땅이야기

아버지 돌아가시고 서울 아파트 한 채 상속받았는데, 세무사한테 전화가 왔거든요. "세금 얼마 나올 것 같다"는 말에 솔직히 다리에 힘이 빠졌어요. 집 안 팔고 그대로 물려받겠다고 했을 뿐인데, 대체 이 세금은 어디서 나온 건지. 같은 고민 하고 계신 분들, 이 글 끝까지 읽으시면 최소한 "뭘 모르고 당하는" 상황은 면하실 수 있을 거예요. 📋 목차 1. 부동산 상속세, 기본 구조부터 이해하자 2. 2026년 상속세 공제, 실제로 얼마까지 면제되나 3. 세율 구조와 실제 계산 사례 4. 집 안 팔고 상속세 내는 법 — 연부연납과 물납 5. 상속세 말고 취득세도 나온다는 사실 6. 감정평가 전략 — 높게 받는 게 유리한 경우 7. 흔한 실수와 후회 — 제가 직접 겪은 이야기 "부모님이 남기신 집 한 채, 상속세가 대체 얼마나 나오는 걸까?" 2026년 현재, 서울 아파트 평균 매매가가 12억 원을 넘기면서 이 질문은 더 이상 부자들만의 고민이 아니게 됐어요. 배우자 유무, 자녀 수, 공제 항목을 어떻게 조합하느냐에 따라 세금이 0원이 될 수도 있고 수억 원이 될 수도 있거든요. 저도 처음엔 "집값이 10억 정도니까 공제하면 세금 안 나오겠지"라고 안이하게 생각했어요. 그런데 10년 전에 아버지가 해주신 증여 5천만 원이 합산되더라고요. 거기에 금융 자산, 보험금까지 전부 합쳐지니까 과세표준이 확 올라가는 거예요. 내가 모르던 구멍이 이렇게 많았다니, 그때 처음 알았습니다. 이 글에서는 제가 직접 겪으면서 배운 부동산 상속세의 모든 것을 정리해봤어요. 세무사 상담 3번, 감정평가사 만남 2번, 국세청 홈페이지 수십 번 들여다본 경험을 녹여놨으니 시간 아끼시는 데 도움 되실 거예요. 부동산 상속세, 기본 구조부터 이해하자 상속세는 돌아가신 분(피상속인)이 남긴 전체 재산 에서 각종 공제를 뺀 금액, 즉 '과세표준'에 세율을 곱해서 계...

📋 목차 1. 주택임대소득, 대체 누가 세금 내야 하는 건지부터 2. 신고 안 하면 날아오는 가산세 종류와 세율 3. 국세청이 미신고 임대소득을 잡아내는 방법 4. 건강보험료 폭탄과 피부양자 자격 박탈 5. 분리과세 vs 종합과세, 어떻게 신고해야 덜 낼까 6. 지금이라도 자진신고하면 달라지는 것들 주택임대소득 세금신고를 빠뜨리면 무신고 가산세 20%, 납부지연 가산세, 사업자 미등록 가산세까지 3중으로 겹쳐서 원래 낼 세금의 1.5배 넘는 금액을 한꺼번에 추징당할 수 있습니다. 솔직히 저도 처음엔 "월세 좀 받는 건데 누가 알겠어"라고 생각했거든요. 2주택이 되고 나서 월세 80만 원씩 받기 시작했는데, 첫해에 종합소득세 신고를 깜빡했어요. 아니, 깜빡했다기보다 '2천만 원도 안 되는데 안 내도 되겠지' 싶었던 거죠. 그러다 국세청에서 안내문이 날아왔을 때의 그 기분. 심장이 쿵 내려앉더라고요. 가산세까지 합치니 원래 낼 세금보다 훨씬 많은 금액이 찍혀 있었어요. 그때서야 부랴부랴 세무사를 찾아갔는데, 이미 늦은 뒤였습니다. 이 글은 그때 경험을 바탕으로, 주택임대소득 신고를 안 하면 실제로 어떤 일이 벌어지는지 하나하나 정리한 겁니다. 주택임대소득, 대체 누가 세금 내야 하는 건지부터 "나는 집 한 채인데 해당 안 되겠지?" 이 생각이 가장 위험합니다. 주택임대소득 과세 대상은 부부 합산 보유 주택 수를 기준으로 판단하거든요. 본인 명의 1채, 배우자 명의 1채면 합산 2주택이에요. 이 경우 월세 수입이 있으면 금액과 관계없이 과세 대상입니다. 국세청 기준으로 정리하면 이렇습니다. 1주택자라도 기준시가 12억 원 초과 주택의 월세 수입이 있으면 과세돼요. 2023년 귀속분부터 이 기준이 9억 원에서 12억 원으로 올라갔는데, 서울 주요 지역 아파트는 기준시가가 12억을 넘기는 경우가 꽤 있거든요. 1주택이라고 무조건 비과세인 줄 알았다가 낭패 보는 분들이 실제로 많...

