부동산 세금 3종 비교 — 취득세·등록세·양도세, 직접 내보고 정리한 핵심 차이
집을 사고팔 때마다 '취득세랑 등록세가 같은 건가?', '양도세는 대체 얼마나 나오는 거지?' 하고 혼란스러웠던 분들, 저도 첫 아파트 매수할 때 완전히 똑같았거든요. 2026년 기준으로 세 가지 세금의 차이점을 실제 납부 경험과 함께 깔끔하게 정리해봤습니다.
📋 목차
사실 저는 2019년에 첫 집을 매수하면서 '취득세'와 '등록세'를 따로 준비했다가 법무사한테 "그거 이제 하나예요"라는 말을 듣고 당황했던 기억이 있어요. 그때 느꼈죠. 부동산 세금은 한 번이라도 직접 내봐야 감이 잡힌다는 걸요.
문제는 양도세까지 합치면 구조가 꽤 복잡해진다는 거예요. 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서, 시기에 따라 세 부담이 수천만 원씩 달라지는 상황이거든요. 이 글에서는 세 가지 세금의 개념부터 2026년 최신 세율, 실제 계산 사례, 절세 포인트까지 한 번에 다뤄보려 합니다.
특히 부동산을 처음 사는 분이라면, 끝까지 읽어보시면 세무사 상담 전에 기본 개념 정도는 확실히 잡을 수 있을 거예요.
취득세란 — 집 살 때 내는 세금의 정체
취득세는 이름 그대로 부동산을 '취득'할 때 내는 지방세입니다. 매매든, 증여든, 상속이든 부동산의 소유권이 넘어오는 순간 과세 대상이 돼요. 아파트, 빌라, 단독주택은 물론이고 토지, 상가, 오피스텔까지 전부 해당합니다.
2026년 기준 주택 취득세율은 크게 세 구간으로 나뉘어요. 6억 원 이하면 1%, 6억 초과~9억 이하는 1~3% 사이에서 가격에 비례해 산출되고, 9억 원 초과면 3%입니다. 여기에 지방교육세(취득세의 10%)와 농어촌특별세가 붙어서 실제 부담은 조금 더 높아지죠.
그런데 진짜 무서운 건 다주택자 중과예요. 조정대상지역에서 2주택을 취득하면 8%, 3주택 이상이면 12%까지 올라갑니다. 비조정대상지역에서도 3주택은 8%, 4주택 이상이면 12%가 적용돼요. 법인은 주택 수와 관계없이 12%라는 점도 기억해두셔야 합니다.
반가운 소식도 있어요. 생애최초로 주택을 구입하면 실거래가 12억 원 이하 주택에 대해 취득세 최대 200만 원이 감면됩니다. 인구감소지역이라면 한도가 300만 원으로 확대되고요. 납부 기한은 취득일로부터 60일 이내인데, 상속의 경우에는 상속 개시일이 속한 달 말일로부터 6개월까지 여유가 있습니다.
📊 실제 데이터
행정안전부에 따르면, 2026년부터 인구감소지역 내 공시가격 4억 원 이하 주택(비수도권)을 취득할 경우 다주택자라도 중과세가 배제되어 기본세율(1~3%)이 적용됩니다. 또한 빈집을 철거 후 신축 시 취득세 최대 50%(150만 원 한도) 감면 혜택도 신설되었습니다.
등록세는 지금도 있는 건가? 2011년 통합의 진실
결론부터 말씀드리면, '등록세'라는 세금은 2011년 1월 1일부터 사라졌습니다. 정확히는 취득세에 통합됐어요. 그 전까지는 부동산을 사면 취득세 따로, 등기할 때 등록세 따로 내야 했거든요. 이중과세라는 비판이 계속 나오다가 결국 하나로 합쳐진 겁니다.
통합 전에는 취득세 세율이 2%, 등록세 세율이 2%여서 합치면 4%를 냈어요. 지금은 이 두 가지가 합산되어 취득세 하나로 4%가 된 거죠(주택 외 부동산 매매 기준). 그러니까 실질적인 세 부담 자체는 크게 달라지지 않았지만, 납부 절차가 훨씬 간소해졌습니다.
