전세 놓은 아파트 팔았더니 세금 폭탄, 거주요건 때문이었습니다
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전세 놓은 아파트를 팔면 세금이 더 나올 수 있는데, 핵심은 거주요건 충족 여부와 주택 수에 달려 있습니다. 조정대상지역이라면 2년 실거주 없이는 비과세가 불가능하고, 다주택자는 최대 82.5%까지 중과될 수 있거든요.
"1주택이니까 당연히 비과세 아니야?" 저도 그렇게 생각했습니다. 직접 살던 집을 전세 주고 다른 데서 2년 정도 살다가 팔려고 했는데, 세무사 상담받고 나서 등에 식은땀이 흐르더라고요. 거주요건이라는 게 이렇게 무서운 줄 몰랐어요.
특히 2025년 10월 이후 서울 전역과 경기도 12곳이 다시 조정대상지역으로 묶이면서, 이 문제로 고민하는 분들이 부쩍 늘었습니다. 전세 놓은 상태에서 매도하면 세금이 얼마나 달라지는지, 어떻게 하면 합법적으로 줄일 수 있는지 제가 직접 겪은 과정을 풀어볼게요.
전세 놓은 집, 왜 세금이 달라지는지부터
단도직입적으로 말하면, 전세를 놓았다는 것 자체가 세금을 올리는 건 아닙니다. 문제는 전세를 놓는 동안 그 집에 살지 않았다는 사실이에요. 양도소득세 비과세를 받으려면 일정 요건을 충족해야 하는데, 조정대상지역의 경우 '2년 이상 실거주'가 필수 조건이거든요.
예를 들어볼게요. 서울 마포구에 아파트를 사서 3년 살다가 전세를 놓고 경기도로 이사했다고 칩시다. 이 경우 이미 2년 거주요건을 채웠으니 비과세 가능합니다. 그런데 반대로, 산 직후부터 전세를 놓고 한 번도 거주하지 않았다면? 1주택자라도 비과세가 안 돼요. 바로 여기서 세금 차이가 벌어지는 겁니다.
양도소득세는 양도차익, 그러니까 팔 때 가격에서 살 때 가격을 뺀 금액에 과세합니다. 비과세가 안 되면 이 차익 전체에 기본세율 6~45%가 매겨져요. 5억에 사서 10억에 팔았다면, 양도차익 5억 원에 대해 수천만 원에서 억 단위 세금이 나올 수 있는 거죠.
결국 핵심은 두 가지입니다. 하나, 내가 그 집에 실제로 살았는지. 둘, 내 주택 수가 몇 채인지. 이 두 가지에 따라 세금이 0원이 될 수도 있고, 수억 원이 될 수도 있어요.
1주택자인데 전세 줬다면 비과세 받을 수 있을까
결론부터 말하면, 가능할 수도 있고 불가능할 수도 있습니다. 케이스가 완전히 나뉘어요.
1세대 1주택 양도세 비과세 기본 요건은 이렇습니다. 양도일 현재 1주택만 보유하고, 해당 주택을 2년 이상 보유해야 해요. 양도가액이 12억 원 이하라면 양도세가 전액 면제되고, 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 과세됩니다. 여기까지는 단순하죠.
함정은 조정대상지역이에요. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유 2년에 더해 거주 2년까지 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다. 전세를 놓고 다른 곳에서 살았다면 이 거주요건이 채워지지 않는 거예요.
📊 실제 데이터
2025년 10월 16일 기준 서울 25개 구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되어 있습니다. 이 지역에서 취득한 주택을 팔 때는 2년 실거주가 비과세의 전제조건이에요.
한 가지 더. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건이 필요 없습니다. 비조정지역에서 샀다면 2년 보유만으로 비과세가 돼요. 그래서 "내가 집을 언제, 어디서 샀는지"가 정말 중요한 거예요. 나중에 조정대상지역으로 바뀌었어도, 취득 시점이 비조정이면 거주요건 없이 비과세 가능합니다.
조정대상지역 거주요건, 이게 핵심이거든요
제 경우가 딱 이 케이스였는데요. 2020년에 서울 강서구 아파트를 매수했습니다. 당시 강서구는 조정대상지역이었어요. 1년 반 정도 거주하다가 직장 문제로 전세를 놓고 경기도로 넘어갔거든요. 2년을 못 채운 거죠.
