집 안 팔고 상속했는데 세금이 이렇게 나온다고? 부동산 상속세 실제 경험담
아버지 돌아가시고 서울 아파트 한 채 상속받았는데, 세무사한테 전화가 왔거든요. "세금 얼마 나올 것 같다"는 말에 솔직히 다리에 힘이 빠졌어요. 집 안 팔고 그대로 물려받겠다고 했을 뿐인데, 대체 이 세금은 어디서 나온 건지. 같은 고민 하고 계신 분들, 이 글 끝까지 읽으시면 최소한 "뭘 모르고 당하는" 상황은 면하실 수 있을 거예요.
📋 목차
"부모님이 남기신 집 한 채, 상속세가 대체 얼마나 나오는 걸까?" 2026년 현재, 서울 아파트 평균 매매가가 12억 원을 넘기면서 이 질문은 더 이상 부자들만의 고민이 아니게 됐어요. 배우자 유무, 자녀 수, 공제 항목을 어떻게 조합하느냐에 따라 세금이 0원이 될 수도 있고 수억 원이 될 수도 있거든요.
저도 처음엔 "집값이 10억 정도니까 공제하면 세금 안 나오겠지"라고 안이하게 생각했어요. 그런데 10년 전에 아버지가 해주신 증여 5천만 원이 합산되더라고요. 거기에 금융 자산, 보험금까지 전부 합쳐지니까 과세표준이 확 올라가는 거예요. 내가 모르던 구멍이 이렇게 많았다니, 그때 처음 알았습니다.
이 글에서는 제가 직접 겪으면서 배운 부동산 상속세의 모든 것을 정리해봤어요. 세무사 상담 3번, 감정평가사 만남 2번, 국세청 홈페이지 수십 번 들여다본 경험을 녹여놨으니 시간 아끼시는 데 도움 되실 거예요.
부동산 상속세, 기본 구조부터 이해하자
상속세는 돌아가신 분(피상속인)이 남긴 전체 재산에서 각종 공제를 뺀 금액, 즉 '과세표준'에 세율을 곱해서 계산해요. 여기서 핵심은 "전체 재산"이라는 단어입니다. 부동산만 보는 게 아니라 예금, 주식, 보험금, 심지어 사망 전 일정 기간 내에 증여한 재산까지 전부 합산해요.
이걸 모르면 진짜 큰일 나거든요. 아파트 한 채만 생각하고 있다가 10년 내 증여 합산 규정 때문에 과세표준이 훌쩍 뛰는 경우가 비일비재해요. 국세청은 피상속인이 사망 전 10년 이내에 상속인에게, 5년 이내에 상속인이 아닌 사람에게 증여한 재산을 모두 상속재산에 합산합니다.
또 하나 중요한 건, 상속세는 현행법상 '유산세' 방식이에요. 피상속인이 남긴 전체 유산에 세금을 매기는 구조죠. 자녀 세 명이 나눠 받든 한 명이 다 받든 총세액은 같습니다. 정부가 2028년부터 각자 받은 만큼만 세금을 내는 '유산취득세' 방식으로 전환하겠다고 발표했는데, 아직 시행 전이에요.
정리하면 이렇습니다. 총상속재산(부동산+금융+보험+사전증여) → 여기서 채무·장례비·공제를 빼면 → 과세표준 → 여기에 누진세율 적용 → 산출세액. 이 흐름을 머릿속에 넣어두면 뒤의 내용이 훨씬 쉽게 들어옵니다.
📊 실제 데이터
국세청 통계에 따르면 2024년 기준 상속세 과세 대상자는 전체 사망자의 약 7%에 달합니다. OECD 평균 상속세 최고세율이 25% 수준인 반면, 한국은 30억 원 초과 구간에서 여전히 50%가 적용되고 있어 세계 최고 수준이에요.
2026년 상속세 공제, 실제로 얼마까지 면제되나
상속세에서 가장 중요한 건 결국 "내가 얼마까지 세금을 안 내도 되느냐"는 면제 한도 문제입니다. 2026년 2월 현재 적용되는 주요 공제 항목을 정리하면 이래요.
일괄공제는 기초공제(2억 원)와 인적공제(자녀공제, 미성년자공제 등)를 합산한 금액과 5억 원 중 큰 금액을 택하는 구조예요. 자녀가 적으면 대부분 일괄공제 5억 원을 선택하게 되죠. 다만 2025년부터 자녀 1인당 공제금액이 기존 5천만 원에서 5억 원으로 10배 확대됐기 때문에, 자녀가 2명 이상이면 기초공제 2억 + 자녀공제 10억 = 12억 원으로 일괄공제보다 훨씬 유리해진 상황이에요.
