땅이야기

📋 목차 1. 재건축 초과이익환수제, 도대체 왜 내 돈을 가져가는 건지 2. 부담금 계산 공식 — 겉보기엔 단순한데 속은 복잡하다 3. 구간별 부과율과 실제 납부 금액 시뮬레이션 4. 장기보유·고령자 감면, 최대 70%까지 줄이는 법 5. 서울 주요 단지 예상 부담금 — 반포 7억 원 설의 진실 6. 양도소득세와 이중과세 논란, 결국 누가 손해인가 7. 폐지 가능성과 2026년 이후 전망 재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금 은 조합원 1인당 평균 초과이익이 8,000만 원을 넘을 때 최대 50%까지 환수하는 제도인데, 2024년 개정 이후에도 서울 주요 단지에서 억 단위 부담금이 예고되면서 조합원들 사이에 비상이 걸렸거든요. 솔직히 저도 처음엔 "설마 그렇게까지 나오겠어?" 싶었어요. 아파트 한 채 갖고 있으면서 재건축 소식에 은근히 기대하고 있었는데, 실제로 계산기를 두드려보는 순간 등줄기가 서늘해지더라고요. 반포 쪽은 1인당 7억 원이라는 이야기까지 돌고 있고, 2025년 기준 전국 58개 단지가 부과 대상으로 예상됐다는 뉴스를 보면서 "이거 진짜 남의 일이 아니구나" 싶었습니다. 그래서 오늘은 제가 직접 계산해본 경험을 바탕으로, 복잡하기로 유명한 재초환 부담금 산정 구조를 하나하나 뜯어볼 거예요. 특히 2024년 3월 27일부터 시행된 개정법 기준으로 감면 혜택이 어떻게 달라졌는지, 실제 사례를 넣어서 설명할게요. 재건축 초과이익환수제, 도대체 왜 내 돈을 가져가는 건지 재건축 초과이익환수제는 2006년에 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」로 처음 제정됐어요. 핵심 논리는 이래요. 재건축을 하면 아파트 값이 오르잖아요? 그 상승분 중에서 "정상적인 집값 상승분"과 "공사비 등 개발비용"을 빼고 남은 금액, 그러니까 재건축 덕분에 생긴 추가 이익을 국가가 일부 환수하겠다는 거예요. 근데 여기서 논란이 시작돼요. 집을 팔지도 않았는데,...

2026.04.12 · 글 송석 · 부동산 세금 실전 가이드 📋 목차 1. 입주권 프리미엄, 대체 뭘 말하는 건지부터 2. 양도소득세 — 관리처분 인가 전·후로 쪼개지는 세금 3. 취득세 — 2023년 이후 프리미엄도 과세표준에 포함 4. 증여세 — 입주권 물려줄 때 프리미엄 평가 함정 5. 다주택자 중과와 2026년 5월 유예 종료 6. 비과세 받으려면 이 조건 반드시 확인 7. 실전 사례로 보는 프리미엄 세금 계산 재개발 입주권에 프리미엄을 얹어 사고팔 때, 양도세·취득세·증여세가 각각 어떻게 매겨지는지 — 직접 세금 고지서를 받아본 경험을 바탕으로 핵심만 정리했습니다. 솔직히 말하면, 저는 재개발 입주권 프리미엄에 세금이 이렇게까지 복잡하게 붙는 줄 몰랐거든요. 2023년에 서울의 한 재개발구역에서 입주권을 승계취득했는데, 프리미엄 8,000만 원을 주고 샀어요. 그게 끝인 줄 알았습니다. 그런데 2년 뒤 취득세 추가 고지서가 날아왔을 때 — 진짜 멘붕이었죠. 주변에 재개발 투자하는 분들도 프리미엄에 대한 과세 구조를 정확히 아는 사람이 드물더라고요. 양도세는 그래도 어렴풋이 아는데, 취득세까지 프리미엄이 들어간다는 걸 모르는 분이 훨씬 많았습니다. 그래서 이번에 제가 겪은 걸 중심으로, 세무사 상담 내용과 국세청·행안부 자료까지 종합해서 정리해봤습니다. 입주권 프리미엄, 대체 뭘 말하는 건지부터 재개발·재건축에서 프리미엄이란, 조합원이 가진 입주권의 권리가액 위에 얹어지는 웃돈을 말합니다. 공식 서류에는 잘 안 드러나는 돈이에요. 매매 계약서에 "권리가액 3억 + 프리미엄 1억"이라고 적히지만, 관리처분계획서에는 권리가액만 나오거든요. 예를 들어볼게요. 어떤 재개발구역에서 원조합원의 권리가액이 4억 원인데, 이 입주권을 5억 5,000만 원에 샀다면 1억 5,000만 원이 프리미엄입니다. 이 프리미엄이 세금 계산에서 핵심 변수가 되는 거예요. 왜 프리미엄이 붙느냐. 재개발이 진행되...

