수익률 10%에 환호했는데, 세금 내고 마이너스 된 실화
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부동산 투자 수익률만 보고 뛰어들었다가 세금 고지서를 받고 멘붕이 온 경험, 저만 그런 게 아니었더라고요. 수익률 10%를 기대했는데 세금 떼고 나면 실질 수익은 마이너스가 되는 구조, 이 글에서 구체적인 숫자로 확인해 보세요.
솔직히 말하면 저도 처음엔 양도세가 뭔지도 잘 몰랐어요. 아파트 한 채 사서 오르면 그 차익이 다 내 거라고 생각했거든요. 근데 아니더라고요. 부동산 세금이라는 게 살 때, 갖고 있을 때, 팔 때 — 이 세 단계에서 전부 빠져나가는 구조인 거예요.
특히 2026년은 다주택자에게 있어 그야말로 세금의 변곡점이에요. 수년간 유예돼 왔던 양도세 중과가 올해 5월 9일부로 부활하거든요. 하루 차이로 세금이 수억 원 달라지는 상황이 현실이 됐어요. 수익률 계산기만 두드리고 있을 때가 아닙니다.
수익률보다 세금이 클 수 있다는 걸 깨달은 순간
2023년에 지인 한 명이 서울 외곽에 소형 아파트를 하나 더 매수했어요. 전세 끼고 갭투자한 거죠. 매입가 6억, 2년 만에 시세가 7억 5천으로 올랐는데 그 사람 표정이 밝지 않더라고요. 왜냐면 2주택자 상태에서 조정대상지역 물건이었거든요.
취득세를 8%나 내고 들어간 거예요. 6억의 8%면 4,800만 원. 여기에 지방교육세, 농어촌특별세까지 합하면 취득 단계에서만 5천만 원 넘게 나갔어요. 양도차익 1억 5천에서 취득세만 빼도 1억이 안 되는 거죠. 그런데 양도세까지 내야 한다고요?
이게 바로 수익률의 착시예요. 호가 기준으로 25% 올랐다고 좋아하지만, 세금을 전부 차감하면 실질 수익률은 한 자릿수이거나 심하면 적자가 돼요. 부동산 투자에서 "세전 수익률"과 "세후 수익률"은 완전히 다른 세계라는 걸 그때 뼈저리게 느꼈어요.
취득세부터 함정이다 — 살 때 이미 시작되는 중과
부동산 세금 리스크는 팔 때만의 문제가 아니에요. 사는 순간부터 이미 시작됩니다. 1주택자가 6억 이하 주택을 매수하면 취득세율이 1%예요. 별거 아닌 것 같죠. 근데 2주택자가 조정대상지역에서 집을 하나 더 사면? 8%로 뛰어요. 3주택 이상이면 12%.
10억짜리 아파트를 3주택자가 조정대상지역에서 매수한다고 치면, 취득세만 1억 2천만 원이에요. 투자금의 12%가 매수 첫날에 증발하는 거죠. 이 돈을 회수하려면 최소 12% 이상의 시세 상승이 있어야 본전인 건데, 다른 세금은 아직 계산도 안 한 상태예요.
더 무서운 건 증여 상황이에요. "아, 자녀한테 증여하면 증여세율 3.5%니까 괜찮겠지"라고 생각하시는 분 많거든요. 근데 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여하면, 받는 사람에게 12% 취득세가 부과돼요. 증여세에 취득세까지, 이중 타격이죠.
📊 실제 데이터
PwC 삼일회계법인 분석에 따르면, 법인이 주택을 취득할 경우 주택 수나 소재지에 관계없이 12%의 취득세율이 적용됩니다. 개인 명의의 4주택 이상 보유자도 비조정대상지역에서조차 12%의 중과세율을 부담해야 하며, 이는 투자 초기부터 수익 구조를 심각하게 훼손하는 요인으로 작용합니다.
보유세의 역습, 세율은 그대로인데 세금은 두 배
취득세는 한 번만 내면 끝이니까 그나마 각오가 되잖아요. 근데 보유세는 매년 돌아와요. 재산세에 종합부동산세까지. 솔직히 처음엔 "보유세? 몇십만 원 아니야?"라고 대수롭지 않게 생각했거든요.
근데 이게 함정이에요. 세율 자체는 안 바뀌었어요. 정부가 교묘하게 건드리는 건 세율이 아니라 공시가격 현실화율이거든요. 보유세는 "공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율"로 계산되는데, 공시가격을 시세의 60%에서 90%까지 끌어올리겠다는 로드맵이 진행 중이에요. 세율은 그대로인데 세금은 두 배가 되는 구조인 거죠.
종합부동산세도 주택 수에 따라 확 달라져요. 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억 원을 공제받지만, 다주택자는 9억 원만 공제돼요. 3주택 이상 보유하면 종부세 세율이 최대 5%까지 적용되고요. 집값이 안 올라도 세금은 오르는, 이 기묘한 현상을 저도 겪어보고 나서야 체감했어요.