배우자 상속공제는 배우자가 살아 있으면 최소 5억 원, 실제 상속받은 금액 한도 내에서 최대 30억 원까지 공제받을 수 있어요. 일괄공제·배우자공제의 상향(일괄공제 7~8억, 배우자공제 최소 10억)은 여야 모두 필요성에 공감하면서도 2025년 12월 국회에서 최종 확정에는 이르지 못했어요. 추가 입법 논의가 진행 중이니 반드시 최신 법 개정 동향을 체크하셔야 합니다.
실제 사례로 볼게요. 아버지가 돌아가시고 어머니(배우자)와 자녀 2명이 상속받는 경우, 기초공제 2억 + 자녀공제 10억(5억×2) = 12억이 일괄공제 5억보다 크니까 12억을 선택하고, 여기에 배우자공제 최소 5억을 더하면 17억 원까지 세금이 0원이에요. 서울 웬만한 아파트 한 채는 커버되는 거죠.
반대로 배우자 없이 자녀만 있는 경우는 상황이 달라져요. 자녀 1명이면 기초공제 2억 + 자녀공제 5억 = 7억, 일괄공제 5억보다 크니 7억 원 공제. 집값이 10억이면 과세표준 3억이 생기고, 여기에 세금이 붙습니다. 같은 집인데 배우자 유무에 따라 세금이 수천만 원 차이 나는 거예요.
| 구분 | 배우자+자녀 2명 | 자녀 1명만 |
|---|---|---|
| 일괄/인적 공제 | 12억(기초2+자녀5×2) | 7억(기초2+자녀5) |
| 배우자 공제 | 최소 5억~최대 30억 | 없음 |
| 면제 한도(합계) | 최소 17억 | 7억 |
| 15억 아파트 상속세 | 0원 | 약 1억 6천만 원 |
이 외에도 금융재산 상속공제(순금융재산의 20%, 최대 2억 원), 장례비용 공제(증빙 없이도 500만 원, 봉안시설 포함 시 최대 1,500만 원), 그리고 뒤에서 설명할 동거주택 상속공제까지 활용하면 공제 폭을 더 넓힐 수 있어요.
세율 구조와 실제 계산 사례
2026년 현재 상속세는 5단계 초과누진세율 구조입니다. 과세표준이 커질수록 세율이 급격히 올라가는 구조예요. 2025년부터 최저세율 10%가 적용되는 구간이 기존 1억 원 이하에서 2억 원 이하로 확대됐거든요. 다만 최고세율 인하(50%→40%)는 국회를 통과하지 못해서 30억 원 초과 구간의 50% 세율은 여전히 유지되고 있어요.
실제 세율 구간을 보면 이래요. 과세표준 2억 원 이하는 10%, 2억~5억 원은 20%(누진공제 1천만 원), 5억~10억 원은 30%(누진공제 6천만 원), 10억~30억 원은 40%(누진공제 1억 6천만 원), 30억 원 초과는 50%(누진공제 4억 6천만 원)입니다.
그러면 구체적으로 계산해볼까요. 서울 아파트 시가 20억 원을 배우자 없이 자녀 1명이 상속받는 경우예요. 총상속재산 20억 - 공제 7억(기초2+자녀5) = 과세표준 13억. 여기에 세율을 적용하면 13억 × 40% - 1억 6천만 = 산출세액 3억 6천만 원이에요. 집 안 팔겠다고 했는데 세금만 3억 6천만 원. 솔직히 숨이 턱 막히는 금액이죠.
같은 20억 원 아파트인데 배우자와 자녀 2명이 있으면요? 공제가 17억이니까 과세표준이 3억. 3억 × 20% - 1천만 = 산출세액 5천만 원. 자녀공제 5억 확대의 위력이 이렇게 큽니다. 예전 같으면 자녀공제가 1인당 5천만 원에 불과해서 공제 합계가 겨우 11억 정도였거든요.
⚠️ 주의
상속세 신고 기한은 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 이 기한을 넘기면 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세가 추가로 붙어요. 신고만 제때 해도 신고세액공제 3%를 받을 수 있으니, 기한만큼은 반드시 지키셔야 해요.