그런데 아직도 부동산 커뮤니티나 일상 대화에서 "취등록세"라는 말을 많이 쓰잖아요. 이건 과거의 습관이 남아 있는 건데, 공식적으로는 취득세 하나가 맞습니다. 다만 '등록면허세'라는 세금은 여전히 존재해요. 이건 소유권 취득과 관련 없는 등기·등록(예: 저당권 설정, 가등기, 각종 면허)에 부과되는 세금입니다.
제가 2022년에 전세 레버리지로 오피스텔 하나를 추가 매수했을 때, 법무사 영수증을 자세히 보니 '취득세'와 '등록면허세(저당권 설정)' 두 항목이 찍혀 있더라고요. 처음엔 "등록세 아직 있는 거 아닌가?" 싶었는데, 알고 보니 완전히 다른 세금이었습니다. 취득세는 소유권 이전에 대한 것이고, 등록면허세는 근저당 설정에 대한 건데 세율이 0.2%로 아주 낮아요.
양도소득세 — 팔 때 진짜 무서운 세금
양도소득세(양도세)는 부동산을 팔아서 이익이 생겼을 때 내는 국세예요. 취득세가 '살 때'의 세금이라면, 양도세는 '팔 때'의 세금인 셈이죠. 차익이 없으면 세금도 없습니다.
2026년 양도세 기본세율은 과세표준에 따라 6단계 누진 구조입니다. 1,400만 원 이하 6%에서 시작해 5,000만 원 이하 15%, 8,800만 원 이하 24%, 1억 5천만 원 이하 35%, 3억 원 이하 38%, 5억 원 이하 40%, 10억 원 이하 42%, 10억 원 초과 45%까지 올라갑니다. 소득세와 동일한 누진세율 구조예요.
여기서 관건은 보유 기간이에요. 1년 미만 보유 후 팔면 70%, 1~2년 미만이면 60%라는 살인적인 세율이 적용됩니다. 2년 이상 보유해야 비로소 기본세율(6~45%)로 떨어지는 거죠. 딱 몇 달 차이로 세금이 수천만 원 달라지는 경우가 실제로 많습니다.
1세대 1주택 비과세는 양도세에서 가장 강력한 혜택이에요. 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 요건 추가)하고 실거래가 12억 원 이하라면 양도세가 아예 없습니다. 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서만 과세되고, 장기보유특별공제(보유·거주 각 최대 40%, 합산 최대 80%)까지 적용받을 수 있어요.
💬 직접 겪은 경험
제 지인 한 분이 2024년에 보유 기간 1년 11개월째 급하게 아파트를 팔았는데, 양도차익 8,000만 원에 세율 60%가 적용돼서 양도세만 4,800만 원이 나왔어요. 한 달만 더 버텼으면 기본세율로 1,500만 원대에 끝날 수 있었는데, 그 한 달이 3,300만 원짜리였던 겁니다. 그 이후로 저는 매도 타이밍을 달력에 빨간 줄 쳐놓고 관리합니다.
그리고 지금 가장 뜨거운 이슈가 있어요. 2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 2022년 5월부터 약 4년간 유예해왔던 건데, 이번에 정부가 예정대로 종료를 최종 확정했거든요. 5월 10일부터는 조정대상지역 내 2주택자에게 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 중과됩니다. 3주택자 최고세율이 82.5%(양도세 75% + 지방소득세 7.5%)까지 치솟을 수 있어요.
다만 보완책도 함께 나왔습니다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고, 기존 조정대상지역 주택은 계약일로부터 4개월 이내, 신규 조정대상지역(2025년 10월 이후 지정) 주택은 6개월 이내에 양도하면 중과가 배제됩니다. 전문가 상담을 통해 본인 상황에 맞는 전략을 꼭 세워보시길 권합니다.
