부동산 세금 계산기보다 쉬운 절세 공식, 직접 써보고 정리했다
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부동산 세금, 계산기 돌려봐도 숫자만 나올 뿐 어디서 줄여야 하는지 감이 안 잡히더라고요. 직접 매도하면서 터득한 절세 공식 6가지, 세무사 상담 전에 이것만 알아도 대화가 달라집니다.
솔직히 말하면 저도 첫 번째 집 팔 때 세금 폭탄 맞았습니다. 양도차익 1억 2천에 세금이 거의 3천만 원 가까이 나왔거든요. 그때 세무사한테 "왜 진작 안 오셨어요?"라는 소리를 듣고 나서야 공부를 시작했어요. 근데 알고 보니까 세법이 복잡한 게 아니라, 핵심 공식 몇 개만 알면 되는 거였습니다.
특히 2026년은 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료되면서 매도 전략이 그 어느 때보다 중요한 시점이에요. 조정대상지역 내 다주택자는 최고 82.5%(지방소득세 포함)까지 세금을 물 수 있다는 얘기가 현실이 되고 있거든요. 이 글에서 제가 직접 활용했던 절세 공식을 하나씩 풀어볼게요.
양도세 공식, 계산기 없이도 3초면 된다
복잡하게 생각할 거 없어요. 양도소득세의 뼈대는 딱 한 줄입니다. 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 공제 = 과세표준, 여기에 세율을 곱하면 끝. 이 구조만 머릿속에 넣어두면 어디를 건드려야 세금이 줄어드는지 바로 보여요.
줄일 수 있는 포인트가 세 군데 있거든요. 필요경비를 키우거나, 공제를 최대한 받거나, 세율 자체를 낮추거나. 계산기는 결과만 보여주지만, 이 구조를 알면 "내가 뭘 챙겨야 세금이 줄어드는지"가 선명해집니다.
집 안 팔고 상속했는데 세금이 이렇게 나온다고? 부동산 상속세 실제 경험담
1세대 1주택자라면 2년 이상 보유 시 양도가액 12억 원 이하는 비과세예요. 12억을 초과하는 부분에 대해서만 세금이 붙습니다. 이걸 모르고 "집값이 12억 넘으니까 비과세 못 받는다"고 생각하는 분이 의외로 많더라고요. 12억 초과분에만 과세되는 거라 실제 세금은 생각보다 적을 수 있어요.
그리고 양도세 기본공제가 연 250만 원이라는 것도 놓치면 안 돼요. 이게 별거 아닌 것 같지만, 매도 시점을 해를 넘겨서 분산하면 공제가 두 배가 됩니다. 12월에 A집, 다음해 1월에 B집 팔면 250만 원이 500만 원이 되는 거예요.
장기보유특별공제라는 마법의 할인권
제가 절세 공부하면서 가장 감탄했던 게 장기보유특별공제(장특공제)였어요. 오래 들고 있을수록, 실제로 살수록 양도차익에서 깎아주는 비율이 확 올라가거든요.
| 구분 | 일반 부동산 | 1세대 1주택 (거주 포함) |
|---|---|---|
| 3년 보유 | 6% | 보유 12% + 거주 12% = 24% |
| 5년 보유 | 10% | 보유 20% + 거주 20% = 40% |
| 10년 이상 | 최대 30% | 보유 40% + 거주 40% = 최대 80% |
숫자로 보면 감이 확 오죠? 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 양도차익의 80%를 공제받을 수 있어요. 양도차익이 2억이라면 실제 과세 대상은 4천만 원밖에 안 되는 겁니다.
근데 여기서 많이들 실수하는 게 있어요. 보유 기간과 거주 기간이 별개라는 거예요. 집을 10년 갖고 있었어도 실제 거주가 3년이면 거주 공제는 12%만 받습니다. 저도 이걸 몰라서 전세 끼고 있던 집의 공제율이 생각보다 낮아서 당황했던 적이 있거든요. 거주 기간이 진짜 중요합니다.
📊 실제 데이터
국세청 기준, 1세대 1주택자 장기보유특별공제는 보유 기간 연 4%(최대 40%) + 거주 기간 연 4%(최대 40%)로 합산 최대 80%까지 적용됩니다. 다만 이 공제는 양도가액 12억 원 초과 고가주택의 초과분에 대해 적용되며, 12억 이하는 애초에 비과세이므로 별도 공제 자체가 불필요해요.
