부동산 세금 줄이려고 세무사 찾기 전에 제가 먼저 확인한 것들
📋 목차
부동산 세금은 타이밍 하나에 수천만 원이 갈리는데, 정작 본인 상황에 맞는 절세 포인트를 모르고 매도하거나 증여하는 분들이 의외로 많거든요. 제가 직접 집 한 채 팔면서 겪은 시행착오와 세무사 상담 경험을 바탕으로, 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트를 정리해봤어요.
솔직히 말하면 저도 처음엔 "1주택이니까 비과세 되겠지" 하고 안일했어요. 그런데 세무사를 만나서 이야기해보니까 거주기간 2년을 못 채운 상태였고, 그 상태로 팔았으면 양도세만 2,000만 원 넘게 나올 뻔했거든요. 등골이 서늘해지더라고요.
특히 2026년은 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일에 종료되는 중요한 해예요. 지금 이 글을 읽고 있는 분이 다주택자라면, 시간이 정말 얼마 안 남았어요. 하나씩 같이 짚어볼게요.
부동산 세금, 종류부터 정확히 알아야 줄일 수 있다
부동산 세금이라고 하면 대부분 양도세만 떠올려요. 근데 실제로는 살 때, 갖고 있을 때, 팔 때, 물려줄 때 각각 세금이 다르게 붙거든요. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 증여세, 상속세까지. 이게 전부 별개의 세금이에요.
제가 처음 집을 살 때는 취득세가 1%인 줄만 알았어요. 그런데 6억 초과 9억 이하 구간은 1~3%로 가액에 따라 달라지고, 조정대상지역에서 2주택을 취득하면 8%, 3주택 이상이면 12%까지 중과된다는 걸 나중에 알았죠. 9억짜리 집을 하나 더 사면 취득세만 1억이 넘을 수 있다는 이야기예요.
절세의 첫 단계는 내가 어떤 세금을 내고 있는지, 어떤 세금을 내게 될 건지 파악하는 거예요. 흔히 "취득세는 어쩔 수 없잖아"라고 생각하는데, 주택 수 관리만 잘 해도 중과를 피할 수 있고 수천만 원이 달라져요. 세금 종류별로 절세 포인트가 다르기 때문에, 전체 그림을 먼저 그려야 합니다.
참고로 2026년부터 가족 간 저가 양수도에 대한 취득세 규정도 강화됐어요. 시가보다 현저하게 싸게 팔면 증여 취득세율(3.5~12%)이 적용될 수 있으니, 가족 간 거래를 계획 중이라면 반드시 세무사와 사전에 상담하시길 권해요.
📊 실제 데이터
국토교통부 기준, 조정대상지역 내 2주택 취득 시 취득세율은 8%, 3주택 이상은 12%입니다. 비조정대상지역이라도 3주택부터는 8% 중과가 적용돼요. 1주택 취득 시 기본세율(1~3%)과의 차이가 최소 5%p 이상이니, 주택 수 관리가 절세의 출발점인 셈이에요.
양도소득세 비과세, 2년 요건의 함정
1세대 1주택 비과세. 부동산 세금에서 가장 강력한 절세 무기라고 해도 과언이 아니거든요. 양도가액 12억 원 이하라면 양도세가 아예 0원이에요. 근데 이 비과세를 받으려면 "2년 이상 보유"라는 조건이 붙어요.
여기서 많은 분이 놓치는 게 있어요. 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택이라면, 보유만 해서는 안 되고 2년 실거주까지 충족해야 합니다. 전세를 놓고 다른 곳에서 살았다면 거주기간이 0이에요. 저도 이걸 몰라서 하마터면 큰일 날 뻔했거든요.
그리고 12억 원 초과 고가주택은 비과세를 아예 못 받는 게 아니에요. 양도차익 중 12억 원에 해당하는 부분은 비과세가 적용되고, 초과분에 대해서만 과세돼요. 이것도 모르면 "12억 넘으니까 비과세 포기"라는 잘못된 판단을 하게 됩니다.
