아파트 한 채 남기고 팔면 세금은? 절세 전략 총정리
다주택자라면 지금 이 순간이 정말 중요해요. 2026년 5월 9일, 양도세 중과 유예가 종료되면서 세금 폭탄이 현실이 되거든요. 이재명 대통령이 직접 재연장은 없다고 못 박았어요.
내가 생각했을 때, 지금 시점에서 아파트 한 채만 남기고 정리하려는 분들이 꽤 많을 것 같아요. 그런데 막상 팔려고 하면 세금이 얼마나 나올지, 어떻게 해야 절세할 수 있는지 막막하잖아요.
오늘은 2026년 최신 세법을 기준으로 다주택자가 1주택으로 정리할 때 알아야 할 모든 것을 정리해드릴게요. 복잡한 세금 계산부터 실전 절세 전략까지, 꼼꼼하게 살펴볼게요.
🏡 다주택자 양도세 중과, 5월 10일부터 부활
2022년 5월부터 한시적으로 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 시행돼요. 이건 이미 2025년 2월에 확정된 사안이고, 이재명 대통령이 재연장은 전혀 고려하지 않는다고 직접 밝혔어요.
중과가 부활하면 조정대상지역에서 주택을 팔 때 기본세율 6~45%에 추가 세율이 붙어요. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되죠. 지방소득세 10%까지 포함하면 3주택자의 최고 실효세율은 무려 82.5%까지 올라가요.
예를 들어 양도차익이 5억 원인 경우를 보면, 지금 팔면 약 1억 5천만 원 정도의 세금이 나오는데, 5월 10일 이후에 팔면 2억 5천만 원 이상이 될 수 있어요. 무려 1억 원 이상 차이가 나는 거예요.
📈 다주택자 양도세율 비교표
| 구분 | 현재(유예 중) | 5월 10일 이후 |
|---|---|---|
| 2주택자 최고세율 | 45% | 65% |
| 3주택자 최고세율 | 45% | 75% |
| 지방세 포함 최고 | 49.5% | 82.5% |
중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 받을 수 없어요. 15년 이상 보유해도 최대 30%까지만 적용되던 혜택마저 사라지는 거죠. 그래서 지금 다주택자분들은 5월 전에 정리할지, 아니면 장기 보유 전략으로 갈지 빠르게 결정해야 해요.
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💰 1세대 1주택 비과세 핵심 요건
1세대 1주택 비과세는 양도세 절세의 핵심이에요. 요건을 제대로 갖추면 실거래가 12억 원까지는 양도세가 0원이거든요. 12억 원을 초과하는 고가주택이라도 초과분에 대해서만 과세되니까 혜택이 엄청나죠.
비과세 핵심 요건은 크게 세 가지예요. 첫째, 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유해야 해요. 둘째, 해당 주택을 2년 이상 보유해야 해요. 셋째, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 이상 실거주 요건까지 충족해야 해요.
여기서 1세대의 범위가 중요한데, 배우자와 동일 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말해요. 30세 이상이거나 결혼한 경우에는 별도 세대로 인정받을 수 있어요. 부모님과 동거봉양하는 경우에는 합가 후 10년 이내 먼저 파는 주택은 1주택으로 봐줘요.
✅ 1세대 1주택 비과세 요건 체크리스트
| 요건 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택 수 | 1세대 1주택 | 양도일 기준 |
| 보유기간 | 2년 이상 | 취득일부터 양도일 |
| 거주기간 | 2년 이상 | 조정지역 취득 시 |
| 양도가액 | 12억원 이하 전액 비과세 | 초과분만 과세 |
주의할 점이 있어요. 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 반드시 2년 실거주를 해야 비과세를 받을 수 있어요. 단순히 전입신고만 해두고 실제로 살지 않으면 비과세가 안 돼요. 국세청에서 전기·수도 사용량, 카드 사용 내역 등을 종합적으로 검토하거든요.
📊 장기보유특별공제로 세금 80% 줄이기
12억 원이 넘는 고가주택을 팔거나, 비과세 요건을 충족하지 못한 경우에도 장기보유특별공제를 활용하면 세금을 크게 줄일 수 있어요. 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있거든요.
장특공제는 보유기간과 거주기간을 따로 계산해요. 보유기간에 따라 연 4%씩 최대 40%, 거주기간에 따라 연 4%씩 최대 40%를 공제받아요. 둘을 합치면 최대 80%까지 공제가 가능한 거예요.
예를 들어 양도차익이 3억 원이고 10년 보유, 10년 거주한 경우를 볼게요. 장특공제 80%를 적용하면 과세표준이 6천만 원으로 줄어들어요. 세금이 확 줄어드는 거죠. 그래서 가능하면 오래 보유하고 실거주하는 게 절세의 핵심이에요.