📋 목차 수익률보다 세금이 클 수 있다는 걸 깨달은 순간 취득세부터 함정이다 — 살 때 이미 시작되는 중과 보유세의 역습, 세율은 그대로인데 세금은 두 배 양도세 중과 유예 종료, 하루 차이로 5억이 갈린다 초보 투자자가 놓치는 숨은 세금 3가지 실제 아파트로 비교한 세금 시뮬레이션 세금까지 계산해야 진짜 수익률이 나온다 부동산 투자 수익률만 보고 뛰어들었다가 세금 고지서를 받고 멘붕이 온 경험, 저만 그런 게 아니었더라고요. 수익률 10%를 기대했는데 세금 떼고 나면 실질 수익은 마이너스가 되는 구조, 이 글에서 구체적인 숫자로 확인해 보세요. 솔직히 말하면 저도 처음엔 양도세가 뭔지도 잘 몰랐어요. 아파트 한 채 사서 오르면 그 차익이 다 내 거라고 생각했거든요. 근데 아니더라고요. 부동산 세금이라는 게 살 때, 갖고 있을 때, 팔 때 — 이 세 단계에서 전부 빠져나가는 구조인 거예요. 특히 2026년은 다주택자에게 있어 그야말로 세금의 변곡점이에요. 수년간 유예돼 왔던 양도세 중과가 올해 5월 9일부로 부활하거든요. 하루 차이로 세금이 수억 원 달라지는 상황이 현실이 됐어요. 수익률 계산기만 두드리고 있을 때가 아닙니다. 수익률보다 세금이 클 수 있다는 걸 깨달은 순간 2023년에 지인 한 명이 서울 외곽에 소형 아파트를 하나 더 매수했어요. 전세 끼고 갭투자한 거죠. 매입가 6억, 2년 만에 시세가 7억 5천으로 올랐는데 그 사람 표정이 밝지 않더라고요. 왜냐면 2주택자 상태에서 조정대상지역 물건이었거든요. 취득세를 8%나 내고 들어간 거예요. 6억의 8%면 4,800만 원. 여기에 지방교육세, 농어촌특별세까지 합하면 취득 단계에서만 5천만 원 넘게 나갔어요. 양도차익 1억 5천에서 취득세만 빼도 1억이 안 되는 거죠. 그런데 양도세까지 내야 한다고요? 이게 바로 수익률의 착시예요. 호가 기준으로 25% 올랐다고 좋아하지만, 세금을 전부 차감하면 실질 수익률은 한 자릿수이거나 심하면 적자가 돼요. 부동산 투...