일시적 2주택도 함정이 많아요. 기존 주택을 보유한 상태에서 새 집을 사면 일시적으로 2주택이 되는데, 이 경우 새 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 팔아야 비과세를 받을 수 있거든요. 이 기한을 넘기는 순간, 비과세는 물 건너가요.
국세청 홈택스에서 '1세대 1주택 비과세 확인' 서비스를 제공하고 있으니, 매도 전에 반드시 한 번 확인해 보세요. 요건을 충족하는지 간이 판별이 가능해요.
다주택자 중과 유예 종료가 코앞이다
이건 지금 시점에서 가장 긴급한 이슈예요. 2022년부터 유예되어 오던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 9일에 종료됩니다. 정부가 2월 12일 보도자료를 통해 추가 연장 없이 종료한다고 공식 발표했어요.
중과가 부활하면 어떻게 되느냐. 2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 추가돼요. 예를 들어 양도차익이 5억 원인 3주택자라면, 유예 기간에는 약 1,400만 원 수준이던 양도세가 중과 적용 시 최대 7억 5,000만 원까지 뛸 수 있다는 분석이 나오고 있거든요.
숫자가 이렇게 극단적으로 차이 나니까, 지금 다주택자분들 사이에서 5월 전에 매물을 내놓을지 말지 고민이 진짜 깊어요. 제 주변에도 강남 3구 아파트 가진 분이 "팔까 말까" 2달째 결정을 못 내리고 있더라고요.
다만 전문가들 사이에서도 의견이 갈려요. "4년 이상 보유할 여력이 있다면 굳이 급매할 필요 없다"는 시각도 있고, "중과 정책이 장기화될 수 있으니 지금이 마지막 기회"라는 의견도 있어요. 본인의 보유 여력과 현금 흐름을 냉정하게 따져봐야 할 시점인 거죠. 이런 결정은 반드시 세무 전문가와 상담하시길 권합니다.
⚠️ 주의
2026년 5월 9일 이후 양도 시, 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 기본세율 + 30%p 중과세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제도 배제되기 때문에 세 부담이 몇 배로 늘어날 수 있어요. 매도 시점이 단 하루 차이로 세금이 수억 원 달라질 수 있으니, 잔금일 조율이 매우 중요합니다.
장기보유특별공제, 거주기간이 핵심
양도세를 줄이는 데 있어서 장기보유특별공제만큼 강력한 제도가 없어요. 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있거든요. 양도차익이 3억 원이라면 2억 4,000만 원을 공제받는 셈이에요.
여기서 꼭 알아야 할 게, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율이 분리됐다는 거예요. 이전에는 보유기간만으로 연 8%씩 최대 80%였는데, 지금은 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%)로 쪼개졌어요.
| 구분 | 1세대 1주택 (거주 2년+) | 일반 (다주택 등) |
|---|---|---|
| 3년 보유 | 보유 12% + 거주 8% = 20% | 6% |
| 5년 보유 | 보유 20% + 거주 16% = 36% | 10% |
| 10년 보유+거주 | 보유 40% + 거주 40% = 80% | 20% |
| 15년 보유 (비거주) | 보유 40% + 거주 0% = 40% | 30% |
이 표를 보면 확 느낌이 오실 거예요. 같은 10년 보유라도 거주를 했느냐 안 했느냐에 따라 공제율이 40%냐 80%냐가 갈려요. 15년을 갖고만 있어봐야 거주를 안 하면 40%에서 멈추는 거예요. 그래서 매도를 계획하고 있다면, 거주기간을 먼저 채우는 전략이 필요합니다.
제 지인 중에 전세를 놓고 12년을 보유했던 분이 있었어요. "오래 갖고 있었으니 공제 많이 받겠지"라고 생각했는데, 거주기간이 0이라 공제율이 24%밖에 안 나왔어요. 만약 2년만 거주했어도 공제율이 56%까지 올라갔을 건데, 수천만 원을 그냥 날린 셈이죠.
종부세와 재산세 줄이는 현실적인 방법
보유세 부담도 무시 못 하거든요. 종합부동산세는 1세대 1주택자 기본공제 12억 원, 일반은 9억 원이에요. 공시가격이 이 기준을 넘어가면 종부세가 붙기 시작합니다. 2주택 이하는 과세표준에 따라 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5%까지 세율이 올라가요.
