부동산 공동명의 3년 차, 세금 줄었다고 좋아했는데 뒤통수 맞은 이야기
📋 목차
부동산 공동명의로 바꾸면 세금이 확 줄어든다는 말, 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 근데 막상 해보니까 줄어든 세금보다 예상 못 한 지출이 더 크더라고요. 3년간 직접 겪은 현실을 솔직하게 풀어볼게요.
2022년 말이었어요. 아파트 시세가 올라가면서 종부세 고지서를 받았는데 금액을 보고 좀 놀랐거든요. 그때 주변에서 "공동명의 하면 종부세 확 줄어든다"는 얘기를 하도 들어서, 저도 아내와 50대50 공동명의로 바꿨어요. 처음엔 진짜 좋았어요. 종부세가 0원이 됐으니까.
근데 그다음 해 건강보험료 고지서를 보는 순간 뭔가 잘못됐다는 걸 알았죠. 전업주부였던 아내가 지역가입자로 전환되면서 매달 보험료가 나오기 시작한 거예요. 여기에 나중에 집을 담보로 대출받으려 했더니 한도도 줄어들었고요. 세금은 줄었는데 다른 데서 새는 돈이 생긴 셈이에요.
부동산 공동명의, 정확히 뭐가 달라지는 건지
공동명의란 하나의 부동산을 두 사람 이상이 지분을 나눠서 소유하는 거예요. 부부가 50대50으로 하는 게 가장 흔한데, 70대30이나 60대40처럼 비율을 다르게 할 수도 있어요. 핵심은 세금 계산이 "인별"로 이뤄진다는 점이에요.
양도소득세든 종합부동산세든 개인 단위로 과세하거든요. 그러니까 10억짜리 아파트를 한 사람이 갖고 있으면 10억 기준으로 세금을 매기지만, 부부 공동명의면 각자 5억씩 나눠서 계산하는 구조예요. 누진세율 체계에서는 이 차이가 꽤 커요.
다만 "공동명의 = 무조건 절세"라는 공식은 성립하지 않아요. 세금 종류에 따라 유리한 구간이 다르고, 세금 이외의 비용까지 따지면 오히려 손해인 경우도 분명히 있거든요. 제가 처음에 이 부분을 간과했어요.
특히 처음부터 공동명의로 취득하는 것과, 이미 단독명의인 부동산을 중간에 공동명의로 바꾸는 건 세금 구조가 완전히 달라요. 후자는 증여세와 취득세가 추가로 발생하니까요.
양도소득세에서 진짜 절세가 되는 구간
양도소득세는 공동명의의 절세 효과가 가장 확실하게 드러나는 세금이에요. 양도세율이 6~45%까지 8단계 누진구조거든요. 차익이 크면 클수록 높은 세율이 적용되는데, 공동명의면 양도차익을 지분 비율대로 쪼개서 각자 신고하니까 세율 구간 자체가 내려가요.
예를 들어볼게요. 양도차익이 10억 원 발생한 아파트가 있다고 해봐요. 단독명의면 10억 전체에 대해 누진세율이 적용돼서 최고 42% 구간까지 올라가요. 근데 부부 공동명의(50대50)면 각자 5억씩 과세되니까 38~40% 구간에서 계산이 끝나죠. 여기에 기본공제 250만 원도 각각 받으니까 500만 원 공제예요.
📊 실제 데이터
조선일보 땅집고 보도에 따르면, 양도차익 10억 원 기준으로 단독명의 대비 공동명의 시 약 2,600만~3,900만 원의 양도세 절세 효과가 발생합니다. 다만 양도차익이 4,600만 원 이하로 작은 경우에는 절세 효과가 미미하거나 거의 없을 수 있어요.
근데 여기서 하나 놓치기 쉬운 게 있어요. 1세대 1주택 비과세 요건(실거래가 12억 원 이하)을 충족하면 양도세 자체가 없거든요. 공동명의든 단독명의든 세금이 0원이면 절세 효과도 0원이에요. 그러니까 비과세 요건을 충족하는 분이라면 양도세 절세 목적만으로 공동명의를 할 이유는 없는 거죠.
절세 효과가 의미 있으려면 양도차익이 상당히 크거나, 다주택자여서 비과세를 못 받는 상황이어야 해요. 제 주변에 꼬마빌딩 가지고 계신 분이 부부 공동명의로 전환한 뒤 양도세를 3,900만 원 가까이 아꼈다는 사례도 있는데, 이건 양도차익이 수십억 단위였기 때문에 가능했던 거예요.