📋 목차 다주택자 양도세 중과 유예, 5월 9일이 데드라인 고가 2주택자 간주임대료 과세 신설 종부세 공동명의 특례와 보유세 방향 취득세 감면 확대와 저가양도 강화 인구감소지역·미분양 주택 세제 혜택 1주택자도 안심할 수 없는 이유 보유 유형별 실전 대응 전략 2026년 부동산 세금 판이 확 뒤집혔습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료부터 고가 2주택자 간주임대료 신설, 1주택자 장특공제 축소 검토까지—지금 안 챙기면 수천만 원 차이가 납니다. 올해 초부터 부동산 세금 관련 뉴스가 쏟아지고 있잖아요. 찾아보면 볼수록 복잡한데, 정작 "그래서 나한테 뭐가 달라지는 건데?"라는 질문에 답해주는 글이 별로 없더라고요. 저도 임대 놓은 아파트가 있어서 올해 세법 개정안을 꽤 꼼꼼히 뜯어봤거든요. 확인하고 나니까 솔직히 좀 긴장됐습니다. 집 사고 바로 팔았더니 세금이 이 정도? 단기 양도세 계산해봤다 특히 2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 묶인 상태에서, 양도세 중과 유예까지 끝나버리면 다주택자 입장에서는 세금 부담이 이전과는 차원이 다를 수 있어요. 하나씩 짚어보겠습니다. [ 아파트 스카이라인과 세금 문서 다주택자 양도세 중과 유예, 5월 9일이 데드라인 2026년 부동산 세금 변화 중에서 가장 파급력이 큰 건 단연 이거예요. 2022년부터 계속 연장되어 온 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 에 종료됩니다. 정부는 재연장 의사가 없음을 여러 차례 공식적으로 밝혔고, 대한민국 정책브리핑에서도 이를 확인한 상태예요. 유예가 끝나면 어떻게 되느냐. 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p , 3주택 이상 보유자는 30%p 가 추가됩니다. 여기에 장기보유특별공제까지 배제되거든요. 예를 들어 양도차익 5억 원인 3주택자가 5월 9일 전에 팔면 일반세율로 약 1.5억 원 정도인데, 이후에 팔면 중...

📋 목차 집 사고 바로 파는 순간, 세금 폭탄이 터지는 이유 보유기간별 양도세율 — 1년 미만이면 70%라는 현실 5천만원 차익이 났을 때 실제 세금 계산 사례 취득세·중개수수료·인테리어비, 어디까지 빼줄까 단기 매도할 때 사람들이 자주 놓치는 세 가지 그래도 팔아야 한다면 — 현실적인 절세 전략 집을 산 지 얼마 안 돼서 다시 팔면 세금이 얼마나 나올까? 2026년 기준 주택을 1년 미만 보유하고 팔면 양도차익의 70%가 세금으로 나간다. 생각보다 훨씬 무겁다. 부동산을 오래 하다 보면 주변에서 이런 질문을 꽤 많이 받거든요. "급하게 팔아야 하는데, 세금이 얼마나 나와요?" 대부분 막연하게 '좀 많이 나오겠지' 정도로만 알고 있다가, 실제 계산을 해보고 나서 충격받는 경우가 적지 않아요. 저도 몇 년 전에 급매로 나온 빌라를 잡았다가 개인 사정으로 8개월 만에 되판 적이 있어요. 시세 차익이 3천만원쯤 났는데, 양도세 고지서를 보고 '이게 맞나?' 싶었거든요. 차익의 거의 대부분을 세금으로 토해내는 느낌이었다. 그래서 이 주제는 꼭 한번 제대로 정리해두고 싶었어요. 나무 책상 위 한국 아파트 매매 계약서와 세금 고지서 클로즈업 집 사고 바로 파는 순간, 세금 폭탄이 터지는 이유 양도소득세의 기본 원리는 단순해요. 부동산을 팔아서 이익이 생기면 그 이익에 대해 세금을 내는 거예요. 문제는 '얼마나 오래 갖고 있었느냐'에 따라 세율이 천차만별이라는 거거든요. 정부가 단기 보유에 높은 세율을 매기는 이유는 분명해요. 투기를 억제하려는 거예요. 집을 사서 빠르게 되파는 행위를 막기 위해 2021년 6월부터 단기 보유 주택에 대한 세율을 대폭 올렸고, 그 구조가 2026년 현재까지 그대로 유지되고 있거든요. 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%예요. 분양권 팔 때 세금폭탄 맞는 이유, 실제 사례로 확인한 충격적인 세율 ...