집 안 팔고 상속세 내는 법 — 연부연납과 물납
부동산만 덜컥 상속받으면 진짜 난감한 상황이 생겨요. 세금은 수천만 원~수억 원인데 현금이 없거든요. 이때 쓸 수 있는 제도가 크게 두 가지예요.
첫 번째는 연부연납이에요. 쉽게 말하면 상속세 할부 납부입니다. 상속세가 2천만 원을 넘으면 신청할 수 있고, 납세담보(부동산이나 보증보험 등)를 제공하면 최대 10년간 분할 납부가 가능해요. 가업을 상속받은 경우에는 20년까지 늘어나고요. 다만 공짜는 아니에요. 2025년 3월 기준 연 3.1%의 이자(가산금)가 붙습니다. 이율은 시장 금리에 따라 변동될 수 있어요.
제 경우에는 연부연납을 신청했어요. 상속세가 약 8천만 원이 나왔는데, 현금으로 한 번에 내기엔 부담이 컸거든요. 매년 800만 원씩 10년 분할 납부하는 방식을 택했는데, 이자까지 합치면 총 납부액이 약 9,200만 원 정도 되더라고요. 집을 급매로 내놓는 것보다는 훨씬 나은 선택이었습니다.
두 번째는 물납이에요. 말 그대로 부동산으로 세금을 납부하는 겁니다. 근데 조건이 까다로워요. 상속재산 중 부동산·유가증권 비율이 50%를 넘어야 하고, 상속세가 2천만 원 초과이면서 금융재산 가액을 넘어야 해요. 게다가 물납으로 내는 부동산은 상속받은 재산이어야 하고, 원래 보유하던 부동산은 안 됩니다.
물납의 함정이 하나 있어요. 물납 가액은 상속세 신고 시 평가한 금액 기준이에요. 만약 아파트를 8억으로 신고했는데 물납하면, 8억짜리 자산을 세금으로 넘기는 셈이죠. 그래서 물납은 현금화가 어려운 토지나 건물에 주로 쓰이고, 아파트처럼 매매가 수월한 자산은 차라리 일부 매각하거나 연부연납을 병행하는 게 대부분입니다.
상속세 말고 취득세도 나온다는 사실
이거 진짜 모르는 분이 많더라고요. 상속세만 생각하고 있다가 취득세 고지서 받고 깜짝 놀라는 분들. 상속으로 부동산을 취득하면 취득세 2.8%가 부과돼요. 여기에 지방교육세 0.16%, 농어촌특별세 0.2%(국민주택규모 초과 주택만)가 추가됩니다. 대략 합산하면 3.16% 정도.
10억 원짜리 아파트면 취득세만 약 3,160만 원이에요. 상속세에 비하면 적다고 느끼실 수도 있지만, 현금 여력이 없는 상태에서 3천만 원 넘는 세금은 결코 작지 않죠.
그런데 다행히 무주택 1가구가 상속으로 주택을 처음 취득하는 경우에는 취득세가 0.8%로 대폭 감면돼요. 지방교육세 0.16%를 합쳐도 0.96%, 1% 미만이에요. 10억 원 기준으로 약 960만 원. 2천만 원 이상 차이가 나니까, 무주택인 자녀가 주된 상속인이 되는 게 취득세 측면에서는 훨씬 유리합니다. 이 특례는 지방세특례제한법에 근거하며 2026년 말까지 적용되는 것으로 알려져 있어요.
한 가지 더. 상속이 아닌 증여로 부동산을 받으면 취득세가 3.5%예요. 상속 취득세 2.8%보다 높죠. 거기에 다주택자 중과까지 얹히면 12%까지 올라갈 수 있어요. 생전 증여가 반드시 유리한 것만은 아닌 이유가 여기에 있습니다.
감정평가 전략 — 높게 받는 게 유리한 경우
이게 좀 반직관적인데, 상속세 공제 한도 안에 있는 분이라면 오히려 감정평가를 높게 받는 게 유리해요. 왜냐고요?
상속받은 부동산의 '취득가액'은 상속세 신고 시 평가한 금액이 기준이 되거든요. 나중에 이 집을 팔 때 양도차익 계산에서 '살 때 가격'으로 인정받는 게 바로 그 신고 금액입니다. 예를 들어 10억에 상속받은 걸로 신고하면, 나중에 15억에 팔았을 때 양도차익 5억에 양도세가 붙어요. 그런데 감정평가를 받아서 13억으로 신고해두면? 양도차익이 2억으로 줄어들죠.
