2026년 부동산 세금, 직접 따져보니 진짜 달라진 7가지
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2026년 부동산 세금 판이 확 뒤집혔습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료부터 고가 2주택자 간주임대료 신설, 1주택자 장특공제 축소 검토까지—지금 안 챙기면 수천만 원 차이가 납니다.
올해 초부터 부동산 세금 관련 뉴스가 쏟아지고 있잖아요. 찾아보면 볼수록 복잡한데, 정작 "그래서 나한테 뭐가 달라지는 건데?"라는 질문에 답해주는 글이 별로 없더라고요. 저도 임대 놓은 아파트가 있어서 올해 세법 개정안을 꽤 꼼꼼히 뜯어봤거든요. 확인하고 나니까 솔직히 좀 긴장됐습니다.
집 사고 바로 팔았더니 세금이 이 정도? 단기 양도세 계산해봤다
특히 2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 묶인 상태에서, 양도세 중과 유예까지 끝나버리면 다주택자 입장에서는 세금 부담이 이전과는 차원이 다를 수 있어요. 하나씩 짚어보겠습니다.
[아파트 스카이라인과 세금 문서
다주택자 양도세 중과 유예, 5월 9일이 데드라인
2026년 부동산 세금 변화 중에서 가장 파급력이 큰 건 단연 이거예요. 2022년부터 계속 연장되어 온 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일에 종료됩니다. 정부는 재연장 의사가 없음을 여러 차례 공식적으로 밝혔고, 대한민국 정책브리핑에서도 이를 확인한 상태예요.
유예가 끝나면 어떻게 되느냐. 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p, 3주택 이상 보유자는 30%p가 추가됩니다. 여기에 장기보유특별공제까지 배제되거든요. 예를 들어 양도차익 5억 원인 3주택자가 5월 9일 전에 팔면 일반세율로 약 1.5억 원 정도인데, 이후에 팔면 중과세율 적용으로 3억 원 가까이 될 수 있어요. 차이가 억 단위입니다.
📊 실제 데이터
머니투데이(2026.2.10.) 보도에 따르면, 5월 9일까지 매매 계약을 완료한 다주택자에게는 잔금 및 등기까지 유예 기간을 부여하는 방안이 검토되고 있습니다. 10·15 대책으로 신규 지정된 조정지역은 최대 6개월, 기존 조정지역은 3개월의 여유 기간이 논의 중이에요. 한겨레 NBS 여론조사에서는 중과 유예 종료에 대해 찬성 61%, 반대 27%로 나타났습니다.
세입자가 거주 중인 전월세 낀 주택의 경우도 걸림돌이었는데, MBC 보도(2026.2.11.)에 의하면 세입자가 있는 경우 최대 2년까지 유예해주는 방안도 같이 나왔어요. 다만 아직 확정은 아니고 검토 단계라는 점은 주의가 필요합니다.
고가 2주택자 간주임대료 과세 신설
이건 생각보다 관심이 적은데, 해당되는 분들한테는 상당히 뼈아픈 변화예요. 2026년 1월 1일부터 기준시가 12억 원 초과 고가주택을 2채 이상 보유한 사람이 전세를 놓으면, 그 보증금에 대해 간주임대료로 소득세가 과세됩니다.
기존에는 2주택자의 전세보증금은 과세 대상이 아니었거든요. 3주택 이상만 해당됐어요. 그런데 올해부터 2채 모두 기준시가 12억 원을 넘고, 전세보증금 합계가 12억 원을 초과하면 과세 대상이 되는 거예요. 1채만 12억 원 넘는 경우는 해당 안 됩니다.
간주임대료 계산 방식도 알아둬야 해요. 보증금 합계에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱하는 구조인데, 2026년 귀속분 이자율은 3.1%(2025년 3.5%에서 인하)예요. 강남권 15억 원짜리 아파트 2채를 전세 놓고 있다면 올해부터 수백만 원 단위의 임대소득세가 추가로 발생할 수 있습니다.
종부세 공동명의 특례와 보유세 방향
종합부동산세 쪽에서 달라진 게 있어요. 부부 공동명의로 1주택을 보유한 경우, 기존에는 지분율이 큰 배우자를 납세의무자로 정해서 1세대 1주택 특례를 적용했거든요. 올해부터는 지분율에 관계없이 납세의무자를 선택할 수 있게 바뀌었어요. 공동명의 특례 신청 시 혼인관계증명서 첨부가 필수가 됐고, 소유자나 지분 변동 시 재신청하지 않으면 추징 위험이 있으니 이 점도 주의해야 합니다.
종부세 기본공제 자체는 변동이 없어요. 1인당 9억 원이니까 부부 공동명의면 18억 원까지 공제, 단독명의 1주택자는 12억 원까지 공제. 여기까진 기존과 동일합니다.
