부모 집 상속받을 때 세금 얼마나 나올까? 직접 겪고 정리한 절세 전략
📋 목차
부모님 집 한 채 물려받았을 뿐인데 상속세가 수천만 원? 서울 아파트 평균 시세가 12억을 넘어선 지금, 공제 항목을 제대로 챙기지 않으면 생각보다 훨씬 큰 세금이 나옵니다.
솔직히 저도 처음에 상속세를 너무 가볍게 봤거든요. 아버지가 갑자기 편찮으셔서 병원에 계시는 동안, 형제들끼리 "집 한 채니까 별일 있겠어?" 하면서 넘어갔었는데요. 막상 세무사 상담을 받아보니까 예상 세액이 1억이 넘게 나오더라고요. 그때 눈이 번쩍 뜨였습니다.
상속세라는 게 단순히 세율표만 보면 안 되는 게, 어떤 공제를 얼마나 받느냐에 따라 실제 내는 세금이 몇 천만 원씩 차이가 나거든요. 특히 부모님이 살아 계실 때 미리 준비하면 합법적으로 세금을 크게 줄일 수 있는 방법들이 있습니다. 저처럼 뒤늦게 허둥대지 마시고, 지금부터 하나씩 짚어볼게요.
부모 집 상속하면 세금이 얼마나 나올까
2026년 현재 상속세는 5단계 누진세율 구조입니다. 과세표준(상속재산에서 각종 공제를 뺀 금액) 1억 원 이하는 10%, 5억 초과~10억 이하는 30%, 그리고 30억 원을 넘어가면 최고 50%가 적용돼요. OECD 국가 중에서도 일본과 함께 가장 높은 수준이죠.
근데 여기서 핵심은 '과세표준'이에요. 상속재산 전체가 아니라 공제를 빼고 남은 금액에 세율이 붙거든요. 예를 들어 아파트 시가가 15억이어도, 배우자가 살아계시고 공제를 잘 챙기면 과세표준이 5억 아래로 내려갈 수 있습니다. 그러면 세율이 20%로 확 떨어지는 거예요.
반대로 공제를 하나도 못 챙기면 어떻게 될까요. 배우자 없이 자녀만 상속받는 경우, 일괄공제 5억 원만 적용됩니다. 15억짜리 아파트라면 과세표준이 10억이 되고, 여기에 누진세율을 적용하면 상속세만 2억 4천만 원이 나와요. 아파트 한 채 받았을 뿐인데 현금으로 2억이 넘는 돈을 내야 하는 상황인 거죠.
📊 실제 데이터
국세청 통계에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격이 12억 원을 넘어서면서, 집 한 채만 보유해도 상속세 과세 대상이 되는 사례가 급격히 늘고 있습니다. 배우자 없이 자녀만 상속받으면 일괄공제 5억 원만 적용되어 7억 원 이상의 주택부터 상속세가 발생해요.
저도 이 숫자를 보고 솔직히 좀 멍했어요. 부모님이 수십 년간 살아온 집인데, 그걸 물려받겠다고 현금 2억을 마련해야 한다니. 그래서 공제 항목을 하나하나 파고들기 시작했습니다.
공제 항목 제대로 챙기면 세금이 확 줄어든다
상속세 공제의 핵심은 크게 세 가지예요. 일괄공제, 배우자 상속공제, 그리고 동거주택 상속공제. 이 세 개를 어떻게 조합하느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다.
먼저 일괄공제 5억 원. 기초공제 2억 원에 자녀 1인당 5천만 원씩 인적공제를 더한 금액과 비교해서 큰 쪽을 선택할 수 있는데, 대부분의 경우 일괄공제 5억이 더 유리해요. 자녀가 7명 이상이 아니면 사실상 일괄공제를 선택하게 됩니다.
진짜 큰 차이를 만드는 건 배우자 상속공제예요. 배우자가 살아계시면 최소 5억, 법정상속지분까지 실제 상속받을 경우 최대 30억 원까지 공제가 됩니다. 일괄공제 5억에 배우자 공제 5억을 더하면 최소 10억까지는 상속세가 0원이에요.