현재 공정시장가액비율이 60%로 적용되고 있는데, 새 정부에서 이걸 80% 이상으로 올리겠다는 이야기가 나오고 있어요. 비율이 올라가면 같은 공시가격이라도 과세표준이 높아지니까 종부세 부담이 확 늘어나는 구조예요. 이 부분은 정책 변동 가능성이 있으니 지속적으로 체크하셔야 합니다.
1세대 1주택자라면 고령자 세액공제(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 장기보유 세액공제를 합산해서 최대 80%까지 공제받을 수 있어요. 이건 진짜 큰 혜택인데 의외로 모르는 분이 많더라고요.
재산세는 1세대 1주택자 감면 제도가 있어서, 공시가격 9억 원 이하 주택은 세율이 0.05%p씩 낮아져요. 공시가격 1억 원 이하 주택은 최대 50% 인하율이 적용되기도 하고요. 주택연금에 가입한 1주택자는 공시가격 5억 원 이하일 경우 재산세 25% 감면도 받을 수 있어요.
증여와 공동명의, 제대로 알고 쓰는 절세 전략
부부간 증여 공제한도는 10년간 6억 원이에요. 배우자에게 6억 원 어치의 부동산을 증여해도 증여세는 0원인 거죠(취득세는 별도). 이걸 활용해서 양도세를 줄이는 전략이 꽤 흔한데, 함정이 있어요.
배우자에게 증여한 뒤 바로 팔면, 취득가액이 증여 시점의 시가가 아니라 당초 배우자가 취득한 가액으로 계산될 수 있거든요. 증여 후 바로 매도하면 절세 효과가 없어지는 거예요. 최소한의 보유기간을 두고 전략적으로 접근해야 합니다.
💡 꿀팁
부부 공동명의는 종부세에서 큰 차이를 만들어요. 단독명의 1주택자는 12억 원 공제지만, 부부 공동명의(각 50% 지분)면 인별 9억 원 × 2 = 18억 원까지 공제받을 수 있습니다. 공시가격이 12억~18억 원 사이에 있는 주택이라면 공동명의로 바꾸는 것만으로 종부세를 0원으로 만들 수 있어요. 다만 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받으려면 1세대 1주택 단독명의가 유리한 경우도 있으니, 본인 상황에 맞춰 계산해 봐야 해요.
자녀에게 증여하는 경우에는 성인 자녀 기준 10년간 5,000만 원, 미성년 자녀는 2,000만 원까지 공제돼요. 혼인이나 출산 시에는 추가로 1억 원의 공제한도가 있으니 이것도 놓치지 마세요.
공동명의 변경 시 단점도 분명해요. 건강보험 피부양자 자격이 상실될 수 있고, 대출 한도에도 영향이 있거든요. 양도세 측면에서는 공동명의가 누진세율을 분산시켜서 유리한 경우가 많지만, 모든 상황에 만능은 아니에요. 꼭 세무 전문가와 전체 세금을 시뮬레이션해 보고 결정하세요.
공시가격 이의신청, 매년 놓치고 있던 기회
공시가격은 재산세, 종부세, 건강보험료 등 거의 모든 보유 관련 세금의 기준이에요. 이게 높으면 다 높아지는 거거든요. 그런데 매년 4월 말~5월 말 사이에 이의신청 기간이 있다는 걸 아는 사람이 별로 없어요.
부동산공시가격 알리미 사이트에서 내 아파트의 공시가격을 확인할 수 있고, 주변 유사 아파트 대비 높게 산정되었다고 판단되면 이의신청을 할 수 있어요. 신청 후 30일 이내에 재산정 결과를 통보받게 됩니다.
제가 작년에 실제로 이의신청을 해봤는데, 우리 단지 같은 평형인데 층수 차이로 공시가격이 300만 원 이상 차이가 나는 게 있었거든요. 저층인데 고층이랑 비슷하게 산정되어 있어서 신청했더니 조정이 됐어요. 재산세로 치면 몇만 원 차이였지만, 종부세 경계선에 있는 분이라면 이게 수십만 원 차이를 만들 수도 있어요.