취득세 vs 등록세 vs 양도세, 한 눈에 비교
이제 세 가지 세금의 핵심 차이를 표 하나로 정리해볼게요. 이 표만 제대로 이해하면 부동산 세금의 큰 그림이 잡힙니다.
| 구분 | 취득세 | 등록세 (현재 폐지) | 양도소득세 |
|---|---|---|---|
| 납부 시점 | 부동산 취득 시 | 2011년 취득세에 통합 | 부동산 양도(매도) 시 |
| 세금 분류 | 지방세 | 지방세 (폐지) | 국세 |
| 기본 세율 | 1~3% (주택 매매) | 구 2% → 취득세 통합 | 6~45% (누진) |
| 중과 최고 | 12% (3주택 이상) | — | 75% (3주택+중과) |
| 과세 기준 | 취득 가액 | — | 양도차익 (이익분) |
| 신고 기한 | 취득일 60일 이내 | — | 양도월 말일+2개월 |
가장 핵심적인 차이는 과세 기준이에요. 취득세는 거래 금액 자체에 세율을 곱합니다. 5억짜리 집을 사면 5억에 세율을 적용하는 거죠. 반면 양도세는 이익분(양도차익)에만 과세돼요. 5억에 사서 7억에 팔았다면 차익 2억 원이 과세 대상입니다.
그래서 취득세는 집값이 비쌀수록, 양도세는 시세 차익이 클수록 무거워지는 구조예요. 둘 다 다주택자에 대한 중과가 있다는 공통점이 있지만, 양도세 중과는 세율 자체가 폭발적으로 뛰기 때문에 체감 부담이 완전히 다릅니다.
실수하기 쉬운 세금 오해 3가지
부동산 세금을 공부하면서 제가 직접 헷갈렸던 것, 그리고 주변 사람들이 가장 많이 잘못 알고 있던 것 세 가지를 짚어볼게요.
오해 1: "취등록세를 따로 준비해야 한다" — 아닙니다. 2011년부터 등록세는 취득세에 완전히 흡수됐어요. 법무사 비용 내역서에 '등록면허세' 항목이 보일 수 있는데, 이건 저당권 설정 같은 별도 등기에 대한 세금이지 옛날의 '등록세'와는 다른 거예요. 간혹 부동산 중개인 중에서도 "취등록세 합쳐서 몇 퍼센트"라고 설명하시는 분들이 있는데, 공식적으로는 취득세 하나입니다.
오해 2: "1주택이면 양도세 무조건 없다" — 반만 맞습니다. 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 이상 보유해야 하고, 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 거주 요건도 충족해야 합니다. 게다가 실거래가 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서는 과세돼요. "1주택 = 세금 제로"는 아닌 겁니다.
오해 3: "취득세는 집값에만 붙는다" — 부가세 성격의 세금이 추가로 따라옵니다. 지방교육세(취득세액의 10%)와 농어촌특별세(면적·금액 조건에 따라 취득세의 10~20%)가 별도로 부과돼요. 그래서 6억 이하 1주택 취득 시 표면 세율은 1%지만 실제 총 부담은 약 1.1%(85㎡ 이하) 또는 1.3%(85㎡ 초과)가 됩니다. 이 차이를 모르고 딱 1%만 준비했다가 "아, 돈이 모자라네" 하는 경우 꽤 있거든요.
⚠️ 주의
2026년부터 가족 간 저가양도 시 증여의제 기준이 강화되었습니다. 시가와 대가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우, 매매가 아닌 증여 취득세율(3.5~12%)이 적용될 수 있어요. 부모님한테 시세보다 싸게 집을 사려는 분들은 반드시 세무사 상담을 먼저 받아보시기 바랍니다.
2026년 절세 타이밍, 놓치면 수천만 원 차이
올해 부동산 세금에서 가장 중요한 날짜는 단연 5월 9일이에요. 이날을 기준으로 다주택자의 세금 지형이 완전히 바뀝니다.
정부는 2026년 2월 12일 보도자료를 통해 다주택자 양도세 중과 유예를 예정대로 종료한다고 공식 발표했어요. 동시에 보완 대책도 내놨는데, 핵심은 이겁니다 — 5월 9일까지 매매계약을 완료하고 일정 기간 내에 양도하면 중과가 제외됩니다. 기존 조정대상지역 주택은 계약일부터 4개월, 2025년 10월 이후 신규 지정된 지역은 6개월이에요.