상속세는 공제 덕분에 어차피 0원인데, 미래의 양도세를 수천만 원 아낄 수 있는 거예요. 감정평가 비용은 보통 50만~100만 원 수준이니까, 투자 대비 효과가 엄청난 거죠. 저도 세무사한테 이 얘기를 듣고 "아, 이런 발상이 있구나" 하고 무릎을 쳤습니다.
💡 꿀팁
감정평가는 반드시 2곳 이상의 감정평가법인에서 받고, 두 평가액의 평균을 신고하는 게 안전해요. 국세청은 감정평가가 시세보다 터무니없이 높거나 낮으면 보충적 평가방법(기준시가 등)으로 재평가할 수 있거든요. 다만 상속세 공제 범위 내라면 높게 잡아도 추가 세금 부담은 없으니, 이 전략은 특히 서울·수도권 아파트에 유효합니다.
반대로 상속재산이 공제 한도를 크게 넘는 고액 자산가라면 감정평가를 낮게 받아 상속세를 줄이는 전략을 쓰기도 해요. 하지만 아파트는 동일 단지 실거래가가 명확하게 드러나기 때문에 시가보다 현저히 낮은 신고는 국세청 세무조사의 타깃이 될 수 있어요. 어중간하게 하면 오히려 가산세까지 맞을 수 있으니 전문가 상담이 필수입니다.
아, 그리고 동거주택 상속공제라는 강력한 무기도 있어요. 자녀가 부모님과 10년 이상 같은 집에서 무주택자로 함께 살았다면, 주택 가액의 100%를 최대 6억 원(한도 확대 논의 중, 9억 원까지 상향 검토)까지 추가로 공제받을 수 있거든요. 조건이 까다롭긴 하지만, 해당되면 엄청난 절세 효과가 있어요.
흔한 실수와 후회 — 제가 직접 겪은 이야기
지금 생각하면 정말 아찔한 실수가 있었어요. 아버지가 편찮으시기 6개월 전에 어머니 통장으로 큰 돈을 옮기신 적이 있거든요. 병원비 쓰려고 하신 건데, 사망 전 1년 이내에 2억 원 이상의 용도 불분명한 현금 인출은 '추정 상속재산'으로 간주됩니다. 다행히 병원 영수증과 간병비 영수증을 모아둬서 소명이 됐지만, 증빙이 없었다면 그 금액 그대로 상속세 과세 대상이 될 뻔했어요.
또 하나. 형제간 상속 지분을 어떻게 나누느냐에 따라 세금이 달라진다는 걸 너무 늦게 알았어요. 배우자가 법정상속분보다 많이 받으면 배우자 공제가 커지면서 전체 세금이 줄어드는 구조거든요. 저희는 그냥 법정 비율대로 나눴는데, 세무사 말로는 배우자에게 조금 더 몰아주고 나중에 2차 상속 때 정리하는 게 유리했을 거라고 하더라고요. 이미 신고한 뒤라 돌이킬 수가 없었습니다.
세 번째는 사전 증여 합산 문제예요. 10년 전에 아버지가 결혼 축하금으로 5천만 원을 주셨거든요. 그때는 증여세 면제한도 안이라 신고도 안 했는데, 상속세 계산 시에 10년 이내 증여분으로 합산됐어요. 면제한도 안의 증여라도 합산은 되니까 주의하셔야 해요.
💬 직접 써본 경험
세무사 상담비 30만 원이 아까워서 혼자 해보려다가, 결국 세 번 만나고 총 90만 원을 썼어요. 근데 돌이켜보면 그 90만 원이 가장 값진 투자였습니다. 처음부터 맡겼으면 배우자 공제 최적화도 되고, 연부연납 신청도 더 수월했을 거예요. 상속 규모가 5억 이상이면 반드시 전문가 상담을 먼저 받으시길 권합니다.
마지막으로 "손주한테 바로 상속하면 세금이 더 나온다"는 것도 알아두세요. 자녀를 건너뛰고 손주에게 상속하는 세대 생략 상속의 경우, 산출세액의 30%(미성년 손주는 40%)가 할증됩니다. 손주가 먹고 무럭무럭 클 수 있지만 세금은 안 그렇다는 이야기죠. 다만 자녀가 이미 사망하여 손주가 대습상속하는 경우에는 할증이 없어요.
