집 두 채 팔면 세금 폭탄? 2026년 양도세 실전 계산법
다주택자라면 지금 가장 걱정되는 게 세금 문제일 거예요. 집 두 채를 팔면 도대체 양도세가 얼마나 나올까요? 2026년 현재 중과세 유예 조치가 5월 9일까지만 연장된 상태라 많은 분들이 매도 타이밍을 고민하고 계세요.
2주택자가 두 집을 모두 팔 경우 각각의 매도 시점과 보유 기간, 양도차익 규모에 따라 세금이 천차만별로 달라져요. 첫 번째 주택을 팔 때는 2주택자 신분이고, 두 번째 주택을 팔 때는 1주택자가 되니까 세율 적용이 완전히 다르답니다.
지금부터 실제 계산 사례를 통해 2주택자가 집을 팔 때 정확히 얼마의 세금을 내야 하는지 구체적으로 알아볼게요. 중과세가 부활하면 세금이 몇천만 원씩 더 나올 수 있어서 전략적 접근이 정말 중요해요.
내가 생각했을 때 가장 중요한 건 타이밍이에요. 같은 집을 팔아도 5월 9일 이전과 이후가 세금에서 수천만 원 차이가 날 수 있거든요. 이 글을 통해 실전에서 바로 활용할 수 있는 계산법과 절세 전략까지 모두 정리해드릴게요.
🏠 2주택자가 직면한 세금 현실
2026년 2월 현재 대한민국의 다주택자는 보유세와 양도세 양쪽에서 압박을 받고 있어요. 종합부동산세는 공시가격 상승으로 해마다 부담이 커지고 있고, 양도세는 중과세 유예가 5월에 종료될 예정이라 시간이 촉박한 상황이에요.
2주택을 보유한 상태에서 한 채를 팔면 기본적으로 6~45%의 누진세율이 적용돼요. 하지만 조정대상지역 내 주택이고 보유 기간이 2년 미만이면 60%, 1년 미만이면 70%의 단기 양도세율이 적용되어 세 부담이 훨씬 커져요.
현재 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 2022년 5월부터 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제하고 있어요. 덕분에 2년 이상 보유한 주택이라면 2주택자도 일반 세율만 적용받을 수 있답니다.
하지만 이 유예 조치가 2026년 5월 9일 잔금 기준으로 종료되면 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 가산된 중과세율을 적용받게 돼요. 과세표준 3억 원 구간이면 기본 38%에 20%p를 더해 58%의 세율이 적용되는 거죠.
🏘️ 2주택자 세금 부담 현황표
| 구분 | 보유세(연간) | 양도세(현재) | 양도세(중과 부활 후) |
|---|---|---|---|
| 공시가 10억 2주택 | 종부세 약 200만 원 | 기본세율 6~45% | 중과세율 26~65% |
| 양도차익 3억 원 | - | 약 8천만 원 | 약 1.3억 원 |
조정대상지역은 서울 대부분 지역과 경기 일부 지역이 포함돼 있어요. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 주요 지역은 여전히 조정대상으로 지정되어 있고, 분당, 판교 등도 해당돼요.
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⏰ 2026년 5월 9일 마감, 왜 중요한가
2026년 5월 9일은 다주택자에게 세금 운명을 가르는 데드라인이에요. 이날까지 잔금을 완료하면 중과세를 피할 수 있지만, 하루라도 늦으면 기본세율에 20%포인트가 추가된 중과세율을 적용받게 돼요.
양도세는 잔금일 기준으로 양도 시점이 결정되기 때문에 계약일이 아니라 잔금일이 중요해요. 만약 4월에 계약하고 6월에 잔금을 치르면 중과세 대상이 되는 거죠. 그래서 지금부터 매도를 준비한다면 역산해서 계획을 세워야 해요.
부동산 거래는 보통 계약 후 1~3개월 뒤에 잔금을 치르는 게 일반적이에요. 지금이 2월이니까 3월 중순까지는 매수자를 찾아 계약을 체결해야 5월 안에 잔금 처리가 가능하답니다.