취득세 측면에서의 절세 포인트도 놓치면 안 됩니다. 생애최초 주택 구입이라면 소득 제한 없이 12억 원 이하 주택에서 200만 원 감면을 받을 수 있어요. 신혼부부나 출산 가정은 취득세 100% 면제 혜택이 2026년에도 연장됐고요.
양도세에서 가장 강력한 절세 무기는 역시 장기보유특별공제입니다. 1세대 1주택은 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있어요. 일반 토지·건물은 최대 30%에 불과하니, 1주택 장기보유의 절세 효과가 얼마나 큰지 체감되실 겁니다.
그리고 한 가지 더. 양도세 신고 기한은 양도일이 속하는 달 말일로부터 2개월 이내인데요, 이걸 넘기면 무신고 가산세 20%(부정신고 시 40%)에 납부지연 가산세까지 추가됩니다. 미납세액 × 경과일수 × 22/100,000으로 계산되는데, 금액이 크면 가산세만 수백만 원이에요. 절대 기한을 놓치면 안 됩니다.
💡 꿀팁
양도세 계산 시 '필요경비'를 꼼꼼하게 챙기면 과세표준을 상당히 줄일 수 있어요. 샷시 교체, 보일러 교체, 베란다 확장 등 자본적 지출은 필요경비로 인정됩니다. 단, 2016년 2월 17일 이후 지출분은 세금계산서나 현금영수증 같은 적격증빙이 반드시 있어야 합니다. 인테리어할 때 현금 결제하고 영수증 안 챙기면 나중에 울게 돼요.
양도세 과세표준 구간별 세율, 이 표로 끝내세요
양도세 기본세율은 종합소득세와 같은 누진 구조를 따릅니다. 과세표준이 커질수록 높은 세율이 적용되지만, 누진공제 덕분에 전체 금액에 최고 세율이 곱해지는 건 아니에요. 아래 표를 저장해두시면 계산할 때 아주 편합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1.5억 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1.5억 원 초과 ~ 3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
예를 들어 과세표준이 1억 원이라면, 1억 × 35% - 1,544만 원 = 1,956만 원이 산출세액입니다. 여기에 지방소득세(양도세의 10%)를 더하면 약 2,150만 원 정도가 실제 납부액이 되죠. 이 구조를 한번만 이해하면 대략적인 세 부담을 스스로 추산할 수 있게 됩니다.
그런데 여기서 주의할 점. 위 세율은 보유 2년 이상인 경우의 기본세율이에요. 단기 보유(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)나 다주택 중과(+20~30%p)가 적용되면 이 표가 아닌 별도 세율이 적용되니까 혼동하지 마세요.
부동산 세금의 전체 지도 — 살 때, 가질 때, 팔 때
취득세와 양도세만 알면 끝일까요? 사실 부동산 세금은 세 단계로 나뉩니다. 취득 → 보유 → 양도, 이 흐름을 머릿속에 넣어두면 어떤 상황에서든 "지금 이 세금이 뭐지?"를 바로 파악할 수 있어요.
취득 단계에서는 취득세(구 등록세 포함)가 나가고, 보유 단계에서는 매년 재산세와 종합부동산세가 부과됩니다. 재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되는 기본 지방세이고, 종부세는 공시가격 합산이 일정 기준을 넘는 고가 부동산 보유자에게만 추가 과세되는 국세예요. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과분부터 종부세 대상이 됩니다.
그리고 임대 소득이 발생하면 종합소득세(또는 분리과세)가 추가되죠. 마지막으로 양도 단계에서 양도소득세가 나오는 구조입니다. 무상으로 넘기는 경우에는 양도세 대신 증여세(증여 시)나 상속세(사망 시)가 적용돼요.