상속세라는 게 결국 "언제, 누가, 어떤 자산을, 얼마의 비율로" 받느냐에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 벌어져요. 같은 15억 아파트 한 채인데, 전략 없이 상속받으면 1억 넘는 세금을, 전략적으로 접근하면 0원을 낼 수도 있는 거예요. 이건 탈세가 아니라 합법적 절세이고, 아는 것과 모르는 것의 차이입니다.
상속은 슬픔과 함께 찾아오기 때문에, 냉정하게 세금 계산을 하기가 심리적으로 어려워요. 하지만 6개월이라는 신고 기한은 기다려주지 않거든요. 감정이 가라앉기를 기다리지 말고, 사망신고와 동시에 재산 조회부터 시작하는 게 현실적인 첫걸음이에요. 안심상속 원스톱 서비스(정부24)를 통해 피상속인 명의의 금융, 부동산, 자동차, 국민연금 등을 한 번에 조회할 수 있으니 꼭 활용해보세요.
자주 묻는 질문
Q. 부모님 사망 전 현금을 미리 인출하면 상속세를 줄일 수 있나요?
사망 전 1년 이내 2억 원, 2년 이내 5억 원 이상의 용도 불분명한 현금 인출은 '추정 상속재산'으로 보아 상속세가 부과될 수 있어요. 큰 금액은 반드시 영수증이나 계좌이체 기록 등 용도 증빙을 남겨두셔야 합니다.
Q. 아파트를 상속받은 뒤 바로 팔면 양도세가 나오나요?
네. 상속받은 아파트를 매각하면 양도소득세가 발생합니다. 취득가액은 상속세 신고 시 평가한 금액이 기준이에요. 상속 후 2년 이내에 팔면 비과세 요건(1가구 1주택, 2년 보유)을 충족하지 못할 수 있으니 매각 시점을 신중하게 결정하셔야 해요.
Q. 형제가 3명인데 한 명만 집을 받으면 상속세가 더 나오나요?
현행 유산세 방식에서는 총상속세액이 동일해요. 다만 형제 중 한 명만 부동산을 받고 나머지는 현금을 받는 식으로 협의분할하면, 취득세는 부동산을 받는 사람만 부담합니다. 자녀공제는 자녀 수만큼 적용되므로 3명이면 15억까지 공제 가능해요.
Q. 상속세와 증여세 중 어느 쪽이 유리한가요?
자녀공제 5억 확대 이후, 총자산이 공제 한도(배우자 포함 시 약 17억) 이하라면 굳이 생전 증여할 필요성이 줄었어요. 다만 자산이 크거나 향후 가격 상승이 예상되는 부동산이라면 조기 증여가 유리할 수 있어요. 개인 상황에 따라 다르니 세무사 상담이 필수입니다.
Q. 유산취득세로 전환되면 뭐가 달라지나요?
현재는 피상속인의 전체 유산에 세금을 매기지만, 유산취득세가 도입되면 각 상속인이 실제 받은 재산에 대해서만 세금을 내요. 상속인이 많을수록 1인당 과세표준이 낮아져 누진세율 효과로 세 부담이 줄어들 수 있습니다. 정부는 2028년 시행을 목표로 추진 중이에요.
본 포스팅은 개인 경험과 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 전문적인 의료·법률·재무 조언을 대체하지 않습니다. 정확한 정보는 해당 분야 전문가 또는 공식 기관에 확인하시기 바랍니다. 본 글의 내용은 정보 제공 목적이며, 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 세법은 수시로 개정되므로 반드시 전문 세무사와 상담 후 결정하시기 바랍니다.
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집 한 채 물려받는 게 이렇게 복잡할 줄은 저도 몰랐어요. 결국 핵심은 세 가지입니다. 공제 항목을 빠짐없이 챙기는 것, 배우자 공제를 최대한 활용하는 것, 그리고 신고 기한 안에 전문가와 함께 최적의 전략을 짜는 것. 상속은 준비한 사람과 안 한 사람의 세금 차이가 수천만 원에서 수억 원까지 벌어질 수 있는 영역이에요.
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✍️ 글쓴이 프로필
송석 · 부동산 세금·상속 분야 블로거
실제 상속 경험과 전문가 자문을 바탕으로 부동산 세금 관련 콘텐츠를 작성하고 있습니다. 문의: jw428a8@naver.com