전세 낀 집 매수 시 취득세 변화 완벽 정리
2025년 부동산 시장은 여전히 실수요 중심으로 움직이고 있어요. 이 중 '전세 끼고 매수하기'는 적은 자금으로 내 집 마련이 가능하다는 점에서 많은 사람들이 선택하는 방식이죠. 그런데 이 과정에서 '취득세'가 달라진다는 사실, 알고 있었나요?
🏠 전세 낀 매물의 기본 개념
전세 낀 집을 산다는 건 기존에 전세로 살고 있는 세입자가 있는 상태로 주택을 매수하는 걸 의미해요. 일반적으로 세입자는 계약 기간까지 계속 거주하게 되며, 새 집주인은 기존 전세보증금을 인수하게 되죠. 이걸 ‘임대차 승계’라고 불러요.
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이 방식의 가장 큰 장점은 매매가 전액을 준비하지 않아도 된다는 점이에요. 예를 들어 매매가가 6억 원인데 전세보증금이 3억 원이라면, 실질적으로 필요한 자금은 3억 원만 준비하면 되죠.
하지만 이런 전세 낀 매물은 세금 문제에 있어 조금 복잡할 수 있어요. 특히 ‘취득세’ 측면에서 그렇죠. 매도인과 매수인 모두 이해가 필요한 부분이에요.
전세가 끼어 있더라도 결국 부동산 전체를 취득하는 것이기 때문에 취득세는 전체 매매가를 기준으로 산정되는 것이 원칙이에요. 그런데 예외 사항이 있기도 해요.
💰 취득세에 미치는 영향
취득세는 부동산을 취득할 때 납부해야 하는 지방세로, 일반적으로 매매가의 일정 비율(1~3.5%)로 부과돼요. 하지만 전세가 끼어 있는 경우, ‘실제 지급한 금액’만큼만 과세해야 한다는 주장도 있었어요. 그래서 혼란이 있었죠.
2023년 대법원 판례에서는 “취득세는 매매계약상 약정된 매매금액 전체를 기준으로 해야 한다”라고 판단했어요. 즉, 전세가 껴 있어 실제 지불한 금액이 줄더라도, 취득세는 전세보증금을 포함한 전체 가격을 기준으로 계산돼요.
이 판례는 이후 과세관청의 기준이 되었고, 현재까지도 유지되고 있어요. 따라서 취득세를 절약하기 위해 전세보증금을 뺀 금액만 신고하는 건 절대 금물이에요.
내가 생각했을 때, 이 부분이 가장 혼동을 일으키는 지점이에요. ‘실제로 낸 돈만큼 세금 내는 거 아닌가?’라는 오해가 생기기 쉬운 구조거든요.
📊 실제 사례로 보는 변화
예를 들어볼게요. 어떤 아파트가 6억 원에 거래됐고, 기존에 2억 원의 전세보증금이 있었다고 해요. 매수인은 실제로 4억 원만 지불했지만, 취득세는 6억 원 전체에 대해 부과돼요. 이게 가장 일반적인 케이스예요.
반대로 어떤 경우에는 매수인이 실질적으로 전세보증금을 인수하지 않고, 매도인이 세입자에게 보증금을 반환하고 집을 넘기는 경우도 있어요. 이럴 땐 세입자가 빠지고, 전세 없이 매수하는 방식이라 6억 전액을 기준으로 취득세가 부과되죠.
즉, 전세보증금이 남아있든 없든, 계약서상의 거래가액이 중요하다는 뜻이에요. 일부 매도자는 세금 부담을 줄이기 위해 계약서를 두 장으로 나누는 편법을 사용하기도 하지만, 이는 과세당국의 조사 시 문제가 될 수 있어요.
정상적인 절차를 밟는다면, 취득세를 적정하게 납부해야 나중에 양도소득세 계산 시 기준이 명확해져서 오히려 유리할 수 있어요. 편법보다는 정확한 계산이 중요하다는 이야기예요.
📋 전세 낀 집 매매 시 취득세 비교
| 구분 | 전세 있음 | 전세 없음 |
|---|---|---|
| 매매가 | 6억 원 | 6억 원 |
| 실제 납부금액 | 4억 원 | 6억 원 |
| 취득세 과세 기준 | 6억 원 | 6억 원 |
위 표를 보면 알 수 있듯, 실질적인 지불 금액과 관계없이 과세 기준은 전체 매매가를 기준으로 한다는 점이 핵심이에요. 이 부분을 이해하지 못하면 예기치 않은 세금 부담이 생길 수 있답니다.
📐 취득세 계산 방식의 핵심 포인트
취득세율은 주택 수, 매매가, 지역 등에 따라 달라져요. 보통 1주택자는 1.1%, 2주택자는 8%, 3주택 이상이면 12%까지 올라갈 수 있어요. 특히 조정지역 내 다주택자라면 세율 차이가 어마어마하죠.
여기서 중요한 건 ‘주택 수’ 판단 기준인데요. 전세 낀 집을 사면 세입자가 있는 상태라 바로 입주하지 못하니 실거주 요건을 충족하기 어려울 수 있어요. 이에 따라 1주택으로 인정받기 어려운 상황이 발생할 수도 있어요.
예를 들어 조정지역에 있는 아파트를 전세 끼고 매수했는데, 기존에 본인 소유의 집이 하나 더 있다면 이 매수는 2주택자가 되어 취득세가 8%까지 올라가요. 이 차이는 수백만 원에서 수천만 원 차이로 이어질 수 있어요.
계산 시 유의할 점은 '소유권 이전일 기준으로 주택 수'를 판단하므로, 세입자가 있다고 해서 주택 수 산정에서 제외되지 않는다는 거예요. 그래서 세전 전략이 필요한 이유죠.
