분양권 팔 때 세금폭탄 맞는 이유, 실제 사례로 확인한 충격적인 세율
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분양권 프리미엄 5,000만 원 받고 팔았는데 세금으로 3,300만 원 이상 나갈 수 있다는 거, 알고 계셨나요? 분양권 양도소득세는 보유 기간과 무관하게 최소 60%부터 시작하는 구조라서, 모르고 팔면 손에 남는 돈이 거의 없습니다.
작년에 지인 하나가 분양권을 넘겼거든요. 청약 당첨되고 1년 반쯤 지나서 개인 사정으로 전매한 건데, 프리미엄을 꽤 받았다고 좋아했어요. 근데 양도세 고지서를 받고 나서 표정이 완전히 달라지더라고요. "이게 말이 돼?" 하면서요.
솔직히 저도 그때까지 분양권 세율이 이렇게 높은 줄 몰랐어요. 일반 아파트 매매처럼 기본세율 적용되는 줄 알았는데, 분양권은 완전히 다른 세금 체계가 적용되거든요. 그래서 직접 세법을 뒤져보고 세무사한테도 물어봤는데, 알면 알수록 함정이 많았습니다.
분양 계약서와 세금 고지서가 놓인 책상 클로즈업
분양권만 유독 세금이 폭탄인 진짜 이유
핵심부터 말하면, 분양권은 '주택'이 아니라 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 분류되기 때문이에요. 아파트를 파는 게 아니라 권리를 파는 거라서, 세법상 일반 주택 양도와 완전히 다른 세율이 적용됩니다.
일반 주택을 2년 이상 보유하고 팔면 기본세율(6~45%)이 적용되잖아요. 1세대 1주택이면 비과세까지 가능하고요. 근데 분양권은 아무리 오래 들고 있어도 비과세가 안 돼요. 보유 기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 실질 세율이 66~77%까지 올라갑니다.
이게 무슨 뜻이냐면, 프리미엄으로 1억을 받아도 세금으로 6,600만 원에서 7,700만 원이 나간다는 거예요. 손에 쥐는 돈이 2,300만~3,400만 원밖에 안 되는 거죠. 아니, 프리미엄 1억이면 엄청난 차익인 것 같은데 막상 세금 떼고 나면 허탈해지는 금액이에요.
📊 실제 데이터
현행 소득세법상 분양권 양도세율은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%이며 이는 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되고 있습니다. 지방소득세(양도세의 10%)를 합산하면 실효세율은 각각 77%, 66%에 달합니다. 무주택자든 다주택자든, 조정대상지역이든 아니든 동일하게 적용되는 세율입니다.
무주택자라서 괜찮을 거라고 생각하면 큰 오산이에요. 분양권은 무주택이든 1주택이든 관계없이 동일한 중과세율이 적용되거든요. 제가 처음에 이 부분을 확인하고 진짜 놀랐어요. 완공된 주택이 아니라 '권리'라는 이유 하나만으로 세금 구조가 이렇게 다르다니.
프리미엄 5,000만 원에 세금이 얼마나 나올까
실제 숫자로 보면 체감이 확 달라져요. 제 지인 사례를 바탕으로 비슷한 조건을 재구성해 봤습니다.
분양가 7억 원짜리 아파트 분양권을 1년 3개월 보유 후 프리미엄 5,000만 원을 받고 전매했다고 가정해 볼게요. 이때 중개수수료 100만 원, 인지세 15만 원을 지출했다면 양도차익에서 이걸 필요경비로 빼고, 기본공제 250만 원도 차감합니다.
계산해 보면 이렇게 됩니다. 양도차익 5,000만 원에서 필요경비 115만 원을 빼면 4,885만 원. 여기서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준이 4,635만 원이에요. 1년 이상 보유니까 세율 60%를 적용하면 양도세가 약 2,781만 원. 지방소득세 10%까지 더하면 총 3,059만 원 정도가 세금으로 나갑니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 프리미엄(양도차익) | 5,000만 원 | 매수인에게 받은 웃돈 |
| 필요경비 | -115만 원 | 중개수수료+인지세 |
| 기본공제 | -250만 원 | 연 1회 인적공제 |
| 과세표준 | 4,635만 원 | — |
| 양도세+지방세 합계 | 약 3,059만 원 | 세율 60%+지방세 10% |
5,000만 원 받았는데 3,059만 원이 세금이에요. 손에 남는 돈이 1,941만 원. 이 숫자를 보면 대부분 "그냥 안 팔고 입주할걸" 하고 후회하더라고요. 만약 1년도 안 돼서 팔았다면 세율이 70%라 세금이 약 3,570만 원까지 올라가고, 남는 건 1,430만 원뿐입니다.
분양권 양도세 계산 내역을 보여주는 인포그래픽 차트
2021년 이후 분양권, 주택수에 포함되는 함정
이게 진짜 많은 분들이 모르는 부분이에요. 분양권은 아직 집도 아닌데, 세법상으로는 '주택'으로 세는 경우가 있거든요.