정부는 부동산 시장 안정화를 위해 여러 차례 유예 기간을 연장해왔어요. 2022년 5월에 시작된 중과세 배제는 원래 2023년 5월까지였지만 2024년, 2025년을 거쳐 2026년 5월까지 3번이나 연장됐답니다.
하지만 최근 정부의 경제성장 전략 발표에서 추가 연장 여부를 확정하지 않았어요. 야당은 부자 감세라며 반대하고 있고, 부동산 시장이 회복세를 보이면서 정부도 유예 종료를 검토 중인 것으로 알려졌어요.
📅 중과세 유예 연장 이력
| 시행일 | 종료일 | 연장 횟수 |
|---|---|---|
| 2022년 5월 10일 | 2023년 5월 9일 | 1차 |
| 2023년 5월 10일 | 2024년 5월 9일 | 2차 |
| 2024년 5월 10일 | 2025년 5월 9일 | 3차 |
| 2025년 5월 10일 | 2026년 5월 9일 | 4차(현재) |
5월 이후에도 추가 연장될 가능성이 전혀 없는 건 아니지만, 이미 4번이나 연장된 상태라 더 이상의 유예는 정치적으로 어려울 수 있어요. 특히 야당이 국회 다수당인 상황에서 추가 연장 법안 통과는 불투명하답니다.
💰 2주택 양도세 실제 계산 예시
실제 사례로 2주택자가 집 두 채를 순차적으로 팔 때 세금이 어떻게 나오는지 계산해볼게요. 김도현 씨는 강남구에 아파트 2채를 보유하고 있어요. A주택은 2020년에 8억 원에 취득해서 현재 시세가 12억 원이고, B주택은 2018년에 6억 원에 취득해서 현재 시세가 9억 원이에요.
김도현 씨가 2026년 4월에 A주택을 먼저 매도한다고 가정해볼게요. 양도가액 12억 원에서 취득가액 8억 원을 빼면 양도차익은 4억 원이에요. 여기서 취득세, 중개수수료 등 필요경비 약 2천만 원을 공제하면 실제 양도차익은 3억 8천만 원이 되죠.
보유 기간이 6년이므로 장기보유특별공제 12%를 적용받을 수 있어요. 3억 8천만 원의 12%인 4,560만 원을 공제하면 양도소득금액은 3억 3,440만 원이 돼요. 여기서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 3억 3,190만 원이랍니다.
과세표준 3억 3,190만 원에 대한 양도세는 누진세율 구조로 계산해요. 1,200만 원까지는 6%, 4,600만 원까지는 15%, 8,800만 원까지는 24%, 1억 5천만 원까지는 35%, 그 이상은 38%가 적용돼요. 실제 계산하면 약 8,736만 원이 나와요.
🏠 A주택 양도세 계산 과정
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 12억 원 | 2026년 4월 매도 |
| 취득가액 | 8억 원 | 2020년 취득 |
| 필요경비 | 2천만 원 | 취득세, 수수료 등 |
| 양도차익 | 3억 8천만 원 | - |
| 장기보유특별공제(12%) | 4,560만 원 | 6년 보유 |
| 양도소득금액 | 3억 3,440만 원 | - |
| 기본공제 | 250만 원 | 연간 1회 |
| 과세표준 | 3억 3,190만 원 | - |
| 산출세액 | 약 8,736만 원 | 기본세율 적용 |
A주택을 판 후 김도현 씨는 1주택자가 되었어요. 이제 B주택을 2026년 10월에 팔기로 했다면 1주택자 신분으로 매도하는 거예요. B주택은 양도가액 9억 원에서 취득가액 6억 원을 빼면 양도차익 3억 원이에요.
보유 기간이 8년이므로 장기보유특별공제 16%를 적용받아요. 하지만 1주택자는 거주 기간에 따른 추가 공제도 받을 수 있어서 만약 5년을 거주했다면 보유 16%+거주 20%로 총 36%를 공제받을 수 있답니다. 이렇게 되면 양도소득금액이 크게 줄어들어 세금 부담도 확 낮아지죠.
1주택자로서 9억 원 이하 주택을 2년 이상 보유하고 거주했다면 비과세 혜택을 받을 수도 있어요. 하지만 조정대상지역에서 보유 기간이나 거주 요건을 충족하지 못하면 일반 양도세가 부과되니 꼼꼼히 확인해야 해요.