🧠 취득세 절감 전략 3가지
취득세를 무조건 피할 수는 없지만, 몇 가지 전략으로 부담을 줄일 수 있어요. 가장 먼저 고려해야 할 건 ‘주택 수’를 줄이는 방법이에요. 기존에 보유한 주택을 처분하고 나서 전세 낀 주택을 매수하면 1주택자로 분류될 수 있어요.
두 번째는 '분양권이나 미등기 상태의 주택'과의 중복 여부예요. 일시적 2주택자 특례를 활용해 일정 기간 안에 기존 집을 처분하면 중과세를 피할 수 있죠. 전세 낀 집을 먼저 사고 기존 집을 팔면서 절세가 가능해요.
세 번째는 '계약 시기 조율'이에요. 가령 전세 계약이 끝나는 시점과 소유권 이전일을 잘 맞춰서 실거주 요건을 만족시키면, 생애 최초 주택구입자 혜택이나 취득세 감면을 받을 수도 있어요.
이 외에도 지방자치단체에 따라 생애최초 주택 구입자나 신혼부부에게 취득세 감면 혜택을 주는 경우가 있으니, 각 지자체 사이트나 구청 세무과에 문의해보는 게 좋답니다.
🔍 취득세 절감 전략 요약
| 전략 | 실행 방법 | 주의 사항 |
|---|---|---|
| 1주택 유지 | 기존 주택 매도 후 신규 주택 취득 | 이전일 기준 주택 수 중요 |
| 일시적 2주택 특례 | 기한 내 기존 집 매도 | 특례 요건 충족 필수 |
| 감면 혜택 활용 | 생애최초, 신혼부부 등 | 지자체 정책 확인 필요 |
절세 전략은 결국 내 상황에 맞는 시나리오를 미리 계획하는 게 중요해요. 무작정 사지 말고, 언제 사고 언제 팔지, 어떤 순서로 매매할지 고민하면 훨씬 유리해질 수 있어요.
⚠️ 주의해야 할 함정과 실수
전세 낀 집을 사는 과정에서 가장 흔한 실수는 취득세를 과소 신고하는 경우예요. '실제로 낸 돈만큼만 내면 되는 줄 알았다'는 착각이죠. 앞서 말했듯, 세입자가 있어도 전체 매매가 기준으로 과세돼요.
또 하나, ‘계약서를 이중으로 쓰는 행위’는 위험해요. 일부 투자자들은 보증금을 제외한 금액만으로 취득세를 신고하고, 뒤늦게 나머지 계약서를 제출하는 편법을 쓰기도 해요. 이건 명백한 탈세로 간주될 수 있어요.
세 번째로, 임대차 계약 종료 전에 실입주가 어렵다는 점을 간과하는 경우도 있어요. 실거주 요건을 만족하지 못하면 각종 세제 혜택을 받을 수 없게 돼요. 특히 생애최초, 신혼부부 혜택이 그렇죠.
마지막으로 주택 수 산정 기준을 오해하면, 예상치 못한 고율의 세금이 부과될 수 있어요. 전입 안 했다고 주택 수에서 빠지는 게 아니에요. '등기 기준 소유 여부'가 핵심이에요.
❓ FAQ
Q1. 전세 낀 집을 살 때 실제로 낸 금액만큼 취득세를 내면 되지 않나요?
A1. 아니에요. 세입자가 있어도 매매계약서에 기재된 전체 매매금액을 기준으로 취득세가 부과돼요.
Q2. 전세보증금을 승계하지 않고 매도인이 돌려준다면 취득세 기준이 달라지나요?
A2. 아니에요. 전세보증금이 어떻게 처리되든, 전체 매매가 기준은 변하지 않아요.
Q3. 실거주 목적이어도 전세가 끼어 있으면 혜택을 못 받나요?
A3. 맞아요. 세입자가 거주 중이면 실거주로 간주되지 않아서 생애최초 감면 등 혜택 적용이 어려워요.
Q4. 다주택자인 경우 전세 낀 집을 사면 취득세는 얼마인가요?
A4. 조정지역 내 3주택자 이상이면 최대 12%까지 취득세가 부과돼요. 비조정지역은 8%로 낮아요.
Q5. 세입자가 있는 집을 샀는데, 주택 수 산정에서 제외될 수 있나요?
A5. 아니요. 세입자가 있어도 소유권을 취득하면 주택 수에 포함돼요. 전입 유무와 관계 없어요.
Q6. 매수 직전 집을 팔고 바로 전세 낀 집을 사면 절세할 수 있나요?
A6. 일정 조건을 충족하면 일시적 2주택 특례로 고세율을 피할 수 있어요. 기한 내 매도해야 해요.
Q7. 계약서를 두 장으로 나누면 취득세를 줄일 수 있나요?
A7. 불법이에요. 조세 회피 시도로 간주되며 과태료나 세금 추징이 이뤄질 수 있어요.
Q8. 전세보증금을 현금으로 넘기는 조건으로 계약하면 세금 줄일 수 있나요?
A8. 그런 방식도 전체 매매가 기준엔 영향을 주지 않아요. 어떤 방식이든 매매가 전액 기준이에요.
📌 면책조항: 본 콘텐츠는 2025년 11월 기준 세법과 판례를 바탕으로 작성된 일반 정보 제공 목적의 글이에요. 개인의 구체적인 상황에 따라 적용 방식이 달라질 수 있으므로, 반드시 세무사 등 전문가의 상담을 거친 후 실제 거래에 활용하시길 권장해요.