나중에 매도를 고려하면서 세무사한테 물어봤더니, 거주요건 미충족으로 비과세가 불가능하다는 답변을 받았습니다. 양도차익이 2억 정도였는데, 비과세면 0원, 과세면 대략 4천만 원 이상이 세금으로 나가는 상황이었어요. 솔직히 멘붕이 왔습니다.
여기서 중요한 포인트가 하나 있어요. 거주요건은 보유 기간 중 통산 2년이면 됩니다. 연속 2년이 아니에요. 그래서 1년 반 살고 전세 놓았다가, 전세 만료 후 다시 6개월 이상 들어가 살면 총 2년을 채울 수 있거든요. 저는 결국 이 방법을 택했어요. 전세 만료 시점에 맞춰서 재입주를 했습니다.
그런데 이게 또 취득 시점에 조정대상지역에서 해제된 상태였다면 얘기가 달라집니다. 한때 해제됐다가 다시 지정된 지역들이 꽤 있잖아요. 핵심은 '취득 당시' 조정대상지역이었느냐 아니었느냐예요. 해제 후 재지정된 경우, 원래 취득 시점 기준으로 판단합니다. 2022~2023년에 비조정지역일 때 매수한 분들은 거주요건이 없을 수 있으니 반드시 확인해 보세요.
⚠️ 주의
취득 당시 조정대상지역이었다면, 설령 양도 시점에 해제되었더라도 2년 거주요건은 면제되지 않습니다. 택슬리(TAXLY) 세무 상담에서도 "취득 이후 해제되더라도 2년 이상 거주하지 않으면 비과세 불가"라고 명확히 답변하고 있으니 주의하세요.
다주택자라면 양도세 중과까지 각오해야
1주택이 아니라 2주택 이상이라면 상황이 훨씬 심각해집니다. 전세 놓은 집 하나, 내가 사는 집 하나. 이러면 2주택자거든요. 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 다주택자는 기본세율에 중과세율이 가산됩니다.
| 구분 | 기본세율 | 중과 시 세율 |
|---|---|---|
| 1주택 (비과세 요건 충족) | 비과세 (12억 이하) | 해당 없음 |
| 1주택 (거주요건 미충족) | 6~45% | 해당 없음 |
| 2주택 (조정지역) | 6~45% | +20%p → 최대 65% |
| 3주택 이상 (조정지역) | 6~45% | +30%p → 최대 75% |
지방소득세까지 합산하면 2주택자 최대 71.5%, 3주택 이상은 최대 82.5%까지 올라갑니다. 양도차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 셈이에요. 솔직히 남는 게 없어요.
그동안 정부가 다주택자 양도세 중과를 유예해왔는데, 2026년 5월 9일부로 이 유예가 최종 종료됩니다. 정부가 2월 12일에 세부 보완 대책을 발표했는데, 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 경우에 한해 잔금과 등기를 4~6개월 유예해주기로 했어요. 강남 3구와 용산은 계약 후 4개월, 나머지 조정지역은 6개월 내 양도 완료가 조건입니다.
다주택자 입장에서 전세 낀 아파트를 팔려면, 사실상 5월 9일 전에 계약을 마무리하는 게 마지막 기회인 거죠. 그래서 요즘 서울 외곽 중심으로 10억 원대 매물이 반짝 나오고 있다는 얘기가 들려요.
세금 줄이는 현실적인 방법 3가지
첫 번째, 앞서 말한 것처럼 거주요건을 채우고 파는 방법입니다. 전세 만료 시점에 다시 들어가서 부족한 거주 기간을 보충하는 거예요. 통산 2년이면 되니까, 6개월이 부족하면 6개월만 살면 됩니다. 가장 확실하고 깔끔한 방법이에요.
두 번째, 장기보유특별공제를 최대한 활용하는 거예요. 비과세가 안 되더라도 이 공제로 세금을 상당히 줄일 수 있습니다. 1세대 1주택자가 3년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 연 4%씩 최대 40%, 거주 기간에 따라 연 4%씩 최대 40%, 합산 최대 80%까지 양도차익을 공제받아요. 다만 거주기간 공제를 받으려면 역시 2년 이상 거주가 필요합니다. 거주를 안 했다면 보유 기간분 연 2%씩 최대 30%만 적용돼요. 차이가 꽤 크죠.
세 번째, 일시적 2주택 비과세 특례를 활용하는 건데요. 갈아타기 상황이라면 종전주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 안에 종전주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있어요. 이때 종전주택의 비과세 요건(보유 2년 + 조정지역이면 거주 2년)은 별도로 충족해야 합니다.