종부세 공동명의 vs 단독명의, 18억이 기준점
종부세에서 공동명의의 절세 효과는 정말 극적이에요. 1세대 1주택 단독명의는 공시가격 12억 원까지 공제를 받아요. 반면 부부 공동명의는 1인당 9억 원씩, 합산 18억 원까지 공제가 되거든요. 이 6억 원 차이가 종부세에서는 꽤 큰 금액으로 바뀌어요.
서울경제 보도를 보면 공시가격 17억 원짜리 1주택을 단독명의로 보유하면 종부세가 약 150만 원이 나오는데, 부부 공동명의면 종부세가 아예 0원이에요. 공시가격이 18억 원 이하면 공동명의가 압도적으로 유리한 셈이죠.
| 구분 | 단독명의 | 부부 공동명의 |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제 | 12억 원 | 각 9억(합 18억) |
| 고령자·장기보유 공제 | 최대 80% 적용 | 적용 불가 (원칙) |
| 양도세 기본공제 | 250만 원 | 각 250만(합 500만) |
| 재산세 | 동일 | 동일 (차이 없음) |
| 취득세 | 동일 | 동일 (차이 없음) |
근데 여기서 반전이 있어요. 공시가격이 18억 원을 넘어가는 고가 주택이라면 단독명의가 유리할 수 있거든요. 왜냐하면 단독명의 1세대 1주택자는 고령자 공제(최대 40%)와 장기보유 공제(최대 40%)를 합산해서 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있어요. 공동명의는 이 세액 공제가 원칙적으로 적용되지 않아요.
그래서 매년 9월에 신청할 수 있는 '부부 공동명의 1주택자 과세특례'라는 제도가 있어요. 이걸 신청하면 단독명의처럼 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액 공제를 받을 수 있거든요. 초고가 주택에 60대 이상이 장기 보유 중이라면 이 과세특례를 신청하는 게 더 유리한 케이스가 생겨요. 실제로 저도 올해 이 부분을 세무사한테 상담받고 있어요.
명의 변경할 때 숨어있던 증여세와 취득세
이미 단독명의로 된 부동산을 공동명의로 바꾸려면 지분 일부를 배우자에게 "증여"하는 거예요. 법적으로 증여인 이상 증여세와 취득세가 발생해요. 처음부터 공동명의로 매수하면 이 비용이 안 드는데, 중간에 바꾸면 무시 못 할 돈이 나가요.
부부간 증여는 10년간 6억 원까지 비과세예요. 그러니까 12억짜리 아파트를 50대50으로 바꾸면 배우자에게 6억 원어치 지분을 증여하는 건데, 딱 비과세 한도 안에 들어가죠. 근데 이게 10년 누적 합산이라는 게 함정이에요. 과거 10년 안에 배우자에게 다른 증여를 한 적이 있으면 합산해서 6억을 넘길 수 있거든요.
⚠️ 주의
증여세는 비과세 범위 안이라 0원이어도, 취득세는 별도로 나와요. 증여 취득세율은 3.5%인데, 6억 원 지분을 증여한다면 취득세만 약 2,100만 원이에요. 이 돈을 절세 효과로 회수하려면 수년이 걸릴 수 있어요. 저도 이 부분을 나중에야 알고 좀 당황했어요.
또 하나 중요한 게 이월과세 규정이에요. 배우자에게 증여한 뒤 5년 이내에 양도하면 취득가액을 증여 시점이 아니라 원래 취득가액으로 계산해요. 그러면 양도차익이 줄어들지 않아서 양도세 절세 효과가 사라져요. 증여 후 최소 5년은 보유해야 양도세 혜택을 온전히 받을 수 있다는 뜻이죠.
결국 명의 변경에 드는 비용(취득세 + 법무사 수수료 + 등기 비용)이 절세 효과보다 큰지 작은지를 먼저 따져봐야 해요. 이 계산을 안 하고 "공동명의 하면 좋다더라" 하고 넘어가면 오히려 손해를 볼 수 있어요. 전문가 상담을 반드시 받아보시길 권해드려요.