제 경우에는 어머니가 계셨기 때문에 배우자 공제를 받을 수 있었거든요. 그런데 여기서 실수하는 분들이 많은 게, 배우자 공제를 최대로 받으려면 상속세 신고기한(사망일로부터 6개월) 내에 배우자의 상속재산 분할을 완료해야 해요. 신고 안 하고 넘어가면 최소 5억 원만 공제받게 됩니다. 세무사분이 이 부분을 특히 강조하시더라고요.
그 외에 장례비용(최대 1,500만 원 한도)이나 채무(주택담보대출 등)도 공제받을 수 있으니까, 증빙 서류를 꼼꼼히 챙겨두는 게 좋습니다.
동거주택 공제 6억, 조건이 꽤 까다롭다
일괄공제, 배우자 공제 외에 추가로 받을 수 있는 공제가 하나 더 있어요. 바로 동거주택 상속공제인데, 최대 6억 원까지 공제가 됩니다. 이걸 활용하면 공제 총액이 어마어마하게 올라가죠.
다만 요건이 상당히 빡빡합니다. 네 가지 조건을 모두 충족해야 해요. 첫째, 피상속인(부모)과 상속인(자녀)이 10년 이상 같은 주소에서 동거해야 합니다. 미성년자 기간은 제외되고요. 둘째, 피상속인이 1세대 1주택자여야 해요. 셋째, 상속인도 상속 개시일 현재 무주택이어야 합니다. 넷째, 상속인이 직계비속(자녀, 손자)이거나 대습상속인이어야 하고요.
⚠️ 주의
동거주택 공제에서 가장 많이 놓치는 함정이 '10년 동거' 요건이에요. 중간에 직장 때문에 잠깐이라도 주소를 옮겼다면 기간이 끊길 수 있습니다. 주민등록 초본으로 주소 이력을 반드시 미리 확인하세요. 저도 형이 군대 다녀온 기간 때문에 기간 산정에서 문제가 될 뻔했거든요.
한겨레 보도에 따르면 동거주택 상속공제 규모가 5년 새 3배 넘게 증가했다고 해요. 그만큼 이 제도를 활용하는 사람이 늘고 있다는 건데, 실제로 조건을 다 맞추는 게 쉽지 않거든요. 부모님 곁에서 10년 넘게 같이 사는 것 자체가 현실적으로 어려운 분들도 많으니까요.
만약 이 조건을 충족할 수 있는 상황이라면, 일괄공제 5억 + 배우자 공제 5억 + 동거주택 공제 6억 = 총 16억까지 공제가 가능한 거예요. 서울 웬만한 아파트는 상속세 걱정 없이 넘어갈 수 있는 수준이죠.
사전증여 10년 룰, 타이밍이 전부다
부모님이 건강하실 때 미리 증여하는 것, 이게 상속세 절세의 가장 대표적인 방법이에요. 핵심 원리는 간단합니다. 상속세법에서는 사망일로부터 소급해서 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 합산하거든요. 반대로 말하면, 10년 전에 증여한 건 상속재산에 포함되지 않는다는 뜻이에요.
증여세 면제 한도도 알아둬야 합니다. 성인 자녀는 10년간 5천만 원, 미성년 자녀는 2천만 원, 배우자는 6억 원까지 증여세 없이 줄 수 있어요. 이걸 10년 주기로 반복하면 상당한 재산을 미리 이전할 수 있죠.
근데 여기서 제가 세무사한테 들은 중요한 포인트가 하나 있어요. 부동산을 증여할 때는 증여 시점의 가격으로 평가가 되거든요. 만약 5년 뒤에 그 부동산 가격이 크게 오른다면? 증여 당시 낮은 가격으로 세금을 냈으니 결과적으로 절세가 되는 거예요. 반대로 가격이 떨어지면 오히려 손해가 될 수도 있으니까 양면이 있긴 합니다.
또 하나 알아둘 게 있는데, 상속인이 아닌 사람(예: 며느리, 사위, 손자)에게 증여하면 합산 기간이 10년이 아니라 5년이에요. 다만 손자에게 직접 증여하면 세대를 건너뛰었다는 이유로 증여세가 30% 할증됩니다. 이 부분은 가족 구성에 따라 유불리가 달라지니까 반드시 전문가와 상의하는 게 좋아요.
