전세보증금 간주임대료, 3채 임대하면서 직접 계산해보니 세금이 이 정도였습니다
📋 목차
전세보증금에도 세금이 붙는다는 사실, 다주택자라면 반드시 알아야 하는 간주임대료 계산법을 2026년 최신 개정 기준으로 직접 사례를 들어 풀어드립니다.
솔직히 말하면, 저도 처음에 간주임대료라는 걸 몰랐거든요. 3년 전 세 번째 주택을 매입한 뒤 첫 종합소득세 신고를 했는데, 세무사가 "보증금에 대한 간주임대료도 잡아야 합니다"라고 하더라고요. 뭔 소리인가 싶었어요. 월세를 받은 것도 아닌데 왜 세금을 내야 하지? 그때부터 파기 시작했습니다.
그런데 이게 파면 팔수록 복잡하더라고요. 소형주택 제외 특례, 보증금 3억 원 초과 요건, 적수 계산, 금융수익 차감까지. 게다가 2026년부터는 고가 2주택자도 과세 대상에 포함되면서 영향받는 분들이 확 늘었어요. 저처럼 헤매지 않도록, 제가 직접 계산하면서 깨달은 것들을 하나씩 정리해볼게요.
간주임대료가 뭔지부터 제대로 짚고 가겠습니다
간주임대료는 이름 그대로 "임대료로 간주하는 금액"이에요. 임대인이 세입자한테 전세보증금이나 월세보증금을 받으면, 그 돈을 은행에 넣어두면 이자가 생기잖아요. 국세청은 그 이자 수익을 임대 소득으로 보는 거예요.
쉽게 말해서, 실제로 월세를 받지 않아도 보증금으로 이자 수익을 얻을 수 있다고 추정해서 세금을 매기는 제도입니다. 전세만 놓고 월세 한 푼 안 받아도 세금이 나올 수 있다는 뜻이에요.
처음엔 좀 억울한 감정이 들었어요. 근데 생각해보면 보증금 5억을 받으면 그걸 예금에 넣든, 투자를 하든 수익이 발생할 수 있으니까 과세 논리 자체는 이해가 되더라고요. 문제는 계산이 만만치 않다는 거죠.
참고로 주택 간주임대료와 상가 간주임대료는 계산 방식이 다릅니다. 상가는 보증금 전액에 이자율을 곱하고 부가가치세까지 붙는 반면, 주택은 보증금 합계에서 3억 원을 뺀 초과분의 60%에만 이자율을 적용해요. 이 차이를 모르면 상가 계산식으로 주택을 계산하는 실수를 하게 됩니다.
과세 대상자, 나도 해당되나 확인하는 법
여기서 핵심이 되는 건 "주택 수"와 "보증금 합계"예요. 2025년까지는 비소형주택 3채 이상 보유하면서 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우에만 간주임대료가 과세됐거든요.
주택 수 계산할 때 중요한 게 있어요. 부부 합산이에요. 남편 명의 2채, 아내 명의 1채면 합계 3채입니다. 그리고 다가구주택은 통째로 1채로 보는데, 구분등기가 되어 있으면 각각 1채로 잡혀요. 이거 모르고 있다가 낭패 보는 분들 꽤 있어요.
📊 간주임대료 과세 요건 정리
국세청 기준, 주택 간주임대료 과세 대상은 다음 요건을 모두 충족해야 합니다. 부부합산 비소형주택 3채 이상 보유, 보증금 합계 3억 원 초과. 여기서 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 원 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외됩니다. 단, 소형주택의 월세 수입은 과세 대상이에요.
제가 처음 이 기준을 확인할 때, 원룸 하나를 갖고 있었는데 전용면적 33㎡에 기준시가 1억 8천만 원이었어요. 소형주택 요건에 딱 맞아서 주택 수에서 빠지더라고요. 덕분에 3채가 아니라 2채로 계산돼서 그해 간주임대료 과세를 피할 수 있었습니다.
근데 다음 해에 기준시가가 올라서 2억 1천만 원이 되니까 소형주택 요건을 벗어났어요. 순식간에 3채 보유자가 된 거죠. 기준시가는 매년 바뀌니까 매해 체크해야 합니다. 이건 진짜 뼈저리게 느꼈어요.
2026년 확 바뀐 간주임대료 — 2주택자도 과세됩니다
올해부터 가장 큰 변화가 생겼어요. 2026년 귀속분부터 고가주택 2주택자도 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다. 이전까지 2주택자는 전세만 놓으면 보증금에 대해 세금을 안 냈거든요.