매도 순서 하나로 수천만 원이 갈린다
다주택자한테 이건 진짜 핵심이에요. 같은 집 두 채를 팔더라도 어떤 순서로 파느냐에 따라 세금 차이가 수천만 원에서 억 단위로 벌어집니다.
원리는 간단해요. 양도차익이 적은 집부터 먼저 팔고, 시세차익이 큰 집을 마지막에 남기는 겁니다. 마지막 남은 1채가 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정지역은 2년 거주)을 충족하면 양도세가 0원이 되거든요. "똘똘한 한 채"라는 말이 괜히 나온 게 아니에요.
2026년 5월 9일 이후부터 다주택자 양도세 중과가 다시 시행되면, 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%p 가산, 3주택 이상은 30%p 가산이 적용돼요. 매경에서 보도한 내용에 따르면, 매도 순서 차이만으로 최소 수천만 원의 세금 격차가 발생한다고 합니다. 5월 9일 전까지 매도 잔금(또는 계약)을 완료해야 중과를 피할 수 있으니, 지금 다주택이라면 세무사 상담이 급한 상황이에요.
제 주변에도 3주택이었던 지인이 매도 순서를 잘못 잡아서 비과세받을 수 있었던 집에 세금이 붙은 경우가 있었어요. 차익이 제일 큰 아파트를 먼저 팔아버린 거죠. 나중에 세무사한테 듣고 얼굴이 하얘지더라고요. 순서가 곧 돈입니다.
영수증이 곧 돈이다, 필요경비의 힘
양도차익을 줄이는 가장 현실적인 방법이 필요경비 챙기기예요. 근데 이게 뭐가 되고 뭐가 안 되는지 헷갈리는 분이 정말 많습니다.
되는 것부터 말할게요. 취득세, 법무사 비용, 중개수수료는 기본이고요. 발코니 확장 공사비, 샷시(새시) 교체비, 보일러 교체 비용, 시스템 에어컨 설치비도 필요경비로 인정돼요. 이게 전부 "자본적 지출"이라는 항목에 들어가거든요. 건물의 가치를 올려주는 공사라서요.
안 되는 것도 있어요. 도배, 장판 교체, 싱크대 수리 같은 건 "수익적 지출"로 분류돼서 필요경비에 안 잡힙니다. 원상복구 성격의 비용은 안 된다고 보면 됩니다. 저도 처음엔 인테리어비 800만 원 전부 경비 처리 될 줄 알았는데, 실제로 인정받은 건 발코니 확장이랑 샷시 교체분인 520만 원뿐이었어요.
💡 꿀팁
필요경비 인정을 받으려면 반드시 적격 증빙(세금계산서, 신용카드 영수증, 현금영수증)이 있어야 해요. 간이영수증이나 계좌이체 내역만으로는 인정이 안 되는 경우가 많습니다. 집 공사할 때 "현금 할인해줄게요" 유혹에 넘어가면 나중에 수백만 원 손해볼 수 있어요.
한 가지 더. 부동산 컨설팅 비용도 필요경비에 포함됩니다. 매매 과정에서 지출한 세무사 상담 비용도 잡을 수 있어요. 이런 디테일이 모이면 수백만 원은 우습게 줄어듭니다.
종부세·재산세, 보유할 때도 줄이는 법
팔 때만 세금이 문제가 아니에요. 갖고 있는 동안에도 재산세와 종합부동산세가 나가거든요. 특히 종부세는 공시가격 합산 기준으로 일반은 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원 초과 시 부과됩니다.
여기서 의외로 모르는 절세 포인트가 있어요. 부부 공동명의를 하면 종부세 공제가 각각 9억 원씩 적용되거든요. 단독 명의 1주택자는 12억 공제인데, 공동명의로 하면 합쳐서 18억까지 비과세가 되는 셈이에요. 공시가격 기준이라 실거래가로 따지면 20억 원대 아파트도 종부세를 피할 수 있는 구조입니다.
그런데 주의할 점도 있어요. 단독 명의 1주택자는 고령자 세액공제(최대 30%)와 장기보유 세액공제(최대 20%)를 합산해서 최대 50%까지 공제받을 수 있거든요. 공동명의로 바꾸면 이 공제를 못 받아요. 그래서 고령이면서 오래 보유한 분은 오히려 단독 명의가 유리한 경우도 있습니다. 이건 개인 상황마다 다르니까 반드시 계산을 해봐야 해요.