상속 vs 증여 vs 매매, 뭐가 유리한지 비교
부모님 집을 물려받는 방식은 크게 세 가지예요. 그냥 상속받거나, 미리 증여받거나, 아니면 시세보다 낮게 매매하는 방법. 각각 장단점이 다릅니다.
| 구분 | 상속 | 증여 |
|---|---|---|
| 세율 | 10~50% | 10~50% (동일) |
| 공제 한도 | 최소 5억~최대 30억+ | 자녀 5천만(10년) |
| 타이밍 | 사망 후 | 생전 선택 가능 |
| 취득세 | 2.8%(일반) / 0.8%(1주택 특례) | 3.5% |
| 핵심 장점 | 공제 폭이 큼 | 미래 가격 상승분 절세 |
흔히 "증여가 무조건 유리하다"는 말을 많이 듣는데, 사실이 아닌 경우도 꽤 있어요. 상속은 공제 한도가 훨씬 크거든요. 배우자가 있으면 최소 10억까지 세금이 없는데, 증여는 자녀 1인당 10년에 5천만 원밖에 공제가 안 돼요.
그래서 재산 규모가 10억 이하이고 배우자가 살아계신 경우라면, 굳이 미리 증여하지 않고 상속으로 가는 게 오히려 세금이 적을 수 있습니다. 반면에 재산이 20억, 30억 이상으로 커지면 사전증여를 통해 상속재산을 분산시키는 게 유리해지고요.
부모자식 간 저가 매매라는 방법도 있긴 한데, 시세의 70% 미만으로 거래하면 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있어요. 양도세도 발생하고요. 전문가들 사이에서도 의견이 갈리는 방법이라 섣불리 추천하기 어렵습니다.
당장 세금 낼 돈이 없을 때 연부연납 활용법
집은 물려받았는데 현금이 없다. 이게 상속에서 가장 흔한 문제예요. 부동산은 있는데 당장 수억 원의 세금을 낼 현금이 없으니까요. 이럴 때 쓸 수 있는 제도가 연부연납입니다.
연부연납은 상속세를 최대 10년간 나눠서 납부하는 제도예요. 납부할 세액이 2천만 원을 초과할 때 신청할 수 있고, 각 회차 납부액이 1천만 원을 넘도록 기간을 설정해야 합니다. 이자율은 2025년 3월 기준 연 3.1% 정도인데, 시중 대출금리보다 낮은 편이라 활용 가치가 있어요.
💡 꿀팁
연부연납을 신청하려면 납세담보를 제공해야 해요. 상속받은 부동산 자체를 담보로 설정할 수 있기 때문에 별도 담보가 없어도 가능합니다. 상속세 신고기한(사망일로부터 6개월) 내에 함께 신청해야 하니까 시기를 놓치지 마세요. 신고기한을 넘기면 무신고 가산세(20%)까지 붙을 수 있습니다.
저희 경우에도 세무사가 연부연납을 강력히 권했어요. 상속세를 한꺼번에 내려면 어머니 생활비까지 쪼개야 하는 상황이었거든요. 10년간 나눠 내면 매년 부담이 크게 줄어들었습니다. 다만 이자가 붙으니까, 여유 자금이 생기면 중간에 조기 납부하는 것도 방법이에요.
참고로 연부연납과 별개로 물납이라는 제도도 있어요. 현금 대신 부동산 자체로 세금을 내는 건데, 상속재산 중 부동산 비율이 50%를 넘고 상속세가 2천만 원을 초과할 때 가능합니다. 다만 물납 평가액이 시세보다 낮게 잡힐 수 있어서 신중하게 판단해야 합니다.
상속세 개편 논의, 지금 뭘 준비해야 할까
사실 상속세 제도가 조만간 크게 바뀔 수 있다는 얘기가 계속 나오고 있어요. 정부에서 2025년 5월에 유산취득세 전환 법안을 국회에 제출했거든요. 현행 제도가 피상속인(돌아가신 분)의 전체 재산에 세금을 매기는 '유산세' 방식인데, 이걸 상속인이 각자 받은 몫에 세금을 매기는 '유산취득세'로 바꾸겠다는 겁니다.