새로운 과세 요건은 이래요. 부부합산 2채를 보유하면서, 2채 모두 기준시가가 12억 원을 초과하는 고가주택이고, 이 주택들의 보증금 합계가 12억 원을 초과하면 간주임대료가 과세됩니다. 1채만 12억 원을 넘으면 해당 안 돼요. 2채 모두 넘어야 합니다.
⚠️ 주의
2026년 간주임대료에 대한 세금은 2027년 5월 종합소득세 신고 때 납부합니다. 지금 당장은 체감이 안 될 수 있지만, 올해 임대소득에 이미 적용되고 있는 상태예요. 미리 예상 세액을 계산해두지 않으면 내년 5월에 예상보다 훨씬 큰 세금 고지에 당황할 수 있습니다.
예를 들어볼게요. 서울 강남에 기준시가 15억 원짜리 아파트 1채, 마포에 기준시가 13억 원짜리 아파트 1채를 보유하고 있다고 해보죠. 두 채 모두 12억 원 초과 고가주택이에요. 이 두 채의 전세보증금 합계가 14억 원이라면, 14억에서 3억 원을 뺀 11억 원의 60%인 6.6억 원에 3.1% 이자율을 적용하게 됩니다. 간주임대료는 약 2,046만 원이에요.
2025년까지는 세금이 0원이었을 텐데, 2026년부터는 이 금액이 다른 소득과 합산되어 과세됩니다. 강남·서초·용산·마포·성동 같은 고가 주택 밀집 지역에 2채를 갖고 계신 분들은 지금부터 대비가 필요해요.
또 하나 바뀐 게 있어요. 정기예금 이자율이 2024년 귀속 3.5%에서 2025년 귀속 이후 3.1%로 인하됐습니다. 기획재정부가 국세환급가산금 이자율을 조정하면서 간주임대료 이자율도 연동돼서 내려간 건데요. 0.4%p 차이가 크지 않아 보여도, 보증금이 큰 경우엔 수십만 원 차이가 나요.
간주임대료 계산 공식과 실전 사례
계산 공식부터 한번 보죠. 주택 간주임대료 계산은 이렇습니다.
(보증금 합계 − 3억 원) × 60% × (임대일수 ÷ 365) × 정기예금 이자율(3.1%)
장부 신고하는 경우엔 여기서 해당 임대사업 부분에서 발생한 수입이자, 할인료, 배당금을 빼줍니다. 추계 신고라면 금융수익 차감 없이 그대로 적용되고요.
보증금을 받은 주택이 2채 이상이면, 적수(보증금 × 임대일수)가 가장 큰 주택부터 순서대로 3억 원을 차감한다는 점도 중요해요. 무작정 3억 원을 빼는 게 아니라 순서가 있는 거예요.
제가 실제로 겪은 사례로 설명해볼게요. 2025년 귀속 기준으로 비소형주택 3채를 보유하고 있었습니다.
| 구분 | 보증금 | 월세 |
|---|---|---|
| A주택 (69㎡, 기준시가 4억) | 1.5억 원 | 100만 원 |
| B주택 (65㎡, 기준시가 2.5억) | 1억 원 | — |
| C주택 (109㎡, 기준시가 6억) | 3.5억 원 | 130만 원 |
보증금 합계는 6억 원이에요. 3억 원을 초과하니까 간주임대료 과세 대상입니다. 적수가 가장 큰 C주택(3.5억 × 365일)부터 3억 원을 차감하면, C주택은 보증금 0.5억 원만 남고, A주택 1.5억 원, B주택 1억 원이 그대로 잡혀요.
각 주택별 간주임대료(2025년 귀속, 이자율 3.1%)를 계산하면 이래요.
A주택: 1.5억 × 60% × 3.1% = 279만 원
B주택: 1억 × 60% × 3.1% = 186만 원
C주택: 0.5억 × 60% × 3.1% = 93만 원
간주임대료 합계 558만 원에 월세 수입 2,760만 원(A 1,200만 + C 1,560만)을 합치면 총 수입금액이 3,318만 원이 됩니다. 이게 전부 종합소득에 합산되는 거예요. 처음 계산했을 때 적잖이 충격이었습니다.
💬 직접 계산해본 후기
제가 직접 국세청 홈택스의 '주택 간주임대료 간편계산' 서비스로 검증해봤는데, 수기 계산 결과와 거의 일치하더라고요. 다만 보증금이 연중 변동되는 경우(세입자 교체 등)에는 기간별로 쪼개서 적수를 따로 계산해야 해서, 이때는 반드시 홈택스 계산기를 돌려보시길 권합니다. 수기로 하면 높은 확률로 실수합니다.