2026.04.12 · 글 송석 · 부동산 경매 실전 경험 기반 📋 목차 1. 소액 경매, 왜 지금 몰리는 걸까 2. 물건 찾기부터 권리분석까지 – 입찰 전 리서치 3. 법원 입찰 당일, 실제로 이렇게 진행됩니다 4. 낙찰 후 잔금·등기·명도 – 진짜 전쟁은 여기서부터 5. 세금과 부대비용, 대출까지 자금 흐름 전체 정리 6. 초보 시절 제가 당한 실수 3가지와 교훈 7. 자주 묻는 질문 FAQ 소액 부동산 경매 는 1,000만 원 안팎의 보증금만으로 시세보다 저렴한 부동산을 취득할 수 있는 투자법인데요, 입찰표 한 장 잘못 쓰면 보증금이 증발하는 세계이기도 합니다. 제가 직접 경험한 입찰 절차와 실수담을 낱낱이 풀어 드릴게요. 처음 경매에 관심을 가진 건 전세 사기 뉴스가 쏟아지던 때였거든요. 월급을 모아봐야 수도권 아파트는 꿈도 못 꾸겠다 싶었고, 그때 지인이 "경기도 외곽 오피스텔 경매로 700만 원 넣고 시작했다"는 얘기를 하더라고요. 반신반의했지만 대법원 경매정보 사이트를 처음 열어본 순간, 감정가 8,000만 원짜리 빌라가 2회 유찰돼서 최저가 5,120만 원에 나와 있는 걸 봤어요. 입찰 보증금 512만 원이면 도전할 수 있는 금액이잖아요. 그런데 막상 해보니 입찰 전 준비량이 어마어마했습니다. 등기부등본 분석, 현장 임장, 시세 조사, 자금 계획… 이 모든 걸 빠짐없이 해야 비로소 입찰표에 숫자를 적을 수 있더라고요. 이 글에서는 "이 정도만 알면 첫 입찰은 거뜬하다"는 수준까지 실전 기준으로 정리해 봤습니다. 소액 경매, 왜 지금 몰리는 걸까 소액 경매가 뜨는 이유는 단순합니다. 금리가 높으니 대출 부담에 못 이겨 경매로 넘어오는 물건이 늘었고, 동시에 매매 시장에서 매수 심리가 위축되면서 경매 시장의 경쟁률이 상대적으로 낮아졌거든요. 2026년 1분기 전국 법원 경매 접수 건수는 전년 동기 대비 약 12% 증가한 것으로 집계되고 있어요. 특히 공시가격 1억...

📋 목차 1. 2026년 세율 구조, 법인과 개인은 이렇게 다르다 2. 취득세부터 벽이다 — 법인 주택 12% 중과의 무게 3. 보유 단계: 종부세·재산세, 법인이 더 아픈 이유 4. 양도할 때 진짜 승부 — 법인 추가세율 20%의 함정 5. 가족법인으로 소득 분산? 2026년 규정 변화 체크 6. 법인 설립 비용과 절차, 실제로 얼마나 드나 7. 결론 — 법인이 유리한 사람 vs 개인이 나은 사람 부동산 법인을 세우면 절세가 된다는 말 , 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 실제로 법인세율은 종합소득세율보다 낮은 구간이 많지만, 취득세 중과·종부세 공제 불가·양도 시 추가세율까지 합치면 이야기가 완전히 달라집니다. 제가 2022년에 부동산 임대 법인을 하나 세웠거든요. 그때 세무사한테 "법인세율 낮으니까 당연히 유리하죠"라는 말만 듣고 시작했는데, 3년 지나 보니까 그게 반만 맞는 얘기였어요. 취득 단계에서 이미 수천만 원이 더 나갔고, 종부세 고지서를 받아들었을 때는 솔직히 멘탈이 흔들렸습니다. 특히 2026년부터 법인세율이 전 구간 1%포인트 인상됐잖아요. 이 변화까지 반영하면 법인 vs 개인의 손익 계산이 또 한 번 바뀝니다. 오늘은 취득-보유-양도 전 과정에서 어떤 차이가 나는지, 제 실제 경험과 2026년 최신 세법을 기준으로 정리해 볼게요. "나는 법인이 맞는 건가, 개인이 맞는 건가" 고민되시는 분들에게 꽤 구체적인 판단 기준이 될 거예요. 2026년 세율 구조, 법인과 개인은 이렇게 다르다 부동산 투자 소득에 대한 세금 구조를 이해하려면, 우선 법인세와 종합소득세의 세율 차이부터 봐야 해요. 숫자만 놓고 보면 법인이 압도적으로 유리해 보이거든요. 근데 현실은 그렇게 단순하지 않습니다. 2026년 1월 1일 이후 개시 사업연도부터, 법인세율이 전 구간 1%포인트 인상됐어요. 2022년 윤석열 정부 때 1%p 낮췄던 걸 다시 원래대로 돌린 겁니다. 국회예산정책처에 따르면...