2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 양도소득세 비과세 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 이게 뭐가 문제냐면, 기존에 1주택을 보유하고 있는 상태에서 분양권을 하나 당첨받으면 세법상 '2주택자'가 되는 거예요. 그러면 기존 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 못 받을 수 있어요.
국세청에서 발표한 양도세 실수 사례 중에 이런 게 있었어요. A분양권을 2021년 이후에 취득하고 B주택을 나중에 양도했는데, 본인은 분양권이니까 주택수에 안 들어갈 거라고 생각한 거죠. 그런데 과세당국에서 2주택으로 판단해서 비과세가 부인됐고, 수천만 원의 양도세가 추가로 나왔습니다.
다만 일시적 1가구 2주택 비과세 특례가 있긴 해요. 종전주택 취득 후 1년이 지난 뒤에 분양권을 취득하고, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다. 이 요건을 정확히 맞추는 게 중요한데, 날짜 하루 차이로 비과세 여부가 갈리기도 하거든요. 세무 전문가와 반드시 상담하시는 걸 권합니다.
⚠️ 주의
취득세에서도 주의가 필요합니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함되므로, 분양권 보유 상태에서 다른 주택을 매수하면 취득세가 중과될 수 있어요. 양도세와 취득세의 분양권 주택수 산입 시점이 다르다는 점, 꼭 기억해 두세요.
장기보유특별공제가 적용 안 되는 구조
일반 주택을 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제라는 걸 받을 수 있어요. 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 30%(1세대 1주택은 최대 80%)까지 공제해 주는 제도인데, 이게 세금을 크게 줄여주는 핵심 장치거든요.
근데 분양권에는 이게 적용이 안 됩니다. 아예 안 돼요.
분양권 상태에서 파는 이상, 3년을 들고 있든 5년을 들고 있든 장기보유특별공제는 0원이에요. 세율도 60%로 동일하고요. 그러니까 분양권은 오래 보유한다고 세금이 줄어드는 구조가 아닌 거예요. 이 점을 모르고 "좀 더 들고 있으면 세금이 줄어들겠지" 하고 기다리다가 오히려 프리미엄이 빠져서 이중으로 손해 보는 경우도 봤어요.
한 가지 더요. 분양권으로 취득한 신축 아파트를 완공 후에 파는 경우에도 보유기간 계산을 주의해야 해요. 완공일(잔금일 또는 등기일)부터 보유기간을 새로 계산하는 경우가 있어서, 분양권 취득일부터 카운트된다고 착각하면 단기보유 세율을 맞을 수 있습니다. 이 부분이 국세청 '양도세 실수톡톡' 시리즈에서도 자주 언급되는 사례예요.
[완공 아파트 vs 분양권 장기보유특별공제 비교 테이블
그래도 세금 줄이는 방법이 있긴 하다
분양권 양도세가 무조건 폭탄인 건 맞지만, 완전히 속수무책은 아니에요. 할 수 있는 것들이 몇 가지 있긴 합니다.
첫 번째로 필요경비를 꼼꼼히 챙기는 거예요. 분양권 취득 시 납부한 인지세, 양도 시 중개수수료, 양도세 신고서 작성비용(세무사 수수료) 같은 것들이 필요경비로 인정됩니다. 금액이 크지는 않지만 세율이 60~70%인 만큼 경비 100만 원이 세금 60~70만 원을 줄여주는 셈이에요. 영수증 하나하나가 돈이라는 거죠.
💡 꿀팁
분양권 계약 시 납부한 수입인지대(15만 원), 중개수수료 영수증, 유상옵션 비용 등을 반드시 보관하세요. 특히 유상옵션(시스템 에어컨, 발코니 확장 등)은 분양가에 포함된 금액이므로 취득가액에 합산되어 양도차익을 줄여줍니다. 이걸 빠뜨리면 세금이 수십만 원에서 수백만 원까지 차이날 수 있어요.
두 번째는 팔지 않는 거예요. 농담 같지만 진심이에요. 분양권 상태에서 파는 게 가장 불리한 구조라서, 가능하다면 입주까지 가져가는 게 세금 면에서는 훨씬 유리합니다. 완공 후 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 포함)하고 1세대 1주택 요건을 갖추면 양도가액 12억 원까지 비과세를 받을 수 있거든요.
세 번째는 양도 시점을 조절하는 건데, 솔직히 분양권에서는 효과가 제한적이에요. 1년 미만 70%와 1년 이상 60%의 차이가 있으니, 최소한 1년은 넘기고 파는 게 유리하긴 합니다. 프리미엄 5,000만 원 기준으로 1년을 넘기는 것만으로도 약 500만 원 정도 세금 차이가 나요. 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있으니, 반드시 세무 전문가와 상담 후 결정하시길 권합니다.
