전세·월세 임대수익률 계산법 완전정복
임대수익률은 부동산 투자자라면 반드시 확인해야 하는 핵심 지표예요. 단순히 부동산 가격이 오를 거란 기대만으로 투자하는 건 너무 위험하니까요. 전세든 월세든, 내가 투자한 금액 대비 어느 정도의 수익을 얻고 있는지를 알 수 있게 해주는 도구가 바로 임대수익률이랍니다.
요즘 같이 금리가 오락가락하는 시기에는 임대수익률을 정확히 계산해서, 내 자산이 얼마나 효율적으로 움직이고 있는지 판단하는 게 진짜 중요해요. 그래서 오늘은 전세와 월세 각각의 수익률을 어떻게 계산하는지, 엑셀로 직접 해보는 방법까지 모두 소개할게요!
임대수익률이란?
임대수익률은 쉽게 말해 ‘내가 가진 부동산이 얼마만큼 돈을 벌어주는가’를 나타내는 지표예요. 보통 연 단위로 계산하고, 총 투자금 대비 임대수익의 비율을 백분율로 나타내죠. 예를 들어 1억 원짜리 집에서 500만 원을 벌었다면 수익률은 5%가 되는 거예요.
이 수익률을 통해 내가 투자한 자금이 효율적으로 돌아가는지를 판단할 수 있어요. 단순히 월세 몇십만 원 받는다고 좋은 게 아니라, 투자금 대비 수익이 높은지, 다른 투자와 비교해서 경쟁력이 있는지를 따져봐야 하죠.
임대수익률은 단순 계산 외에도, 금융비용(대출이자)이나 세금, 공실 리스크 등을 반영해 실질 수익률을 따지는 게 좋아요. 그래서 '표면수익률'과 '순수익률'로 나뉘어 설명되기도 해요.
📌 임대수익률의 두 가지 종류
| 종류 | 설명 |
|---|---|
| 표면수익률 | 세금·비용 제외, 단순 계산 수익률 |
| 순수익률 | 대출이자, 세금 등 고려한 실제 수익률 |
전세와 월세 수익률 차이
전세와 월세는 수익 구조가 완전히 달라요. 전세는 한 번에 큰 돈을 받아 일정 기간 동안 보유하면서, 그 돈을 다른 곳에 투자해 수익을 얻는 구조죠. 반면 월세는 매달 고정 수익이 들어오지만, 공실 리스크나 관리 문제가 있을 수 있어요.
전세의 경우 투자금이 적게 들어간다면 수익률이 높게 나올 수 있어요. 예를 들어 전세 보증금 2억 원을 받아서 다른 부동산에 투자하거나 금융 상품에 넣었을 때 발생하는 이자나 수익을 기준으로 계산해요.
월세는 매달 안정적인 현금흐름을 제공하는 대신, 수익률 계산이 좀 더 명확해요. 1년에 얼마 받는지 계산해서 총 매입가와 비교하면 되니까요.
📊 전세 vs 월세 수익률 비교
| 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 현금 유입 | 초기 일시 수령 | 월별 정기 수입 |
| 공실 리스크 | 낮음 | 상대적으로 높음 |
| 수익률 계산 난이도 | 상대적으로 복잡 | 단순 계산 가능 |
수익률 계산 공식과 예시
월세 수익률은 아래 공식을 사용해요:
👉 (연간 월세 수입 ÷ 총 투자금) × 100
예시: 월세 80만 원, 부동산 매입가 2억 원이면 수익률은?
👉 (80만 원 × 12) ÷ 2억 × 100 = 4.8%
전세 수익률은 보증금 운용 수익 기반으로 계산해요:
👉 (연 수익 ÷ (매입가 - 전세보증금)) × 100
예시: 매입가 3억, 보증금 2억, 운용 수익 연 5%라면?
👉 (2억 × 5%) ÷ (3억 - 2억) × 100 = 10%
엑셀로 임대수익률 계산하는 법
엑셀을 활용하면 자동으로 수익률을 계산할 수 있어요. 아래는 가장 기본적인 월세 수익률 계산 예시예요.