건강보험료 폭탄, 이건 아무도 안 알려줬다
제가 공동명의로 바꾸고 가장 후회했던 부분이 바로 이거예요. 아내가 직장 없이 전업주부로 제 건강보험 피부양자로 등록돼 있었거든요. 보험료 0원이었어요. 근데 공동명의로 바뀌면서 부동산 재산이 잡히니까 피부양자 자격이 날아갔어요.
건강보험 피부양자 자격은 재산 과세표준 5억 4천만 원 이하, 연 소득 2천만 원 이하일 때 유지돼요. 공동명의로 부동산 지분이 생기면 재산 기준을 초과할 수 있고, 거기에 임대소득이라도 있으면 소득 기준도 같이 넘기게 돼요. 저희 경우 아내 앞으로 잡힌 재산 과표가 기준을 살짝 넘기면서 지역가입자로 전환됐어요.
지역가입자 건강보험료가 월 20~30만 원 정도 나왔어요. 연간으로 치면 240~360만 원이에요. 종부세 아낀 게 150만 원 정도였는데 건보료로 나가는 돈이 더 컸던 거죠. 솔직히 이건 좀 허탈했어요. 물론 케이스마다 다르겠지만, 배우자가 피부양자 상태인 분이라면 공동명의 전환 전에 건보료 시뮬레이션을 꼭 해봐야 해요.
나중에 알게 된 건데, 재산 과표가 기준선 근처인 경우 지분 비율을 50대50이 아니라 70대30으로 조정해서 배우자 지분을 낮추면 피부양자 자격을 유지할 수도 있다고 하더라고요. 이런 디테일은 세무사보다 건강보험공단에 직접 확인하는 게 정확해요.
주택담보대출 한도가 줄어드는 현실
이것도 겪어보기 전엔 몰랐어요. 작년에 급하게 자금이 필요해서 주택담보대출을 알아봤는데, 공동명의라서 절차가 복잡해졌어요. 대출 신청 시 공동명의자 전원이 서류에 동의해야 하는 건 기본이고, 배우자의 소득과 신용 상태도 심사에 반영되거든요.
배우자가 소득이 없거나 적으면 오히려 대출 한도가 낮아질 수 있어요. DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 빡빡한 요즘, 소득이 분산되면 개인별 상환 능력 심사에서 불리해질 수 있다는 뜻이에요. 물론 부부합산소득을 반영해서 한도를 높이는 방법도 있지만, 은행마다 기준이 달라서 일률적으로 말하긴 어렵더라고요.
💡 꿀팁
공동명의 상태에서 대출을 받으려면 반드시 배우자 동의가 필요해요. 만약 부부 사이가 원만하지 않은 상황이라면 대출 자체가 막힐 수 있어요. 이혼 과정에서 공동명의 부동산은 처분이 매우 복잡해지는 것도 현실적인 리스크예요. 대출 계획이 있다면 명의 변경 전에 은행 상담부터 하는 게 순서예요.
공동명의자 한쪽에 가압류라도 들어오면 해당 지분만 보호되고 나머지 지분은 위험에 노출돼요. 사업을 하는 배우자와 공동명의를 할 때 특히 이 리스크를 고려해야 해요. 세금 몇백만 원 아끼려다가 재산 전체가 위험해질 수도 있으니까요.
결국 공동명의가 유리한 사람, 불리한 사람
3년간 직접 겪어보니까 결론이 명확해졌어요. 공동명의가 유리한 조건과 불리한 조건이 확실히 나뉘더라고요. 일단 유리한 경우부터 말하자면, 공시가격 12억~18억 사이 주택을 보유 중이고 배우자도 직장이 있어서 건강보험 직장가입자인 분이에요. 이 경우 종부세를 크게 줄이면서도 건보료 추가 부담이 없어요.
양도차익이 수억 원 이상 예상되는 다주택자나 상가·빌딩 소유자도 공동명의 절세 효과가 커요. 누진세율 구간이 확 낮아지니까요. 반대로 불리한 경우는 꽤 많아요. 배우자가 전업주부로 피부양자인 경우, 공시가격 12억 이하라 종부세가 원래 없는 경우, 그리고 가까운 시일 내 대출이나 매매 계획이 있는 경우에요.