법인은 더 가혹해요. 법인 명의로 주택을 보유하면 기본공제 9억 원 자체가 적용되지 않아요. 2주택 이하라도 종부세율이 2.7%, 3주택 이상이면 5%의 단일세율이 적용돼요. 한때 "법인으로 사면 세금 줄일 수 있다"는 말이 유행했는데, 지금은 오히려 법인이 더 불리한 경우가 많아졌어요.
양도세 중과 유예 종료, 하루 차이로 5억이 갈린다
여기서부터가 진짜 핵심이에요. 2022년부터 미뤄져 왔던 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일에 종료됩니다. 정부가 "이번이 진짜 마지막"이라고 못 박았어요. 추가 연장 가능성은 원천 차단된 상태예요.
뭐가 달라지냐고요? 지금까지는 다주택자도 양도세 기본세율(6~45%)만 적용받았어요. 근데 5월 10일부터는 2주택자에게 기본세율 + 20%p, 3주택자 이상에게는 기본세율 + 30%p가 가산돼요. 과세표준 10억 원 초과 구간 기준으로 3주택자의 양도세율은 75%, 지방소득세까지 합치면 82.5%예요. 양도차익의 8할 이상이 세금으로 가는 거죠.
그리고 더 치명적인 건 장기보유특별공제가 사라진다는 거예요. 15년을 보유해도 소용없어요. 중과 대상이 되면 보유 기간과 무관하게 장특공제를 받을 수 없거든요. 세율은 올라가고 공제는 없어지고, 이중으로 맞는 거예요.
⚠️ 주의
양도세 판단 기준은 '계약일'이 아니라 '잔금 지급일(또는 등기 접수일 중 빠른 날)'입니다. 5월 초에 계약했어도 잔금이 5월 10일 이후로 하루만 밀려도 중과 대상이 됩니다. 다만 정부가 보완책을 마련해, 5월 9일까지 계약을 체결한 경우 3개월(8월 9일)까지 잔금 유예를 인정합니다. 신규 조정대상지역은 6개월(11월 9일)까지 인정됩니다.
실제 숫자를 보면 더 실감나요. 임광현 국세청장이 공유한 시뮬레이션에 따르면, 15년 보유한 20억 원 상당 주택에서 10억 원 양도차익이 발생할 경우 — 5월 9일 이전에 팔면 약 2억 6천만 원, 5월 10일 이후에 팔면 3주택자 기준 약 6억 8천만 원이에요. 하루 차이로 4억 2천만 원이 더 나가는 겁니다.
초보 투자자가 놓치는 숨은 세금 3가지
취득세, 보유세, 양도세. 이 세 가지는 그래도 어느 정도 인식하고 들어가잖아요. 근데 저도 직접 겪고 나서야 알게 된 세금들이 있어요.
첫 번째가 주택임대소득세예요. 전세 끼고 투자하면 임대소득 없다고 생각하시죠? 3주택 이상 보유자가 보증금 합계 3억 원을 넘기면, 실제로 월세를 안 받아도 '간주임대료'라는 이름으로 세금이 부과돼요. 보증금에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 정기예금이자율(2025년 기준 3.1%)을 곱한 금액이 과세 대상이 됩니다. 월세 한 푼 안 받았는데 세금은 나오는 거예요.
두 번째는 양도세 무신고 가산세예요. 양도세를 기한 내에 신고 안 하면 무신고 가산세가 20% 붙어요. 부정행위가 있었다면 40%까지 올라가요. "내년에 내지 뭐"라고 미루다가 가산세까지 얹어서 내는 분들, 생각보다 많더라고요.
세 번째가 오피스텔의 주택 수 포함 문제예요. "오피스텔은 주택이 아니니까 괜찮겠지"라는 오해가 진짜 많아요. 근데 실제 용도가 주거용이면 양도세 계산할 때 주택 수에 포함돼요. 주거용 오피스텔 하나 때문에 2주택자가 되면서 중과세율을 적용받는 사례, 주변에서 실제로 봤어요.
실제 아파트로 비교한 세금 시뮬레이션
숫자로 직접 보면 체감이 확 달라져요. 2026년 2월 기준 뉴스1 보도에 실린 사례 두 가지를 정리했어요.
| 구분 | 5월 9일 이전 매도 | 5월 10일 이후 (3주택) |
|---|---|---|
| 잠실엘스 59㎡ (차익 약 14.8억) | 약 6.2억 원 | 약 11.5억 원 |
| 마포래미안푸르지오 59㎡ (차익 약 10억) | 약 3.9억 원 | 약 7.5억 원 |
| 15년 보유 주택 (차익 10억) | 약 2.6억 원 | 약 6.8억 원 |
잠실엘스의 경우, 하루 차이로 5억 3천만 원을 더 내야 해요. 마포래미안푸르지오도 3억 6천만 원 차이가 나고요. 이건 이론이 아니라 2026년 2월 현재 진행형인 현실이에요. 15년을 보유했어도 중과 적용되면 양도차익의 68%가 세금으로 증발합니다.