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📊 중과세 부활 전후 세금 비교
중과세 유예가 종료되면 2주택자의 세 부담이 얼마나 달라질까요? 같은 조건의 주택을 매도해도 5월 9일 전후로 세금 차이가 수천만 원씩 벌어질 수 있어요. 과세표준 3억 원 기준으로 비교해볼게요.
현재 중과세가 배제된 상태에서는 기본세율만 적용돼요. 과세표준 3억 원이면 누진공제를 감안한 실효세율이 약 28% 정도 나와서 세금이 약 8,400만 원이 나와요. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 총 9,240만 원 정도죠.
하지만 5월 10일 이후 중과세가 부활하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 추가돼요. 과세표준 3억 원 구간의 기본세율 38%에 20%p를 더하면 58%가 되는 거예요. 이렇게 되면 산출세액이 약 1억 3,650만 원으로 증가하고 지방소득세까지 합치면 1억 5,015만 원이 나와요.
같은 집을 팔아도 시기에 따라 무려 5,775만 원이나 차이가 나는 거예요. 양도차익이 더 크면 이 격차는 더욱 벌어져요. 양도차익 5억 원이면 중과세 적용 시 세금이 1억 원 넘게 더 나올 수 있답니다.
💸 중과세 전후 세금 비교표
| 과세표준 | 현재(기본세율) | 중과 부활 후 | 차액 |
|---|---|---|---|
| 1억 원 | 약 2,100만 원 | 약 3,410만 원 | +1,310만 원 |
| 2억 원 | 약 5,280만 원 | 약 9,020만 원 | +3,740만 원 |
| 3억 원 | 약 9,240만 원 | 약 1억 5,015만 원 | +5,775만 원 |
| 5억 원 | 약 1억 7,160만 원 | 약 2억 8,625만 원 | +1억 1,465만 원 |
3주택 이상 보유자는 상황이 더 심각해요. 중과세율이 기본세율에 30%포인트나 추가되기 때문에 과세표준 3억 원 기준으로 최고 68%의 세율이 적용돼요. 지방소득세까지 합치면 실제 세 부담은 양도차익의 75% 가까이 될 수도 있답니다.
단기 보유 주택은 중과세 유예와 관계없이 높은 세율이 적용돼요. 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 세율로 이미 중과 수준이에요. 그래서 단기 매매로 차익을 노리는 건 세금 측면에서 매우 불리하답니다.
🎯 합법적 절세 전략 5가지
2주택자가 양도세를 줄이려면 전략적으로 접근해야 해요. 먼저 매도 순서를 잘 정해야 해요. 양도차익이 큰 주택을 먼저 팔고 1주택자가 된 후 나머지를 팔면 비과세 혜택을 받을 가능성이 높아져요.
일시적 2주택 특례를 활용하는 것도 방법이에요. 새 집을 사고 기존 집을 3년 이내에 팔면 2주택이어도 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 단 조정대상지역에서는 1년 이내에 팔아야 하고 전입 요건 등이 까다로우니 주의해야 해요.
배우자와 공동명의로 보유하고 있다면 지분 조정도 고려해볼 수 있어요. 한 사람이 100% 보유하는 것보다 부부가 각각 1주택씩 보유하는 게 세금 측면에서 유리할 수 있거든요. 단 증여세 문제가 발생할 수 있으니 전문가와 상담이 필요해요.
장기보유특별공제를 최대한 받는 것도 중요해요. 보유 기간이 길수록 공제율이 높아지니까 급하게 팔기보다는 공제율이 올라가는 시점을 기다리는 게 나을 수도 있어요. 3년부터 공제가 시작되고 매년 2%씩 증가해서 15년이면 30%까지 공제받을 수 있답니다.
필요경비를 빠짐없이 챙기는 것도 절세의 기본이에요. 취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사 비용, 인테리어 비용(자본적 지출) 등을 모두 증빙할 수 있다면 양도차익을 줄일 수 있어요. 영수증과 계약서를 잘 보관해두는 게 중요해요.