📉 장기보유특별공제율표
| 보유기간 | 보유공제율 | 거주공제율 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% | 24% |
| 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
다주택자도 장특공제를 받을 수 있지만, 중과 대상이 되면 혜택이 대폭 축소돼요. 보유기간에 따라 연 2%씩 최대 30%만 적용되고, 거주기간 공제는 아예 없어요. 그래서 중과 유예 기간인 5월 9일 전에 파는 게 유리한 경우가 많아요.
🔄 일시적 2주택 비과세 활용법
이사를 위해 새 집을 먼저 사고 기존 집을 파는 경우, 일시적으로 2주택이 되잖아요. 이럴 때 활용할 수 있는 게 일시적 2주택 비과세 특례예요. 요건만 맞추면 기존 주택을 팔 때 1주택 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있어요.
일시적 2주택 비과세 요건은 세 가지예요. 첫째, 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 신규 주택을 취득해야 해요. 둘째, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 해요. 셋째, 종전 주택 자체가 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정지역은 2년 거주)을 갖춰야 해요.
2025년부터는 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 신규주택 전입요건이 폐지됐어요. 예전에는 신규주택에 1년 내 전입해야 했는데, 이제는 그 요건이 없어진 거예요. 다만 종전주택 2년 내 양도 요건은 일부 지역에서 여전히 적용될 수 있으니 확인이 필요해요.
상속으로 인한 2주택도 특례가 있어요. 1주택자가 상속으로 주택을 추가 취득한 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 1주택 비과세를 받을 수 있어요. 상속주택은 별도로 처분 기한이 없어서 여유 있게 정리할 수 있죠.
⏰ 2026년 5월 전 매도 vs 이후 매도 비교
실제 숫자로 비교해볼게요. 서울 조정대상지역에 2주택을 보유한 분이 양도차익 5억 원짜리 주택을 판다고 가정해요. 5월 9일까지 팔면 기본세율 적용으로 약 1억 4천만 원 정도의 세금이 나와요.
같은 주택을 5월 10일 이후에 팔면 어떻게 될까요. 2주택 중과 20%포인트가 추가되면서 약 2억 5천만 원 이상의 세금이 나와요. 장특공제도 못 받으니까 실제 부담은 더 커질 수 있어요. 단 며칠 차이로 1억 원 넘게 세금이 달라지는 거예요.
💵 세금 비교 시뮬레이션(양도차익 5억원 기준)
| 구분 | 5월 9일까지 | 5월 10일 이후 |
|---|---|---|
| 적용세율 | 기본세율 6~45% | 기본+중과 20%p |
| 장특공제 | 적용 가능 | 적용 불가 |
| 예상 세금 | 약 1.4억원 | 약 2.5억원 이상 |
| 차이 | 1억원 이상 차이 발생 | |
그렇다고 무조건 급하게 팔라는 건 아니에요. 만약 1주택만 남기고 정리한 뒤 그 1주택을 오래 보유할 계획이라면, 중과 종료 전에 다른 주택들을 정리하고 남은 1주택은 천천히 비과세 요건을 채우는 게 나을 수 있어요.
📝 실전 절세 체크리스트
첫 번째, 보유 주택 현황을 정확히 파악하세요. 본인과 배우자, 동일 세대원 명의의 주택을 모두 확인해야 해요. 분양권, 입주권, 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있으니 꼼꼼히 체크하세요.
두 번째, 각 주택별 취득일과 취득 당시 조정대상지역 여부를 확인하세요. 2017년 8월 3일 이후 조정지역에서 취득한 주택은 2년 실거주 요건이 있어요. 이게 비과세 판단에 핵심이에요.
세 번째, 양도 순서를 전략적으로 정하세요. 양도차익이 큰 주택을 먼저 팔지, 비과세 요건이 갖춰진 주택을 먼저 팔지에 따라 세금이 크게 달라져요. 일반적으로 양도차익이 적은 주택부터 정리하는 게 유리한 경우가 많아요.
네 번째, 필요경비를 꼼꼼히 챙기세요. 취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 인테리어 비용, 취득 시 대출이자 일부 등이 필요경비로 인정돼요. 영수증을 잘 보관해두면 양도차익을 줄일 수 있어요.
다섯 번째, 전문가 상담을 받으세요. 양도세는 개인 상황에 따라 천차만별이에요. 세무사와 상담하면 본인에게 맞는 최적의 절세 방안을 찾을 수 있어요. 상담 비용보다 절세 효과가 훨씬 크답니다.