💡 꿀팁
세금 문제는 몇 개월 차이, 며칠 차이로 수천만 원이 왔다 갔다 합니다. 매도 전에 반드시 세무사 상담을 받으세요. 상담비 10~30만 원으로 수천만 원의 세금을 아낄 수 있다면, 그게 최고의 투자입니다. 국세청 양도소득세 계산기를 먼저 돌려보고 가는 것도 추천드려요.
상생임대주택 특례, 거주 안 해도 비과세
이건 솔직히 제가 너무 늦게 알아서 후회한 제도예요. 상생임대주택 특례라는 게 있는데, 조건만 맞으면 2년 거주요건을 면제받을 수 있습니다. 전세를 놓고 있는 분들한테는 구원투수 같은 제도거든요.
조건은 이렇습니다. 주택을 취득한 뒤 최초 임대차 계약을 1년 6개월 이상 유지하고, 이후 임대료를 5% 이내로만 올려서 새 계약(상생임대차 계약)을 체결한 뒤 2년 이상 유지하면 돼요. 이 조건을 충족하면 실거주 없이도 비과세를 받을 수 있고, 장기보유특별공제에서 거주 기간 공제(연 4%, 최대 40%)까지 인정됩니다.
아는 지인이 이 제도를 활용해서 성공한 케이스가 있어요. 분당에 아파트를 사서 처음부터 전세를 놓았는데, 첫 계약 2년 유지하고 갱신할 때 전세금 인상률을 4%로 맞췄대요. 이후 2년 상생임대 유지하고 매도했는데 비과세 처리가 됐다고. 거주를 하루도 안 했는데 말이에요.
다만 주의할 점이 있어요. 상생임대주택 특례는 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제해줍니다. 여러 채를 보유한 상태에서 모든 주택에 적용되는 게 아니에요. 그리고 임대 개시 시점에 1세대 1주택이어야 한다는 전제조건이 있으니, 다주택자가 바로 활용하기는 어렵습니다. 세부 요건이 복잡하니 전문가 상담이 꼭 필요한 영역이에요.
재무와 관련된 의사결정이니 개인 상황에 따라 결과가 크게 달라질 수 있어요. 반드시 세무 전문가와 상담 후에 판단하시는 걸 권장합니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세 놓은 1주택인데 비조정지역이면 그냥 비과세 되나요?
취득 당시 비조정대상지역이었다면 2년 보유만 충족하면 비과세됩니다. 거주요건이 없으니 전세를 놓고 있어도 문제없어요. 다만 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분에 대해서는 과세가 됩니다.
Q. 거주 2년은 연속으로 살아야 하나요?
아니요. 보유 기간 중 통산 2년이면 됩니다. 1년 살고 전세 줬다가 다시 1년 살아도 합산 2년으로 인정받아요. 연속 거주가 아닌 점을 모르는 분들이 꽤 많더라고요.
Q. 다주택자 양도세 중과 유예가 5월에 끝난다는데, 어떻게 해야 하나요?
2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결하면 경과규정이 적용됩니다. 강남 3구·용산은 4개월, 나머지 조정지역은 6개월 내 잔금·등기를 마쳐야 해요. 5월 9일 이후 새로 체결하는 계약에는 예외 없이 중과가 적용됩니다.
Q. 12억 초과 아파트를 팔면 비과세가 아예 안 되나요?
12억 원까지는 비과세이고, 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 비례적으로 과세됩니다. 예를 들어 15억에 팔면 12억까지는 비과세, 3억 원에 해당하는 양도차익 부분만 세금이 나오는 구조예요.
Q. 전세 낀 채로 집을 사는 매수자한테 불이익이 있나요?
최근 정부가 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수할 경우 실거주 의무를 최대 2년(2028년 2월 12일)까지 유예해주는 보완책을 발표했습니다. 잔여 임차 기간 6개월 미만이면 무주택자가 아니어도 매수 가능하도록 길이 열렸어요.
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전세 놓은 아파트를 팔 때 세금이 더 나오느냐, 핵심은 조정대상지역 거주요건과 주택 수에 달려 있습니다. 1주택자라도 거주요건 미충족 시 비과세가 안 되고, 다주택자는 5월 9일 이후 중과가 현실이 돼요.
본인이 조정지역에서 취득했다면 전세 만료 시점에 재입주를 고려해보시고, 상생임대주택 특례도 꼭 검토해보세요. 세무사 상담 한 번이 수천만 원을 좌우합니다.
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