이걸 아는 것과 모르는 것의 차이가 진짜 커요. 저는 첫 투자 때 양도세만 생각하고 보유세를 간과했다가, 종부세 고지서를 받고 한숨 쉰 적이 있거든요. 다주택자로 갈수록 보유세 부담이 기하급수적으로 늘어나니까, 취득 전에 보유 기간 동안의 세금까지 시뮬레이션해보는 게 정말 중요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 취득세와 등록세를 왜 아직도 따로 말하는 건가요?
2011년 이전까지는 실제로 두 세금이 별도 존재했기 때문에 관습적으로 '취등록세'라는 표현이 남아 있어요. 법적으로는 2011년 1월 1일부터 등록세가 취득세에 완전 통합되었으므로, 현재는 취득세 하나만 납부하면 됩니다. 등록면허세는 별개의 세금으로 저당권 설정 등에만 적용됩니다.
Q2. 양도세 비과세를 받으려면 실거주 2년을 꼭 채워야 하나요?
조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 보유 + 2년 거주 요건을 모두 충족해야 비과세가 적용됩니다. 비조정대상지역에서 취득한 경우에는 2년 보유만 하면 거주 요건은 필요 없어요. 다만, 취득 당시 기준이므로 이후 조정 해제되더라도 원래 조건이 적용됩니다.
Q3. 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 어떻게 달라지나요?
조정대상지역 내 주택을 양도할 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다. 장기보유특별공제도 배제돼요. 다만 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 일정 기간 내(4~6개월) 양도하면 중과가 적용되지 않는 경과 조치가 있습니다.
Q4. 생애최초 주택 취득세 감면은 소득 제한이 있나요?
현재는 소득 제한이 폐지되어 실거래가 12억 원 이하 주택을 구입하는 생애최초 구매자라면 소득과 관계없이 최대 200만 원까지 취득세가 감면됩니다. 인구감소지역의 경우 한도가 300만 원으로 확대되었고, 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 이력이 없어야 합니다.
Q5. 오피스텔도 주택 수에 포함되어 취득세가 중과되나요?
주거용으로 사용하는 오피스텔은 지방세법상 주택으로 간주되어 주택 수에 포함될 수 있습니다. 공부상 용도와 무관하게 독립된 주거 생활이 가능하면 주택으로 보는 것이 국세청과 행정안전부의 일관된 해석입니다. 업무용으로 재산세가 부과되는 오피스텔이라면 주택 수에서 제외되지만, 실태 조사로 뒤집힐 수 있으니 주의가 필요합니다.
본 포스팅은 개인 경험과 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 전문적인 의료·법률·재무 조언을 대체하지 않습니다. 정확한 정보는 해당 분야 전문가 또는 공식 기관에 확인하시기 바랍니다. 본 글의 내용은 정보 제공 목적이며, 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 세율·감면 조건은 법 개정에 따라 변경될 수 있으므로 반드시 전문 세무사와 상담 후 결정하시기 바랍니다.
👉 함께 읽으면 좋은 글: 2026년 종합부동산세 계산법과 절세 전략
👉 함께 읽으면 좋은 글: 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 지금 당장 해야 할 3가지
👉 함께 읽으면 좋은 글: 생애최초 주택 구입 취득세 감면 신청 방법 완전 정리
부동산 세금은 결국 세 마디로 요약됩니다 — 살 때 취득세, 가질 때 보유세, 팔 때 양도세. 등록세는 이미 취득세에 포함되었고, 양도세는 보유 기간과 주택 수에 따라 하늘과 땅 차이가 납니다. 특히 2026년은 5월 9일이라는 결정적 분기점이 있으니, 다주택자라면 지금 이 순간이 골든타임이에요.
이 글이 도움이 되셨다면 댓글로 궁금한 점 남겨주세요. 공유해주시면 더 많은 분들이 세금 실수를 줄이는 데 도움이 될 거예요. 💬
✍️ 작성자 프로필
송석 | 부동산 세금·투자 분석 블로거
실제 매수·매도 경험을 바탕으로 부동산 세금과 투자 전략을 알기 쉽게 풀어쓰고 있습니다. 2019년 첫 아파트 매수 이후 다양한 유형의 부동산 거래를 직접 경험하며 쌓은 노하우를 공유합니다. 문의: jw428a8@naver.com