이 수치들을 보면서 "수익률 몇 퍼센트"라는 말이 얼마나 허상일 수 있는지 실감하게 돼요. 시세가 14억 올랐는데 세금으로 11억 5천을 내야 하는 상황. 실질 수익은 3억 남짓인 거잖아요. 거기에 취득세, 보유세, 중개수수료, 대출이자까지 빼면요?
💬 직접 써본 경험
제 주변에 3주택자였던 분이 2025년 말에 한 채를 정리했어요. "5월 넘기면 세금이 두 배 된다"는 세무사 말에 급하게 매도한 건데, 양도차익이 큰 주택 대신 차익이 작은 주택을 먼저 팔고 핵심 자산은 1주택자가 된 뒤 비과세로 처리하겠다는 전략이었어요. 매도 순서 하나로 세금이 억 단위로 달라지더라고요.
세금까지 계산해야 진짜 수익률이 나온다
부동산 투자를 하면서 세금을 나중에 생각하겠다는 건, 목적지 모르고 네비 없이 운전하는 것과 같아요. 특히 2026년처럼 세제 변동이 큰 해에는 매수 전에 '세후 수익률'부터 시뮬레이션하는 게 필수예요.
제가 이번에 여러 자료를 확인하면서 확실히 깨달은 건, 부동산 세금은 하나만 따로 떼어서 볼 수 없다는 거예요. 취득세, 보유세, 양도세가 서로 얽혀 있어요. 취득세를 줄이려고 법인을 쓰면 보유세가 뛰고, 양도세를 줄이려고 증여를 하면 취득세 중과에 걸리고. 하나를 피하면 다른 하나가 기다리고 있는 구조거든요.
한 가지 더, 흔한 오해를 바로잡을게요. "공시가격이 낮으면 보유세가 무조건 적다"고 생각하는 분들이 있는데, 공시가격 현실화율이 올라가면 집값이 제자리여도 보유세는 오를 수 있어요. 세율만 보지 말고 과세표준이 어떻게 결정되는지를 봐야 합니다.
결국 부동산 투자의 진짜 실력은 매수 타이밍이 아니라 세금을 포함한 엑시트 전략에서 갈린다고 봐요. 개인 상황에 따라 세금 구조가 완전히 달라지기 때문에, 투자 금액이 크다면 반드시 세무사와 사전 상담을 받는 걸 권해드려요. "세금 좀 아끼려고 상담비 쓰기 아깝다"는 생각, 그 상담비의 수백 배를 세금으로 더 내게 될 수 있어요.
자주 묻는 질문
Q. 양도세 중과 유예가 또 연장될 가능성은 없나요?
2026년 2월 현재 정부는 추가 연장 가능성을 공식적으로 차단한 상태예요. 이재명 대통령이 직접 "더 이상의 유예는 없다"고 밝혔고, 5월 9일 종료가 확정됐어요. 다만 정책은 언제든 바뀔 수 있으므로 공식 발표를 계속 주시할 필요가 있어요.
Q. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
양도소득세에서는 실제 용도가 주거용이면 건물 공부상 용도와 관계없이 주택 수에 포함돼요. 취득세의 경우 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔만 주택으로 보는 점에서 차이가 있어요.
Q. 분양권이나 조합원입주권도 주택 수에 포함되나요?
네, 양도소득세 중과 판단 시 둘 다 주택 수에 포함돼요. 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터, 조합원입주권은 2005년 12월 31일 이후부터 적용됩니다.
Q. 5월 9일 전에 계약만 하고 잔금이 늦어지면 어떻게 되나요?
정부 보완책에 따라, 5월 9일까지 매매 계약을 체결했다면 8월 9일까지(3개월) 잔금 납부와 등기를 완료하면 중과 배제 혜택을 받을 수 있어요. 신규 조정대상지역은 11월 9일까지(6개월) 인정됩니다.
Q. 법인 명의로 주택을 사면 세금이 유리한가요?
예전과 달리 지금은 불리한 경우가 더 많아요. 법인은 주택 수와 무관하게 취득세 12%, 종부세 기본공제 없음, 종부세율 최대 5%가 적용돼요. 개인 대비 보유 단계의 세금 부담이 크게 높아졌기 때문에 반드시 실익 분석 후 결정해야 합니다.
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부동산 투자에서 진짜 무서운 건 하락장이 아니라 세금이에요. 수익률 10%를 벌어도 세금으로 15%를 내는 구조가 실제로 존재하니까요. 특히 다주택자라면 2026년 5월 9일이라는 마감선을 기준으로 매도 순서, 증여 여부, 법인 전환 등을 지금 당장 점검해 보셔야 합니다. 1주택자도 공시가격 현실화에 따른 보유세 상승은 남의 일이 아니에요.
세금 관련해서 궁금한 점이나 본인 사례가 있으시면 댓글로 남겨주세요. 비슷한 고민을 하는 분들에게도 도움이 될 거예요. 이 글이 유용했다면 주변의 부동산 투자자 분들에게도 공유 부탁드립니다.