제 경우를 돌이켜보면 공시가격이 딱 14억 정도였는데 종부세만 보고 공동명의로 바꿨다가 건보료 지출이 더 커진 케이스예요. 만약 다시 그때로 돌아간다면, 지분 비율을 조정하거나 공동명의 대신 다른 절세 방법을 먼저 검토했을 것 같아요. 세금 한 가지만 보면 안 되고, 건보료·대출·향후 처분 계획까지 전부 묶어서 판단해야 한다는 걸 뼈저리게 느꼈거든요.
가장 현실적인 조언은, 세무사와 건강보험공단에 동시에 상담받는 거예요. 세무사는 세금만 보고 건보료는 안 따져주는 경우가 많거든요. 양쪽 숫자를 다 받아서 엑셀에 넣어보면 답이 보여요. 그리고 부동산 가격은 변하니까, 지금 유리하다고 3년 뒤에도 유리한 건 아니에요. 주기적으로 점검하는 습관이 중요해요.
자주 묻는 질문
Q. 처음 집을 살 때부터 공동명의로 하면 증여세가 나오나요?
처음부터 부부 공동명의로 매수하면 증여가 아니라 공동 취득이기 때문에 증여세가 발생하지 않아요. 다만 배우자의 자금 출처가 불분명하면 국세청에서 자금조달계획서를 통해 증여 여부를 확인할 수 있으니 매수자금 출처 증빙은 미리 준비해두는 게 좋아요.
Q. 공동명의로 바꾸면 재산세도 줄어드나요?
재산세는 공동명의와 단독명의 간 차이가 없어요. 재산세는 물건 기준으로 부과되기 때문에 명의를 나눠도 총 세액은 동일하거든요. 고지서가 대표 명의자에게 나오고, 각 지분만큼 정산하는 구조예요.
Q. 부부가 아닌 형제끼리 공동명의도 절세 효과가 있나요?
형제 공동명의도 양도세와 종부세의 인별 과세 원리는 동일해요. 다만 형제간 증여 공제 한도는 1천만 원(10년)으로 부부(6억)보다 훨씬 적어서, 명의 변경 시 증여세 부담이 훨씬 커요. 처음부터 함께 매수하는 경우에만 실익이 있는 편이에요.
Q. 종부세 과세특례 신청은 언제, 어떻게 하나요?
매년 9월 16일부터 30일 사이에 관할 세무서에 신청할 수 있어요. 한 번 신청하면 매년 자동 적용되고, 과세특례를 적용하면 단독명의 1세대 1주택과 동일하게 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있어요.
Q. 공동명의에서 다시 단독명의로 되돌릴 수 있나요?
가능하지만, 되돌릴 때도 다시 증여에 해당해서 취득세(3.5%)가 발생해요. 10년 내 증여 합산 한도(6억)도 다시 따져야 하고요. 왔다 갔다 하면 취득세만 이중으로 내게 되니까, 처음에 신중하게 결정하는 게 정말 중요해요.
본 포스팅은 개인 경험과 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 전문적인 의료·법률·재무 조언을 대체하지 않습니다. 정확한 정보는 해당 분야 전문가 또는 공식 기관에 확인하시기 바랍니다. 본 글의 내용은 정보 제공 목적이며, 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.
👉 함께 읽으면 좋은 글: 부부간 증여세 비과세 한도, 6억 원 제대로 활용하는 법
👉 함께 읽으면 좋은 글: 종합부동산세 과세특례 신청 방법과 유불리 판단 기준
👉 함께 읽으면 좋은 글: 건강보험 피부양자 자격 유지 조건, 2026년 기준 총정리
부동산 공동명의는 "세금을 줄여준다"는 말만 듣고 결정하기엔 변수가 너무 많아요. 양도세와 종부세에서는 분명히 절세 효과가 있지만, 건강보험료 증가, 대출 한도 축소, 명의 변경 비용까지 합산하면 순이익이 마이너스인 경우도 있거든요.
맞벌이 부부이면서 공시가격 12억~18억 구간의 주택을 보유 중이라면 공동명의가 확실히 유리해요. 하지만 배우자가 전업주부이거나 공시가격이 12억 이하라면, 그리고 향후 대출 계획이 있다면 오히려 단독명의가 나을 수 있어요. 결국 "내 상황에 맞는지"를 꼼꼼히 따져보는 게 핵심이에요.
혹시 비슷한 고민 중이시라면 댓글로 상황을 남겨주세요. 제가 겪은 경험 범위 안에서 최대한 답변드릴게요. 도움이 되셨다면 공유 한 번 부탁드려요.