다만 보유세 전반에 대한 인상 가능성은 열려 있어요. 청와대 김용범 정책실장이 한겨레 인터뷰에서 "보유세·양도세 누진세율 인상 방안을 검토 중"이라고 밝혔거든요. 아직 확정된 건 아니지만, 7월 세제개편안 발표 때 추가 조치가 나올 수 있다는 신호로 읽힙니다. 고가 아파트 보유자라면 하반기 발표를 반드시 주시해야 해요.
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취득세 감면 확대와 저가양도 강화
취득세 쪽은 좋은 소식과 무서운 소식이 공존해요. 먼저 좋은 쪽부터 보면, 생애최초 주택 구입 시 적용되는 취득세 100% 감면이 연장됐습니다. 인구감소지역 내 생애최초 주택이면 감면 한도가 기존 200만 원에서 300만 원으로 확대됐고요. 출산·양육 목적 주택 취득 시 취득세 전액 감면(500만 원 한도)도 유지됩니다.
실수요자 입장에서는 분명히 혜택이에요. 첫 집 마련하는 신혼부부나 출산 가구한테는 체감이 클 겁니다.
⚠️ 주의
무서운 쪽은 특수관계자 간 저가양도 취득세 강화예요. 배우자·직계존비속 간에 주택을 시가보다 현저히 낮게(시가 대비 3억 원 이상 또는 30% 이상 차액) 양도하면 증여로 간주해서 무상세율 3.5%가 적용됩니다. 조정대상지역의 3억 원 이상 주택이면 12% 중과까지 가능해요. 가족 간 부동산 거래를 계획하고 있다면 세무사 상담이 필수입니다.
취득세 중과세율 조정(다주택자 취득세 완화)은 올해 세법 개정에서 빠졌어요. 기존 세율 그대로 유지됩니다. 이 부분을 기대했던 분들이 많았을 텐데 아쉬운 대목이에요.
인구감소지역·미분양 주택 세제 혜택
지방 부동산 투자를 고려하는 분이라면 이 부분을 꼼꼼히 봐야 해요. 정부가 인구감소지역 활성화를 위해 세제 혜택을 꽤 대폭 확대했거든요.
핵심은 1주택자의 '세컨드홈' 특례예요. 비수도권 인구감소지역(광역시 내 구 지역 제외) 80개 지역과 인구감소관심지역 9개 지역에서 추가로 주택을 사면, 기존 보유 주택에 1세대 1주택 특례가 그대로 적용돼요. 양도세 12억 원 이하 비과세, 종부세 기본공제 12억 원 우대가 유지되는 거예요.
| 세제 혜택 | 기존 | 2026년 변경 |
|---|---|---|
| 세컨드홈 재산세 기준 | 공시가격 4억 원 이하 | 공시가격 9억 원 이하 |
| 세컨드홈 취득세 기준 | 취득가액 3억 원 이하 | 취득가액 12억 원 이하(150만 원 한도) |
| 미분양 주택 양도·종부세 특례 가액 | 6억 원 이하 | 7억 원 이하 |
| 비수도권 미분양 양도세 중과 배제 | 2025.12.31.까지 | 2026.12.31.까지 1년 연장 |
다주택자가 인구감소지역 주택을 2026년 1월 1일 이후 취득하면, 양도세·종부세 부과 시 주택 수에서 아예 제외해주는 조항도 새로 생겼어요. 비수도권 인구감소지역은 9억 원 이하, 인구감소관심지역은 4억 원 이하가 기준입니다. 지방에 저가 주택을 사 두는 전략이 세금 측면에서는 확실히 유리해진 셈이에요.
지방 미분양 아파트(전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하)는 개인이 취득하면 취득세를 최대 50% 감면받을 수 있어요. 빈집을 철거하는 경우 해당 토지의 재산세를 5년간 절반으로 줄여주는 조항도 신설됐습니다.
1주택자도 안심할 수 없는 이유
여기서부터가 좀 불안한 이야기예요. 지금까지 확정된 변화는 위에서 다뤘고, 이건 아직 검토 단계인 내용이지만 무시할 수가 없거든요.
조선일보(2026.1.26.) 보도에 따르면 청와대가 비거주 1주택자의 장기보유특별공제 축소를 검토하고 있어요. 현재 1주택자는 보유·거주 기간별로 연 4%p씩 공제를 받아서, 10년 이상 보유하면 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있거든요. 이게 줄어들면 반포자이 국평 기준으로 양도세가 최대 4.2억 원 늘어난다는 시뮬레이션도 나왔어요(헤럴드경제).
다만 정부는 2월 3일 "1주택자 장특공제 폐지 등은 전혀 사실이 아니다"라는 공식 해명을 냈어요. 축소 검토는 인정하되 폐지는 아니라는 뉘앙스인데, 7월 세제개편안 발표 때 윤곽이 드러날 가능성이 높습니다. 확정된 사안은 아니지만, 고가 아파트를 장기 보유 중인 1주택자라면 이 흐름은 반드시 추적해야 해요.
