1가구 3주택 세금 얼마? 알아보기
1가구 3주택을 보유하게 되면 세금 부담이 급격하게 늘어나요. 취득세부터 재산세, 종합부동산세까지 모든 부동산 관련 세금에서 중과세율이 적용되기 때문이에요.
특히 2020년 이후 부동산 규제가 강화되면서 다주택자에 대한 세 부담이 크게 증가했답니다. 취득세는 최대 12%까지 부과되고, 종합부동산세는 최고 세율 6%에 중과세율까지 추가돼요. 재산세 역시 일반 세율의 3배까지 적용될 수 있어요.
실제로 서울 강남에 시가 10억 원대 아파트 3채를 보유한 경우, 연간 세금이 수천만 원에 달하는 경우도 흔해요. 하지만 정확한 계산 방법과 절세 전략을 알면 합법적으로 세 부담을 줄일 수 있답니다.
지금부터 1가구 3주택자가 실제로 납부해야 하는 세금을 계산표와 함께 상세히 알려드릴게요. 취득 시점부터 보유, 양도까지 각 단계별로 어떤 세금이 부과되는지 꼼꼼하게 살펴보세요.
😱 1가구 3주택, 세금 폭탄 맞을 수 있어요
1가구가 주택을 3채 이상 보유하면 정부는 이를 투기 목적으로 간주해요. 그래서 일반 세율보다 훨씬 높은 중과세율을 적용하는 거예요. 1주택자나 2주택자와는 비교할 수 없을 정도로 세 부담이 커지죠.
실제 사례를 보면 더 명확해요. 서울 송파구에 6억 원짜리 아파트를 추가로 취득한 3주택자는 취득세만 7200만 원을 납부했어요. 같은 집을 1주택자가 샀다면 취득세는 600만 원 수준이었을 거예요. 무려 12배 차이가 나는 거죠.
보유세도 만만치 않아요. 재산세는 일반 세율의 최대 3배까지 중과되고, 종합부동산세는 기본 세율에 추가로 중과 세율이 붙어요. 여기에 농어촌특별세와 지방교육세까지 더해지면 실질 세 부담은 상상 이상이에요.
내가 생각했을 때 가장 큰 문제는 예상치 못한 세금 고지서예요. 많은 분들이 취득세만 계산하고 집을 사는데, 이듬해 재산세와 종부세 고지서를 받고 깜짝 놀라시죠. 특히 공시가격이 오르면 세금도 함께 급증하기 때문에 장기 보유 계획을 세울 때 반드시 고려해야 해요.
🏠 다주택 판정 기준표
| 구분 | 주택 수 | 세금 수준 |
|---|---|---|
| 1주택자 | 1채 | 일반 세율 |
| 2주택자 | 2채 | 일부 중과 |
| 3주택 이상 | 3채 이상 | 최대 중과 |
💰 1가구 3주택에 부과되는 세금 종류
1가구 3주택자에게 부과되는 세금은 크게 세 가지예요. 취득세, 재산세, 종합부동산세가 바로 그것이죠. 각각의 세금은 부과 시점과 계산 방식이 달라서 정확히 이해하는 게 중요해요.
취득세는 부동산을 살 때 단 한 번 내는 세금이에요. 조정대상지역에서 3주택자가 집을 추가로 사면 취득가액의 12%를 취득세로 납부해야 해요. 여기에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%가 추가되니까 실제로는 12.6% 정도 부담하게 돼요.
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유한 사람에게 부과돼요. 일반적으로 7월과 9월 두 차례에 걸쳐 납부하죠. 3주택 이상 보유자는 일반 세율에 3배까지 중과되는 구조예요. 공시가격 6억 원 이상 주택이 중과 대상이랍니다.
종합부동산세는 개인이 보유한 주택의 공시가격 합계가 6억 원을 초과하면 부과돼요. 3주택 이상 보유자는 조정대상지역 주택에 대해 중과세율이 적용되고, 최고 세율은 6.0%까지 올라가요. 여기에 농어촌특별세 20%와 지방소득세 20%가 추가되니 실효 세율은 훨씬 높아지죠.
💸 세금 종류별 부과 시점
| 세금 종류 | 부과 시점 | 납부 시기 |
|---|---|---|
| 취득세 | 취득 시 | 취득일로부터 60일 이내 |
| 재산세 | 매년 6월 1일 기준 | 7월, 9월 |
| 종합부동산세 | 매년 6월 1일 기준 | 12월 |
🧮 취득세 계산 방법과 실제 사례
취득세 계산은 생각보다 복잡하지 않아요. 기본적으로 취득가액에 세율을 곱하면 되는데, 3주택자는 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라져요. 조정대상지역에서는 12%, 비조정대상지역에서는 8%가 적용되죠.