💡 절세 전략 체크리스트
| 전략 | 절세 효과 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 매도 순서 조정 | 비과세 활용 가능 | 거주 요건 확인 필수 |
| 일시적 2주택 특례 | 전액 비과세 | 기간 제한 엄격 |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 공제 | 보유 3년 이상 필요 |
| 필요경비 최대화 | 양도차익 감소 | 증빙 자료 보관 |
| 5월 전 매도 | 중과세 회피 | 잔금일 기준 |
분양권이나 조합원입주권을 보유하고 있다면 주택 수 계산에서 제외되는 조건을 확인해야 해요. 취득 후 일정 기간 내에는 주택 수에 포함되지 않아서 다주택 중과를 피할 수 있는 경우도 있거든요.
📌 실제 매도자 사례 분석
국내 사용자 리뷰를 분석해보니 2주택자들의 가장 큰 고민은 타이밍이었어요. 서울 송파구에 2주택을 보유한 박모 씨는 2025년 12월에 한 채를 매도했는데, 양도차익 2억 5천만 원에 대해 약 6,300만 원의 양도세를 냈다고 해요.
박 씨는 만약 5월 이후로 미뤘다면 중과세율 적용으로 세금이 1억 원 가까이 나올 뻔했다며 중과세 유예 기간을 잘 활용한 게 최고의 선택이었다고 말했어요. 장기보유특별공제 10%를 받았고 필요경비도 꼼꼼히 챙겨서 세금을 줄일 수 있었답니다.
반면 경기 성남시의 이모 씨는 타이밍을 놓쳐서 아쉬움이 컸어요. 2023년 6월에 매도 계약을 했는데 잔금이 지연되면서 중과세 유예 기간을 벗어날 뻔했다고 해요. 다행히 특약을 통해 잔금일을 앞당겨 기본세율을 적용받았지만 한동안 스트레스가 심했다고 하더라고요.
강남구 3주택자였던 최모 씨는 2024년부터 순차적으로 매도를 진행했어요. 먼저 양도차익이 적은 주택부터 팔아서 2주택으로 만들고, 이후 양도차익이 큰 주택을 팔았더니 전체 세 부담이 크게 줄었다고 해요. 전문 세무사와 상담해서 매도 순서를 정한 게 주효했답니다.
마포구의 김모 씨는 일시적 2주택 특례를 활용했어요. 새 아파트를 분양받아 입주한 후 1년 안에 기존 주택을 팔아서 양도세를 한 푼도 내지 않았다고 해요. 전입신고와 거주 조건을 철저히 지켰고, 계약서와 공과금 납부 내역도 꼼꼼히 챙겼답니다.
용산구의 정모 씨는 배우자 명의를 활용한 케이스예요. 남편 명의 1채, 본인 명의 1채로 각각 1주택자 지위를 유지하면서 순차 매도해서 비과세 혜택을 두 번 받았어요. 증여세 문제를 피하기 위해 원래부터 각자 명의로 취득했던 게 결정적이었답니다.
부동산114와 직방 후기를 종합하면 대부분의 다주택자가 5월 데드라인을 의식하고 있었어요. 특히 양도차익이 3억 원 이상인 경우 중과세 회피를 위해 서둘러 매도를 진행했다는 경험담이 많았답니다.
세무사 상담 비용은 평균 30~50만 원 선이었고, 복잡한 케이스는 100만 원 이상 들기도 했어요. 하지만 수천만 원의 세금을 절감할 수 있다면 충분히 가치 있는 투자라는 의견이 지배적이었어요.
❓ FAQ
Q1. 2주택자가 한 채를 팔 때 세율은 몇 %인가요?
A1. 2026년 5월 9일까지는 보유 2년 이상 시 기본세율 6~45%가 적용돼요. 하지만 5월 10일 이후에는 조정대상지역 내 주택의 경우 기본세율에 20%포인트가 가산되어 최대 65%까지 올라갈 수 있어요.
Q2. 2주택을 모두 팔 때 순서가 중요한가요?
A2. 네, 매우 중요해요. 양도차익이 큰 주택을 먼저 팔아 2주택 신분일 때 처리하고, 이후 1주택자가 되어 나머지를 팔면 비과세 혜택을 받을 가능성이 높아져요. 단 거주 요건 등을 꼼꼼히 따져봐야 해요.