🟡 [총 매입가] A1 셀 입력
🟡 [월세 금액] A2 셀 입력
🟡 [연간 수익] =A2×12 (A3 셀)
🟡 [수익률] =A3/A1 (A4 셀)
💡 엑셀 수식 예시: =ROUND((A2*12)/A1*100,2)&"%”
이렇게 하면 수익률이 % 형태로 출력돼요!
실제 임대 사례 비교📈
내가 생각했을 때, 임대수익률은 숫자보다 실제 사례로 비교해보는 게 훨씬 실감나더라고요. 아래 두 가지 사례를 통해 월세와 전세 수익률 차이를 알아볼게요!
📍 A 사례: 서울 마포구 20평 아파트
매입가: 5억 원 / 월세: 130만 원
📍 B 사례: 경기 수원시 20평 아파트
매입가: 3억 원 / 전세보증금: 2억 2천만 원 (운용수익률 4%)
👉 월세 수익률: (130만 × 12) ÷ 5억 × 100 = 3.12%
👉 전세 수익률: (2.2억 × 0.04) ÷ (3억 - 2.2억) × 100 = 11%
이렇게 보면 전세 보증금을 잘 굴릴 수 있는 사람에게는 전세 수익률이 훨씬 유리해요. 하지만 월세는 고정 수입이 있어서 안정적인 느낌이 있는 게 장점이죠.
🏘 임대 사례 수익률 비교표
| 항목 | A 사례 (월세) | B 사례 (전세) |
|---|---|---|
| 매입가 | 5억 | 3억 |
| 연 수익 | 1,560만 | 880만 |
| 투자금 | 5억 | 8천만 |
| 수익률 | 3.12% | 11% |
높은 수익률을 위한 팁
수익률을 높이려면 단순히 좋은 지역에 투자하는 것만으로는 부족해요. 다음과 같은 전략을 참고해보면 도움이 돼요.
1️⃣ 소형 주택 위주 투자: 관리가 쉬우며 임대 수요가 많아 공실 위험이 적어요.
2️⃣ 신축 또는 리모델링: 집 상태가 좋아야 월세를 높게 받을 수 있어요.
3️⃣ 역세권 또는 대학가 근처: 교통, 수요, 생활 편의시설 등 입지가 수익률에 큰 영향 줘요.
4️⃣ 직접 관리로 운영비 절감: 부동산 관리 대행보다는 스스로 관리하는 것이 수익률에 이득이죠.
5️⃣ 복층/테라스 활용: 임대료 프리미엄을 만들 수 있는 구조는 매우 유리해요.
이 외에도 대출 비율을 잘 조절하면 레버리지를 활용해 실수익률을 끌어올릴 수 있어요. 다만, 리스크도 같이 커진다는 점은 명심해야 해요.
FAQ
Q1. 월세 수익률 몇 %면 좋은 건가요?
A1. 보통 4~5% 이상이면 양호한 수익률로 판단돼요.
Q2. 전세 수익률은 왜 더 높게 나올 수 있나요?
A2. 초기 투자금이 적고, 보증금 운용 수익을 반영해서 계산되기 때문이에요.
Q3. 전세 보증금을 어떻게 운용해야 하나요?
A3. 안전한 예금부터 채권, 다른 부동산 투자까지 다양해요.
Q4. 임대수익률 외에 고려할 점은?
A4. 세금, 공실률, 관리비용, 대출이자 등을 함께 고려해야 해요.
Q5. 대출 받아 투자할 경우 수익률은?
A5. 레버리지 효과로 수익률은 올라갈 수 있지만 리스크도 같이 커져요.
Q6. 수익률이 낮으면 무조건 투자하면 안 되나요?
A6. 아닙니다. 향후 가치 상승 가능성, 지역 발전 등도 고려 대상이에요.
Q7. 엑셀 없이도 계산 가능한가요?
A7. 기본적인 계산은 스마트폰 계산기로도 쉽게 가능해요.
Q8. 임대수익률은 매년 다시 계산해야 하나요?
A8. 네, 수입·지출·세금 등은 매년 달라지므로 주기적인 확인이 필요해요.
※ 본 글은 투자 조언이 아닌 일반 정보 제공 목적입니다. 실제 투자 시에는 전문가 상담이 필요해요.