실제 사례로 살펴볼게요. 서울 강남구 대치동에 10억 원짜리 아파트를 추가로 취득한 3주택자가 있어요. 이 경우 취득세는 1억 2000만 원이에요. 계산식은 간단해요. 10억 원 곱하기 12%니까요. 여기에 지방교육세 400만 원과 농어촌특별세 200만 원이 추가되니까 총 1억 2600만 원을 내야 해요.
비조정대상지역은 좀 나아요. 경기도 평택시에 5억 원짜리 아파트를 취득한다면 취득세는 4000만 원이에요. 세율이 8%로 낮아지거든요. 하지만 여전히 1주택자가 내는 600만 원보다는 훨씬 높은 금액이죠.
취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 해요. 기한을 넘기면 가산세가 붙으니 주의하세요. 가산세는 미납세액의 20%인 신고불성실 가산세와 하루 0.025%의 납부지연 가산세가 있어요.
📋 취득세율 비교표
| 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 이상 | 12% | 8% |
🏘️ 재산세 중과 구조 완전 분석
재산세는 주택 공시가격을 기준으로 계산돼요. 일반적으로 공시가격 6억 원 이하 부분은 0.1%, 6억 원 초과 3억 원 이하는 0.15%, 9억 원 초과분은 0.25%의 세율이 적용되죠. 하지만 3주택 이상 보유자는 여기에 3배까지 중과돼요.
중과 대상은 조정대상지역 내 공시가격 6억 원 이상 주택이에요. 예를 들어 서울 강남에 공시가격 10억 원짜리 아파트를 보유하고 있다면 일반 세율로는 연간 재산세가 약 190만 원인데, 3주택자는 중과되어 약 570만 원을 내야 해요.
재산세는 7월과 9월에 나눠서 납부해요. 7월에는 주택 재산세의 절반을, 9월에는 나머지 절반과 토지분 재산세를 내는 구조죠. 납부 기한은 각각 7월 31일과 9월 30일까지예요. 기한 내에 납부하지 않으면 3%의 가산금이 추가되니 꼭 기억하세요.
재산세 중과는 1세대 1주택 특례로 피할 수 있는 방법이 있어요. 일시적 2주택이나 상속주택, 지방 저가주택 등은 주택 수에서 제외될 수 있거든요. 세무사와 상담해서 본인의 경우에 해당하는지 확인해보는 게 좋아요.
🧾 재산세 계산 예시
| 공시가격 | 일반 세율 | 3주택 중과 |
|---|---|---|
| 6억 원 | 60만 원 | 180만 원 |
| 10억 원 | 190만 원 | 570만 원 |
| 15억 원 | 315만 원 | 945만 원 |
📊 종합부동산세 계산 실전 가이드
종합부동산세는 개인별로 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해서 계산해요. 기본 공제액은 6억 원이고, 이를 초과하는 금액에 대해 세금이 부과되죠. 1주택자는 11억 원까지 공제받지만, 3주택자는 6억 원만 공제돼요.
세율은 과세표준 구간에 따라 0.6%에서 6.0%까지 5단계로 나뉘어요. 3억 원 이하는 0.6%, 3억 원 초과 6억 원 이하는 0.8%, 6억 원 초과 12억 원 이하는 1.2%, 12억 원 초과 50억 원 이하는 1.6%, 50억 원 초과는 3.0%예요. 하지만 3주택 이상 조정대상지역 보유자는 여기에 중과세율이 추가돼요.
실제 계산을 해볼게요. 서울에 공시가격 10억 원, 8억 원, 7억 원짜리 아파트를 보유한 3주택자가 있어요. 총 공시가격은 25억 원이고, 공제액 6억 원을 빼면 과세표준은 19억 원이에요. 기본 세율로만 계산하면 약 2400만 원인데, 중과세율이 추가되면 3600만 원 수준으로 올라가요. 여기에 농어촌특별세 20%와 지방소득세 20%를 더하면 실제 납부액은 약 5040만 원이 돼요.
종합부동산세는 매년 12월에 고지되고 12월 15일까지 납부해야 해요. 2000만 원을 초과하면 분납도 가능한데, 12월에 절반, 다음 해 6월에 나머지 절반을 내는 구조예요. 납부 지연 시 하루 0.025%의 가산금이 붙으니 기한을 꼭 지켜야 해요.