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📌 실사용자 후기 분석
국내 부동산 커뮤니티와 세무 상담 후기를 분석해보니, 가장 많이 후회하는 케이스가 몇 가지 있었어요. 첫째는 실거주 요건을 놓친 경우예요. 전입신고만 해두고 실제로 살지 않다가 비과세를 못 받은 분들이 꽤 많았어요.
둘째는 일시적 2주택 기한을 놓친 경우예요. 3년 내 처분 요건을 알고 있었는데, 시장 상황이 안 좋아서 미루다가 기한을 넘기는 바람에 중과세를 맞은 분들도 있었어요. 기한 관리가 정말 중요하다는 걸 보여주는 사례죠.
셋째는 필요경비 영수증을 못 챙긴 경우예요. 인테리어 비용만 수천만 원 들었는데 영수증이 없어서 공제를 못 받았다는 분들이 많았어요. 부동산 관련 지출은 무조건 영수증을 보관하는 습관을 들이세요.
❓ FAQ
Q1. 1세대 1주택 비과세 기준금액이 12억 원이라는데, 초과하면 전액 과세인가요?
A1. 아니에요. 12억 원 초과분에 대해서만 과세돼요. 예를 들어 15억 원에 팔면 12억 원까지는 비과세이고, 초과하는 3억 원에 해당하는 양도차익 부분만 과세 대상이에요.
Q2. 조정대상지역에서 취득한 주택인데, 2년 거주를 못 채우면 어떻게 되나요?
A2. 1주택 비과세를 받을 수 없어요. 대신 장기보유특별공제는 받을 수 있어서, 오래 보유할수록 세금 부담이 줄어들어요. 가능하면 2년 거주 요건을 채우는 게 가장 좋아요.
Q3. 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일에 끝나면, 5월 9일 계약하고 6월에 잔금 받아도 중과되나요?
A3. 네, 중과돼요. 양도세는 계약일이 아니라 잔금일(대금청산일) 기준이에요. 5월 9일까지 잔금을 받아야 중과를 피할 수 있어요.
Q4. 일시적 2주택인데, 3년 내에 기존 집이 안 팔리면 어떻게 하나요?
A4. 3년이 지나면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 없어요. 이 경우 일반 다주택자로 분류되어 양도세가 부과돼요. 기한 내 매도가 어려우면 가격을 조정해서라도 기한을 맞추는 게 나을 수 있어요.
Q5. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A5. 네, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함돼요. 그 이전에 취득한 분양권은 주택 수에서 제외되지만, 완공되어 주택이 되면 포함돼요.
Q6. 장기보유특별공제 80%를 받으려면 정확히 몇 년을 보유해야 하나요?
A6. 1세대 1주택 기준으로 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주해야 해요. 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%)로 합계 80%예요.
Q7. 상속받은 주택이 있는데, 1주택 비과세를 받을 수 있나요?
A7. 상속주택 특례가 있어요. 1주택자가 상속으로 주택을 추가 취득한 경우, 일반주택(상속주택 외)을 먼저 양도하면 1주택 비과세를 받을 수 있어요. 상속주택 처분 기한은 없어요.
Q8. 양도세 신고는 언제까지 해야 하나요?
A8. 양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고해야 해요. 예를 들어 3월 15일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지 신고해야 해요. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%가 붙어요.
면책조항
본 글은 2026년 1월 기준 공개된 세법 정보를 바탕으로 작성되었으며, 일반적인 정보 제공 목적입니다.
개인별 상황에 따라 세금 계산이 달라질 수 있으므로, 실제 양도 시에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
세법은 수시로 개정될 수 있으며, 최신 정보는 국세청 공식 홈페이지를 참고해주세요.
이미지 사용 안내
본 글에 사용된 일부 이미지는 이해를 돕기 위해 AI 생성 또는 대체 이미지를 활용하였습니다.
실제 서류 양식이나 세금 계산서와 차이가 있을 수 있으며, 정확한 양식은 국세청 공식 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.
정보 출처
출처: 국세청 공식자료, 기획재정부 보도자료, 한국경제·조선일보·한겨레 등 주요 언론사 보도 종합
검증: 공식 문서 및 웹서칭을 통한 최신 정보 교차 확인
📋 요약 정리
2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 부활해요. 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 기본세율에 가산되면서 최고 82.5%까지 세금이 올라가요. 지금부터 5월 9일까지가 정리할 수 있는 마지막 기회예요.
1세대 1주택 비과세는 2년 보유(조정지역은 2년 거주 추가)와 12억 원 기준을 충족하면 받을 수 있어요. 장기보유특별공제를 활용하면 10년 보유·거주 시 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있어요.
일시적 2주택 특례, 상속주택 특례 등을 잘 활용하면 다주택 상태에서도 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 복잡한 세금 문제는 반드시 전문가와 상담해서 본인에게 맞는 최적의 전략을 세우세요. 🏠