유산취득세로 바뀌면 자녀 1인당 공제가 5억 원으로 대폭 올라가고, 상속인이 많을수록 세 부담이 줄어드는 구조가 돼요. 자녀 2명이면 10억, 3명이면 15억까지 공제가 가능해지는 거죠.
그런데 2025년 정기국회에서 여야 간 이견을 좁히지 못하고 결국 연내 처리에 실패했어요. '유산취득세 전환'이냐 '현행 유지하면서 공제 한도만 올리느냐'를 두고 평행선을 달린 거죠. 2026년 상반기에 논의를 이어간다는 방침이지만, 언제 확정될지는 아직 불투명합니다.
그래서 지금 시점에서 현실적인 준비 방향은 이래요. 현행법 기준으로 절세 전략을 세우되, 개편이 확정되면 유연하게 수정하는 것. 어차피 사전증여나 동거주택 공제 준비는 시간이 오래 걸리는 작업이니까, 개편을 기다리면서 아무것도 안 하는 것보다는 지금부터 움직이는 게 훨씬 낫습니다.
특히 상속세 관련 상담은 일찍 받을수록 좋아요. 저도 아버지가 아프신 뒤에 급하게 움직였는데, 세무사가 "3년만 더 일찍 오셨으면 사전증여로 몇 천만 원은 아꼈을 텐데"라고 하시더라고요. 그 말이 진짜 뼈에 사무쳤습니다. 건강한 지금이 가장 빠른 타이밍이에요.
Q. 부모님 집 한 채만 상속받아도 세금이 나오나요?
A. 배우자가 함께 상속받으면 최소 10억까지 공제가 되기 때문에 10억 이하 주택은 세금이 없을 수 있어요. 하지만 자녀만 상속받는 경우 일괄공제 5억만 적용되므로, 5억 초과분부터 과세됩니다.
Q. 상속세 신고는 언제까지 해야 하나요?
A. 피상속인(부모님)이 돌아가신 날이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고해야 합니다. 기한 내 신고하면 신고세액공제 3%도 받을 수 있어요.
Q. 상속받은 집을 바로 팔면 양도세가 나오나요?
A. 상속받은 주택의 취득가액은 상속 시점의 시가로 평가됩니다. 바로 팔면 시세 차이가 거의 없어 양도세가 적거나 없을 수 있지만, 보유 후 가격이 오른 뒤 팔면 차익에 대해 양도세가 부과됩니다.
Q. 형제 중 한 명이 집을 단독 상속받을 수 있나요?
A. 상속인 간 협의분할로 한 명이 단독 상속받는 것은 가능합니다. 다만 다른 형제들의 유류분(법정상속분의 1/2)을 침해하면 나중에 소송 리스크가 있으니 사전에 합의서를 명확히 작성해두는 게 좋아요.
Q. 부모님이 돌아가시기 전에 꼭 해둘 게 있나요?
A. 재산 목록 정리, 채무 확인, 사전증여 가능 여부 검토, 배우자 상속분할 계획 수립이 핵심이에요. 가능하다면 세무사와 함께 상속 시뮬레이션을 한 번 돌려보는 걸 강력히 권합니다. 상속 발생 후에는 선택지가 확 줄어들거든요.
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부모님 집 상속은 결국 공제를 얼마나 챙기느냐가 핵심이에요. 배우자 공제와 일괄공제만 잘 활용해도 10억까지는 세금이 없고, 동거주택 공제까지 더하면 16억 이상도 가능합니다. 재산 규모가 큰 경우에는 사전증여를 10년 단위로 계획하는 것이 가장 현실적인 절세 전략이고요.
배우자가 계신 분이라면 배우자 공제를 극대화하는 방향으로, 자녀만 상속받는 경우라면 동거주택 공제나 사전증여를 적극 검토해보세요. 상속세 개편 논의도 진행 중이니 최신 법률 변동도 계속 주시하시는 게 좋겠습니다.
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