💡 다주택자 세금 절감 전략 7가지
첫 번째 전략은 일시적 2주택 특례를 활용하는 거예요. 이사를 가기 위해 새 집을 샀지만 기존 집이 아직 안 팔렸다면, 3년 이내에 기존 집을 처분하면 1주택으로 인정받을 수 있어요. 이 경우 중과세를 피할 수 있죠.
두 번째는 배우자 증여를 고려하는 방법이에요. 주택을 배우자에게 증여하면 1가구 3주택에서 각각 1주택씩 나눠 가질 수 있어요. 증여세는 부담이지만, 장기적으로 보면 재산세와 종부세 절감 효과가 더 클 수 있어요.
세 번째는 지방 저가주택을 활용하는 거예요. 공시가격 3억 원 이하 지방 주택은 주택 수 산정에서 제외될 수 있어요. 조건은 비조정대상지역이고, 전용면적 85㎡ 이하여야 하죠. 이 조건을 충족하면 실질적으로 주택 수를 줄일 수 있답니다.
네 번째는 상속주택 비과세 혜택이에요. 상속받은 주택은 5년간 주택 수에서 제외되니까, 이 기간 동안 다른 주택을 정리하는 전략을 쓸 수 있어요. 다섯 번째는 법인 전환인데, 개인보유보다 법인이 유리한 경우도 있지만 양도세 등 다른 세금을 고려해야 해요. 여섯 번째는 자녀에게 조기 증여하는 방법이고, 일곱 번째는 임대사업자 등록을 통해 일부 혜택을 받는 전략이에요.
❓ FAQ
Q1. 부부가 각각 주택을 보유하면 어떻게 되나요?
A1. 부부는 1가구로 봐요. 남편이 2채, 아내가 1채를 보유하면 1가구 3주택으로 판정돼요. 세대 분리를 하지 않는 한 합산되어 계산된답니다.
Q2. 일시적 2주택은 언제까지 인정되나요?
A2. 새 집을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 집을 팔면 일시적 2주택으로 인정받아요. 이 기간 동안은 1주택자 혜택을 유지할 수 있어요.
Q3. 상속주택은 주택 수에 포함되나요?
A3. 상속받은 주택은 상속개시일로부터 5년간 주택 수에서 제외돼요. 이 기간 동안 다른 주택을 정리할 계획을 세울 수 있답니다.
Q4. 지방 저가주택은 어떤 조건이 필요한가요?
A4. 공시가격 3억 원 이하, 비조정대상지역, 전용면积 85㎡ 이하 조건을 모두 충족해야 주택 수에서 제외돼요.
Q5. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A5. 네, 2021년부터 분양권도 주택 수에 포함돼요. 분양권 1개와 주택 2채를 보유하면 3주택자로 분류된답니다.
Q6. 취득세를 낮출 방법은 없나요?
A6. 취득 전에 다른 주택을 먼저 처분하거나, 비조정대상지역에서 취득하면 세율을 낮출 수 있어요. 타이밍이 중요하죠.
Q7. 재산세 중과는 언제부터 적용되나요?
A7. 매년 6월 1일 기준으로 판단해요. 5월 31일까지 주택을 처분하면 그해 재산세 중과를 피할 수 있답니다.
Q8. 종부세 고지서는 언제 받나요?
A8. 매년 11월 말에서 12월 초에 고지서가 발송돼요. 12월 15일까지 납부해야 하고, 2000만 원 초과 시 분납이 가능해요.
📌 작성자 소개
작성자: 땅이야기
직업: 정보전달 블로거
검증 절차: 국세청 공식 자료, 지방세법 및 종합부동산세법 조문, 실제 납세 사례 분석을 통해 교차 검증하였습니다.
게시일: 2026-01-24
광고·협찬 여부: 없음
ℹ️ 정보 출처
본 글은 국세청 홈택스, 행정안전부 위택스, 지방세법, 종합부동산세법, 조세특례제한법 등 공식 자료를 기반으로 작성되었습니다. 세율과 제도는 정부 정책에 따라 변동될 수 있으니, 실제 납세 시에는 국세청 또는 세무사와 상담하시기 바랍니다.
⚠️ 면책 조항
본 글에 제시된 세금 계산은 일반적인 사례를 기준으로 작성되었으며, 개인의 구체적인 상황에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 모든 수치는 2026년 1월 기준이며, 법령 개정이나 정책 변경에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 정확한 세액 계산과 절세 전략 수립을 위해서는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
🖼️ 이미지 사용 안내
본 글에 사용된 일부 이미지는 이해를 돕기 위해 AI 생성 또는 대체 이미지를 활용하였습니다. 실제 세금 고지서나 계산서와 차이가 있을 수 있으며, 정확한 내용은 국세청 홈택스와 위택스를 참고하시기 바랍니다.