💡 꿀팁
1주택자라도 "실거주" 요건이 점점 강화되는 추세예요. 현재 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주해야 비과세 요건을 충족하는데, 향후 거주 기간이나 거주 요건이 더 까다로워질 수 있습니다. 전문가 상담을 통해 본인의 거주 기간과 보유 기간을 정확히 점검해 두는 게 좋아요. 특히 전세를 주고 실거주하지 않는 1주택자는 비과세 요건 자체를 재확인해야 합니다.
보유 유형별 실전 대응 전략
정책이 복잡하니까 보유 유형별로 정리하는 게 실용적이에요. 물론 개인 상황에 따라 천차만별이라 반드시 세무 전문가와 상담이 필요하지만, 큰 방향만 잡아볼게요.
조정대상지역 다주택자라면 5월 9일이 최우선 체크 포인트예요. 매도 계획이 있다면 계약이라도 5월 9일 전에 완료하는 게 유리합니다. 잔금 유예 기간(3~6개월) 검토안이 나왔지만, 아직 확정이 아니거든요. 확정 전까지는 마감일 기준으로 움직이는 게 안전해요.
기준시가 12억 원 초과 고가 2주택자는 간주임대료 과세 대비가 필요합니다. 보증금 구조를 월세 전환하거나, 보증금 합계를 12억 원 이하로 조정하는 방법이 있는데, 이것도 세금 시뮬레이션을 돌려봐야 뭐가 유리한지 알 수 있어요.
인구감소지역에 관심 있는 1주택자라면 올해가 진입 타이밍으로 나쁘지 않아요. 세컨드홈 특례 기준이 대폭 완화됐고, 주택 수 제외 혜택까지 더해졌으니까요. 다만 인구감소지역 자체의 부동산 가치 하락 리스크는 별개 문제예요. 세금 혜택만 보고 투자하면 원금 손실이 더 클 수 있습니다. 이 부분은 꼭 현지 시세와 임대 수요를 확인한 뒤 판단하세요.
생애최초·출산 가구라면 취득세 감면 연장과 한도 확대를 적극 활용하면 되고, 가족 간 증여나 저가 매매를 계획 중이라면 시가 대비 차액 기준(3억 원 또는 30%)을 반드시 체크해야 해요. 기준을 넘기면 증여세+취득세 중과가 동시에 날아옵니다.
자주 묻는 질문
Q. 다주택자 양도세 중과가 다시 유예 연장될 가능성은 없나요?
현재로서는 가능성이 매우 낮아요. 정부가 여러 차례 공식적으로 재연장 의사가 없음을 밝혔고, 대한민국 정책브리핑에서도 5월 9일 종료를 확인했습니다. 다만 정치적 상황 변화에 따라 가능성이 완전히 0은 아니니, 관련 뉴스를 지속 모니터링하는 게 좋아요.
Q. 간주임대료 과세 대상인지 어떻게 확인하나요?
두 가지 조건을 모두 충족해야 과세 대상이에요. 보유한 2채의 주택이 각각 기준시가 12억 원을 초과해야 하고, 전세보증금 합계가 12억 원을 넘어야 합니다. 1채만 12억 원을 초과하는 경우는 해당하지 않아요. 기준시가는 국세청 홈택스에서 조회할 수 있습니다.
Q. 인구감소지역 세컨드홈 특례는 어디에 적용되나요?
비수도권 인구감소지역 80개 지역과 인구감소관심지역 9개 지역이 대상이에요. 광역시 내 구(區) 지역은 제외됩니다. 대상 지역 목록은 행정안전부 홈페이지에서 확인할 수 있고, 1주택자(무주택자 포함)가 추가 주택을 취득할 때 적용됩니다.
Q. 가족 간 저가 매매 시 증여로 간주되는 기준이 뭔가요?
배우자·직계존비속 간 유상 거래에서 지급대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 경우 증여로 간주됩니다. 이때 무상세율 3.5%가 적용되고, 조정대상지역의 3억 원 이상 주택 증여 시에는 12% 중과까지 가능해요.
Q. 7월 세제개편안에서 추가로 달라질 수 있는 건 뭔가요?
청와대에서 보유세·양도세 누진세율 인상과 1주택자 장기보유특별공제 축소를 검토 중이라고 밝혔어요. 확정은 아니지만, 7월 세제개편안에 포함될 가능성이 있습니다. 고가 주택 보유자라면 하반기 발표를 반드시 지켜봐야 해요.
본 포스팅은 개인 경험과 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 전문적인 의료·법률·재무 조언을 대체하지 않습니다. 정확한 정보는 해당 분야 전문가 또는 공식 기관에 확인하시기 바랍니다.
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2026년 부동산 세금은 다주택자에게는 확실히 강화, 실수요자에게는 선별적 완화로 요약됩니다. 5월 9일 양도세 중과 유예 종료가 당장 발등의 불이고, 하반기 보유세 추가 인상 가능성까지 열려 있어요. 본인의 보유 유형에 맞는 대응을 지금부터 준비해야 하고, 세금 시뮬레이션은 반드시 전문 세무사와 함께 해보시길 권합니다.
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