가 부과되는데, 여기에 ‘추가 법인세 20%’가 더해져요. 정부는 부동산을 보유한 법인이 집을 팔 때, 실질적으로 개인보다 더 많은 세금을 내도록 구조를 만든 것이죠.
또한 법인 명의 부동산에 대해서는 일반적인 주거용도로의 사용이 어렵고, 금융권 대출 역시 제한돼요. 은행에서는 주택담보대출을 개인보다 더 까다롭게 심사하거나, 아예 취급하지 않는 경우도 많아요. 자금 조달 측면에서도 불리할 수 있어요.
📊 실제 사례로 보는 절세 효과
실제 사례를 살펴볼게요. 예를 들어 서울 강남에 위치한 15억짜리 아파트를 매입하고 3년 뒤에 20억에 매도한다고 가정해요. 이때 개인이 다주택자라면 양도세율이 77%까지 올라가며, 세금만 수억 원이 될 수 있어요.
반면 법인으로 매입하고 매도했다면, 양도소득세 대신 법인세(통상 22% 내외)만 부담해요. 단, 추가 법인세 20%가 붙는 경우라면 전체 세금이 약 40~45%까지 올라가지만, 여전히 개인보다 수천만 원에서 수억 원 절세 효과를 볼 수 있어요.
하지만 이 절세는 단순 수치로 계산한 이론적 사례예요. 실제로는 법인 유지비용, 회계 수수료, 이자 비용, 대출 조건 등을 종합적으로 고려해야 진짜 절세 효과를 확인할 수 있어요. 일부 케이스에서는 법인이 오히려 손해보는 경우도 적지 않아요.
이처럼 단순히 "세금만 줄인다"는 생각으로 법인을 활용하면 실패할 수 있어요. 투자 목적, 보유 기간, 수익 구조까지 모두 시뮬레이션한 후 전략적으로 접근해야 해요.
📑 개인 vs 법인 세금 비교표
| 구분 | 개인 | 법인 |
|---|---|---|
| 취득세 | 1~4% | 12% |
| 양도소득세/법인세 | 6~45% + 중과 시 77% | 10~25% + 추가세 20% |
| 종합부동산세 | 2주택 이상 중과 | 기본세율 + 중과 시 추가 |
| 대출 | 주택담보대출 가능 | 대부분 불가능 |
세금만 보면 법인이 유리할 수도 있지만, 전체적인 금융 환경이나 매도 전략, 임대 수익 모델 등을 종합 고려해야 해요. 표 하나로는 판단이 어렵다는 게 함정이에요.
📚 개인과 법인 세금 비교표
세금 구조를 직접 비교해보면 차이가 더 명확해져요. 개인과 법인의 세금 항목은 각각의 방식으로 과세되기 때문에, 어느 쪽이 더 유리할지는 보유 목적, 보유 기간, 매도 전략에 따라 달라져요.
예를 들어, 개인은 1세대 1주택일 경우 양도세 비과세 등의 혜택이 있지만, 다주택자가 되면 양도세 중과세율이 크게 적용돼요. 반면 법인은 1주택이든 5주택이든 일괄적으로 법인세가 적용되기 때문에, 매도 시점의 이익률과 보유 주택 수가 많은 경우 유리할 수 있어요.
또한 법인은 각종 비용을 경비로 처리할 수 있는 장점이 있어요. 예를 들어, 부동산 관리비, 공과금, 감가상각비 등을 모두 비용처리하면, 순이익이 줄어들기 때문에 세금 부담도 덜할 수 있어요. 물론 이런 처리를 위해선 회계 지식이 필수죠.
결론적으로 법인은 ‘장기적 임대사업’이나 ‘다주택 보유 전략’에 적합하고, 개인은 ‘단기 거주 후 매도’나 ‘1주택 중심 전략’에 적합하다고 볼 수 있어요.
🧠 어떤 경우 법인이 유리할까?
결국 중요한 건 “내 상황에 맞느냐”예요. 법인이 유리한 대표적인 경우는 다음과 같아요. 첫째, 장기적으로 여러 채의 주택을 임대 사업 형태로 운영할 계획이 있는 경우. 둘째, 고가 아파트를 단기 보유 후 매도할 때 세금 차이를 크게 보는 경우. 셋째, 소득이 많아 고소득 구간의 개인 종합소득세가 부담될 때예요.
특히 연소득이 8,800만 원 이상인 고소득자는 최고 45%의 소득세를 부담해요. 반면 법인의 기본세율은 10~25% 수준으로, 같은 수익이라도 법인을 통해 배당 등의 형태로 나누면 실질 부담을 낮출 수 있어요.
또한 법인을 통해 부동산 외에도 다른 사업 활동을 병행할 수 있다는 장점도 있어요. 예를 들어 부동산 관리업, 임대업, 컨설팅 등으로 사업 확장을 계획하고 있다면, 법인 체계가 오히려 유리할 수 있어요.
반면 단기 거주 목적이나 실거주 중심의 전략이라면 굳이 법인까지 갈 필요는 없어요. 요즘은 정부의 규제도 심해져서 세무조사 리스크도 커지고 있기 때문에, 충분히 비교 분석 후 선택하는 게 중요해요.
❓FAQ
Q1. 법인으로 집 사면 양도세가 없나요?
A1. 양도세 대신 법인세가 적용되며, 추가 법인세 20%도 발생할 수 있어요.
Q2. 법인이 주택을 사면 취득세는 얼마인가요?
A2. 2020년 이후 12%의 취득세가 적용돼요. 매우 높은 편이에요.
Q3. 법인 명의로 대출도 가능한가요?
A3. 대부분의 경우 주택담보대출이 어렵거나 조건이 까다로워요.
Q4. 종부세 절세 효과도 있나요?
A4. 법인은 일부 합산 대상에서 제외될 수 있어 종부세를 줄일 수 있어요.
Q5. 법인을 만들면 바로 부동산을 살 수 있나요?
A5. 법인 설립 후 부동산 취득은 가능하지만, 임대사업 등록 등 조건이 필요할 수 있어요.
Q6. 유지비는 얼마나 드나요?
A6. 회계·세무 대행비, 법인 유지비로 연 100~300만 원 정도가 들어가요.
Q7. 법인 매각 시 자산 분배는 어떻게 하나요?
A7. 매각 차익은 법인세 납부 후, 배당 형태로 대표에게 분배돼요. 이 때 배당소득세도 부과돼요.
Q8. 부동산 법인으로 세무조사를 받을 가능성도 있나요?
A8. 네, 최근 정부는 부동산 법인에 대한 세무조사를 강화하고 있어요. 과세 회피 목적일 경우 불이익을 받을 수 있어요.
📌 본 글은 2025년 세법 기준으로 작성되었으며, 향후 세법 개정 및 정부 정책 변화에 따라 달라질 수 있어요. 구체적인 세무 전략은 반드시 전문가와 상담 후 결정하세요.