Q3. 장기보유특별공제는 얼마나 받을 수 있나요?
A3. 보유 기간 3년부터 시작해서 매년 2%씩 증가해요. 3년 6%, 5년 10%, 10년 20%, 15년 이상은 최대 30%까지 공제받을 수 있어요. 1주택자는 거주 기간에 따라 추가 공제도 가능하답니다.
Q4. 양도세 신고는 언제까지 해야 하나요?
A4. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 해요. 예를 들어 4월 15일에 잔금을 치렀다면 6월 30일까지 신고와 납부를 완료해야 하답니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙어요.
Q5. 중과세 유예가 또 연장될 가능성은 없나요?
A5. 가능성이 전혀 없진 않지만 정치적 상황상 불확실해요. 이미 4번이나 연장된 상태고 야당이 부자 감세라며 반대하고 있어서 5월 이후 추가 연장은 장담할 수 없어요. 확정될 때까지 기다리는 건 위험해요.
Q6. 부부 공동명의 주택은 어떻게 계산하나요?
A6. 부부 공동명의는 1주택으로 계산돼요. 매도 시 각자의 지분만큼 양도소득을 나눠서 신고하면 되고, 각각 기본공제 250만 원을 받을 수 있어서 단독명의보다 유리할 수 있어요.
Q7. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A7. 원칙적으로 포함돼요. 하지만 취득 후 일정 기간(조정대상지역은 소유권 이전등기 시까지, 비조정지역은 2년)은 제외되는 경우가 있어요. 세법이 복잡하니 정확한 건 세무사 상담이 필요해요.
Q8. 상속받은 주택도 다주택에 포함되나요?
A8. 포함돼요. 하지만 상속주택은 일시적 2주택 특례나 동거봉양 합가 특례 등 예외 규정이 있어요. 상속 후 5년 이내 매도하고 요건을 충족하면 중과세를 피할 수 있는 경우도 있답니다.
📋 작성자 소개
작성자: 땅이야기(정보전달 블로거)
검증 방법: 국세청 공식 자료, 한국세무사회 세법 해설서, 부동산114 실거래 사례, 네이버 부동산 카페 사용자 후기 등을 종합하여 작성했습니다.
정보 출처: 국세청(www.nts.go.kr), 찾아줘 세무사 양도세 계산기, 부동산114, PWC 세무법인 발간 자료
게시일: 2026년 2월 3일
⚠️ 면책조항
본 글의 양도세 계산 예시는 일반적인 사례를 기준으로 작성되었으며, 개인의 구체적 상황(취득시기, 보유기간, 거주여부, 조정지역 지정 변동 등)에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.
세법은 수시로 개정되고 해석이 달라질 수 있으므로, 실제 부동산 매도 전에는 반드시 세무사나 국세청에 문의하여 정확한 세액을 확인하시기 바랍니다.
본 정보로 인해 발생하는 불이익에 대해 작성자는 법적 책임을 지지 않습니다.
🖼️ 이미지 사용 안내
본 글에 사용된 일부 이미지는 이해를 돕기 위한 예시 이미지이며, 실제 부동산 매물이나 서류와 차이가 있을 수 있습니다.
정확한 양도세 신고 양식과 계산 방법은 국세청 홈택스를 참고하시기 바랍니다.
💡 2주택 양도세 절세 포인트 요약
✅ 2026년 5월 9일까지 잔금 처리하면 중과세 회피 가능
✅ 매도 순서 조정으로 비과세 혜택 극대화
✅ 장기보유특별공제 3년 이상 받기(매년 2%씩 증가)
✅ 필요경비 영수증 철저히 보관해서 양도차익 줄이기
✅ 일시적 2주택 특례 요건 꼼꼼히 체크
✅ 전문 세무사 상담으로 수천만 원 절세 가능
2주택 매도는 타이밍과 전략이 전부예요. 같은 집을 팔아도 준비 여부에 따라 세금이 수천만 원씩 차이 나니까 서두르기보다는 체계적으로 계획을 세우는 게 중요해요. 지금 바로 보유 주택의 취득가액, 보유기간, 거주기간을 정리하고 세무 전문가와 상담해보세요!