재산세 관련해서 하나 더. 매매 시 6월 1일이라는 날짜를 꼭 기억하세요. 재산세·종부세의 과세 기준일이 매년 6월 1일이거든요. 6월 1일 이전에 팔면 매수자가, 6월 1일 이후에 팔면 매도자가 그해 보유세를 부담합니다. 저도 5월 말에 잔금 치르고 보유세를 안 낸 적이 있는데, 며칠 차이로 수십만 원이 갈리더라고요.
부부간 증여라는 합법적 절세 끝판왕
이건 세무사들 사이에서도 "절세의 꽃"이라고 불리는 방법이에요. 부부 사이에는 10년간 6억 원까지 증여세 없이 자산을 넘길 수 있거든요.
어떻게 활용하느냐면, 양도차익이 큰 주택을 배우자에게 증여합니다. 그러면 배우자의 취득가액이 증여 당시 시가로 새로 잡혀요. 예를 들어 3억에 산 집이 지금 9억이라면, 배우자한테 증여하면 배우자 기준 취득가액이 9억이 되는 거예요. 이 상태에서 나중에 팔면 양도차익이 대폭 줄어들겠죠.
⚠️ 주의
증여받은 주택은 증여일로부터 5년 이내에 양도하면 증여 당시 시가가 아닌 당초 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세가 계산됩니다(이월과세). 반드시 5년을 넘겨서 매도해야 절세 효과가 발생해요. 또한 증여 시 취득세(공시가격 기준 약 3.5~12%)가 별도로 발생하니, 전체 세금을 종합적으로 계산한 후 판단해야 합니다.
5년이라는 시간이 필요하지만, 양도차익이 수억 원인 주택이라면 이 방법만으로 세금이 반 이상 줄어드는 경우도 있어요. 다만 이건 구조가 복잡해서 반드시 세무사와 상담 후에 진행하시길 권합니다. 잘못하면 증여세 + 취득세만 내고 절세 효과는 못 보는 경우도 있거든요.
제 경우는 부부간 증여까지는 아니었지만, 일시적 2주택 상태에서 매도 타이밍을 맞춰 비과세를 받은 적이 있어요. 종전 주택을 신규 주택 취득 후 3년 이내에 팔면 비과세가 되거든요. 이런 사소한 기한 하나 챙기고 못 챙기고의 차이가 정말 큽니다.
자주 묻는 질문
Q. 1세대 1주택 비과세 기준이 12억 원인데, 12억 넘으면 전액 과세인가요?
아닙니다. 12억 원까지는 비과세이고, 초과하는 부분의 양도차익에 대해서만 과세돼요. 예를 들어 15억에 팔았다면 12억 초과분인 3억에 해당하는 양도차익 비율만큼만 세금이 부과됩니다.
Q. 다주택자 양도세 중과 유예는 정말 2026년 5월 9일에 끝나나요?
2026년 2월 현재 기준으로, 정부는 5월 10일부터 중과를 시행할 예정이라고 발표했어요. 다만 5월 9일까지 매도 계약을 체결한 경우 일부 예외가 적용될 가능성도 보도되고 있으니, 최신 정책을 확인하시는 게 중요합니다.
Q. 도배·장판 비용은 왜 필요경비로 안 되나요?
도배와 장판 교체는 건물의 원상회복(수익적 지출)으로 분류되기 때문이에요. 건물의 가치를 높이는 게 아니라 유지하는 성격의 지출이라서 양도세 필요경비에 포함되지 않습니다.
Q. 부부간 증여 시 취득세는 얼마나 나오나요?
증여에 의한 주택 취득 시 취득세는 공시가격 기준으로 부과되며, 일반적으로 3.5% 수준이에요. 다만 다주택 상태라면 중과세율(최대 12%)이 적용될 수 있으니, 증여 전에 전체 세금 시뮬레이션을 반드시 돌려보셔야 합니다.
Q. 종부세 부부 공동명의와 단독 명의, 뭐가 유리한가요?
공시가격이 높고 고령자·장기보유 공제 해당이 안 되면 공동명의가 유리하고, 고령이면서 오래 보유했다면 단독 명의가 유리할 수 있어요. 공시가격 18억 원 전후가 손익분기점으로 알려져 있지만, 정확한 비교는 개인 조건에 따라 달라집니다.
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부동산 세금은 "아는 만큼 줄어드는" 대표적인 영역이에요. 계산기에 숫자만 넣는 것보다, 어디를 건드려야 세금이 줄어드는지 구조를 아는 게 먼저입니다. 특히 2026년은 양도세 중과 시행이라는 큰 변수가 있으니, 다주택자라면 매도 순서와 타이밍을 지금 바로 점검하시길 바랍니다.
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