올해도 4월 말에 공시가격이 발표되면, 5월 29일까지 이의신청이 가능할 거예요. 미리 캘린더에 표시해두세요. 이건 매년 챙겨야 하는 루틴이에요. 특히 공시가격 급등기에는 주변 실거래가와 비교해서 과도하게 산정되지 않았는지 꼭 확인해봐야 해요.
💬 직접 써본 경험
저는 2025년에 처음 공시가격 이의신청을 해봤어요. 같은 단지 같은 평형인데 우리 동이 유독 높게 나와서 신청했고, 실제로 조정이 됐거든요. 절차가 어려울 줄 알았는데 부동산공시가격 알리미 사이트에서 온라인으로 간단하게 할 수 있었어요. 증빙자료로 주변 유사 사례 공시가격 캡처와 실거래가 자료를 첨부했는데, 10분도 안 걸렸어요. 해보면 별거 아닌데, 안 하면 매년 세금을 더 내는 셈이에요.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 1세대 1주택 비과세를 받으려면 전입신고만 하면 되나요?
A. 전입신고만으로는 부족해요. 실제로 해당 주택에서 거주한 사실이 있어야 하고, 국세청은 수도·전기 사용량, 통신 기록 등을 통해 실거주 여부를 확인합니다. 전입신고 후 실제로 다른 곳에서 거주한 것이 확인되면 비과세가 취소될 수 있어요.
Q. 다주택자인데 5월 9일 전에 꼭 팔아야 하나요?
A. 반드시 그런 건 아니에요. 중과 유예 종료 후에도 임대주택 등록, 장기 보유 전략 등 대안이 있을 수 있거든요. 다만 양도세 차이가 수억 원에 달할 수 있으므로, 본인의 보유 여력과 향후 시장 전망을 종합적으로 따져봐야 해요. 세무사와 반드시 상담하시길 권합니다.
Q. 부부 공동명의로 바꾸면 무조건 종부세가 줄어드나요?
A. 무조건은 아니에요. 공시가격이 12억~18억 원 사이라면 공동명의가 유리하지만, 단독명의 1주택자가 받는 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 포기해야 할 수 있어요. 공시가격과 소유자 연령, 보유기간을 모두 따져서 비교해봐야 합니다.
Q. 배우자에게 증여 후 바로 매도해도 절세가 되나요?
A. 증여 후 단기간 내에 양도하면 취득가액이 증여 시점 시가가 아닌 당초 취득가액으로 산정될 수 있어요. 이를 '이월과세'라고 하는데, 일정 기간 이상 보유해야 절세 효과가 발생합니다. 기간 요건은 상황마다 다르니 세무사 확인이 필수예요.
Q. 공시가격 이의신청은 아파트만 가능한가요?
A. 아파트(공동주택)뿐 아니라 단독주택, 토지도 이의신청이 가능해요. 각각 공시 시기와 신청 기간이 다를 수 있으니, 부동산공시가격 알리미 사이트에서 본인 소유 부동산의 공시 일정을 확인하는 게 좋습니다.
본 포스팅은 개인 경험과 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 전문적인 의료·법률·재무 조언을 대체하지 않습니다. 정확한 정보는 해당 분야 전문가 또는 공식 기관에 확인하시기 바랍니다. 본 글의 내용은 정보 제공 목적이며, 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.
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부동산 세금 절세는 결국 타이밍과 요건 충족 두 가지로 귀결돼요. 비과세 요건을 정확히 알고 있는지, 중과 유예 기한 안에 의사결정을 할 수 있는지, 공시가격 이의신청 기간을 놓치고 있지는 않은지. 이 세 가지만 매년 챙겨도 수백만 원에서 수억 원까지 차이가 납니다.
1주택자라면 거주기간부터 확인하세요. 다주택자라면 5월 9일 전까지 결정을 내려야 해요. 공시가격은 4월에 발표되면 바로 이의신청을 준비하세요. 무엇보다 세무 전문가와 한 번이라도 상담하는 것이 최고의 절세 전략이에요.
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