신고할 때 흔히 저지르는 실수와 가산세
분양권을 팔고 나서도 방심하면 안 됩니다. 양도세 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내예요. 예를 들어 3월에 전매했다면 5월 31일까지 신고하고 납부해야 해요.
이 기한을 놓치면 무신고 가산세가 납부할 세액의 20%나 붙어요. 양도세가 3,000만 원이라면 가산세만 600만 원. 거기에 납부지연 가산세(1일당 미납세액의 약 0.022%)까지 추가되니까, 한 달만 늦어도 수십만 원이 더 나갑니다. 세금폭탄에 가산세폭탄까지 맞는 거죠.
주변에서 본 실수 중 하나가, 분양권 전매 후 "어차피 내년 5월 확정신고 때 하면 되겠지" 하고 예정신고를 안 하는 경우예요. 확정신고를 한다고 예정신고 미신고 가산세가 면제되는 게 아니거든요. 예정신고 따로, 확정신고 따로 챙겨야 합니다.
💬 직접 써본 경험
제 지인은 세무사한테 신고 대행을 맡겼는데, 그 비용이 30만 원 정도였어요. 처음엔 아까워했는데, 세무사가 유상옵션 비용을 취득가액에 포함시켜주고 인지세도 챙겨줘서 결과적으로 세금이 100만 원 넘게 줄었더라고요. 신고서 작성비용 자체도 필요경비로 인정되니까 이중으로 이득이었습니다. 분양권 양도세만큼은 전문가 도움이 가성비 좋다는 걸 그때 느꼈어요.
또 하나, 2026년 5월 9일까지 적용되는 다주택자 양도세 중과 유예가 있는데요. 이건 '주택'에 대한 중과 유예지 분양권 자체의 세율과는 별개의 문제예요. 분양권은 어차피 60~70% 단일세율이 적용되니까 중과 유예 종료 여부가 분양권 세율에 직접 영향을 주진 않습니다. 다만 분양권 보유가 다른 주택의 중과세에 영향을 줄 수 있으니, 주택을 여러 채 가진 분들은 이 부분도 함께 점검해 봐야 해요.
세무사와 상담하는 장면 사진
자주 묻는 질문
Q. 분양권 프리미엄 없이 원금에 팔아도 세금이 나오나요?
양도차익이 없으면 양도세도 없어요. 분양가 그대로 넘긴다면 프리미엄이 0원이니까 세금은 발생하지 않습니다. 다만 실제 양도가액이 분양가보다 높은데 계약서를 낮춰 쓰면 다운계약에 해당해서 가산세와 과태료 대상이 되니 절대 하면 안 돼요.
Q. 분양권 양도세도 분납이 가능한가요?
납부할 세액이 1,000만 원을 초과하면 분납이 가능합니다. 2,000만 원 이하인 경우 1,000만 원 초과분을, 2,000만 원 초과인 경우 세액의 50% 이하를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있어요.
Q. 분양권 상태에서 증여하면 세금이 더 적은가요?
증여의 경우 양도세 대신 증여세가 부과되는데, 수증자와의 관계에 따라 공제금액이 다릅니다. 배우자 간 6억 원, 직계존비속 간 5,000만 원(미성년 2,000만 원) 공제가 있어요. 다만 증여 후 5년 이내 양도 시 이월과세 규정이 적용될 수 있으니 세무사 상담이 필수입니다.
Q. 분양권을 2개 가지고 있으면 둘 다 중과되나요?
분양권은 보유 수와 관계없이 동일한 세율(1년 미만 70%, 1년 이상 60%)이 적용돼요. 분양권 자체에는 '중과'라는 개념보다 단일 고율세율이 적용되는 구조이기 때문에, 1개든 3개든 세율은 같습니다.
Q. 오피스텔 분양권도 같은 세율이 적용되나요?
오피스텔 분양권은 주거용이라 하더라도 분양권 중과(60~70%) 대상에서 제외되는 것으로 알려져 있어요. 다만 완공 후 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함될 수 있으므로, 오피스텔의 경우 개별 상황에 따라 세무 전문가 확인이 필요합니다.
본 포스팅은 개인 경험과 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 전문적인 의료·법률·재무 조언을 대체하지 않습니다. 정확한 정보는 해당 분야 전문가 또는 공식 기관에 확인하시기 바랍니다. 본 글의 내용은 정보 제공 목적이며, 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.
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분양권 양도세는 무주택자든 다주택자든 60~77%의 세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 없어서 체감 세금이 엄청납니다. 필요경비를 빠짐없이 챙기고, 가능하다면 입주 후 매도를 고려하는 게 가장 현실적인 절세 방법이에요.
분양권 세금 때문에 고민 중이시라면, 이 글이 판단에 도움이 됐으면 좋겠어요. 비슷한 경험이 있으신 분은 댓글로 공유해 주시고, 주변에 분양권 전매를 고민하는 분이 있다면 이 글을 공유해 주세요.