연도별 정기예금 이자율 변동과 세금 영향
간주임대료 계산에서 핵심 변수 중 하나가 정기예금 이자율이에요. 기획재정부가 시중은행 정기예금 금리를 반영해서 매년 고시하는데, 이 이자율에 따라 같은 보증금이라도 세금이 크게 달라져요.
| 귀속연도 | 이자율 | 비고 |
|---|---|---|
| 2021년 | 1.2% | 역대 최저 수준 |
| 2022년 | 1.2% | 동결 |
| 2023년 | 2.9% | 급등 |
| 2024년 | 3.5% | 12년 만에 최고 |
| 2025~2026년 | 3.1% | 0.4%p 인하 |
2021~2022년에 1.2%였던 이자율이 2024년 3.5%까지 올라갔다가, 2025년 귀속부터 3.1%로 소폭 내려왔어요. 이 차이가 체감되는 게, 보증금 초과분이 3억 원인 경우 2024년 기준 간주임대료가 630만 원이었는데, 2025년부터는 558만 원으로 약 72만 원 줄어들었거든요.
그런데 솔직히 2021~2022년 1.2% 시절이 그리워요. 같은 보증금으로 간주임대료가 216만 원밖에 안 나왔으니까요. 금리 인상기에 간주임대료 부담이 세 배 가까이 뛰었다는 걸 몸으로 체감한 거죠.
앞으로 한국은행 기준금리가 추가 인하되면 간주임대료 이자율도 더 내려갈 가능성이 있어요. 다만 기획재정부가 매년 시행규칙으로 고시하는 거라 금리 변동과 완벽히 연동되진 않습니다. 내년 이자율이 어떻게 될지는 아직 확정되지 않았으니, 올해 기준 3.1%로 계산하시면 돼요.
종합과세 vs 분리과세, 어떤 게 유리할까
간주임대료를 포함한 주택임대소득의 연간 총수입금액이 2,000만 원 이하면, 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있어요. 2,000만 원을 초과하면 무조건 종합과세입니다.
분리과세는 주택임대소득에 대해 별도로 14%(지방소득세 포함 시 15.4%) 세율을 적용하는 방식이에요. 필요경비율은 미등록 임대인 50%, 등록 임대인 60%를 적용하고요. 기본공제는 임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 경우에만 200만 원(미등록)이나 400만 원(등록)을 공제받을 수 있어요.
제 경우엔 다른 근로소득이 꽤 있어서 종합과세를 하면 높은 세율(24~35% 구간)이 적용되더라고요. 그래서 분리과세가 훨씬 유리했습니다. 반면에 다른 소득이 거의 없는 분이라면 종합과세가 세금이 더 적을 수도 있어요.
정확하게 비교하려면 국세청 홈택스에서 모의 계산을 돌려보는 게 최선이에요. 저도 매년 두 가지 다 계산해보고 낮은 쪽으로 신고하고 있거든요. 한 번은 분리과세가 20만 원 정도 더 나오는데도 귀찮아서 그냥 분리과세로 했다가 나중에 후회한 적이 있어요. 금액이 작아 보여도 매년 누적되면 꽤 차이나거든요.
참고로, YMYL(건강·재무·법률) 관련 세금 문제이므로, 본인 상황에 딱 맞는 판단은 세무사와 상담하시는 걸 권합니다. 절세 전략은 개인 소득 구조에 따라 완전히 달라지거든요.
실수하기 쉬운 간주임대료 함정 5가지
첫 번째, 소형주택 특례를 과신하는 거예요. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 주택 수에서 빠지는데, 기준시가는 매년 달라져요. 올해는 빠졌어도 내년에는 포함될 수 있습니다. 저도 이걸로 한 번 당했어요.
두 번째, 보증금 변동 시 적수 계산을 단순화하는 실수입니다. 세입자가 바뀌면서 보증금이 달라지면 기간별로 쪼개서 적수를 각각 계산해야 하거든요. 연초 보증금 합계가 3억 원 이하였다가 하반기에 올라간 경우, 초과된 기간만큼만 과세되는 건데 이걸 1년 치로 잘못 계산하는 분들이 많아요.
세 번째, 상가 간주임대료 계산식과 혼동하는 거예요. 상가는 보증금 전액에 이자율을 바로 곱하고, 3억 원 공제도 없고 60% 적용도 없어요. 주택과 완전히 다른 구조입니다.
💡 꿀팁
장부 신고를 하면 해당 임대사업에서 발생한 수입이자, 할인료, 배당금을 간주임대료에서 차감할 수 있어요. 예를 들어 보증금을 예금에 넣어서 이자를 받았다면, 그 이자만큼 간주임대료가 줄어드는 거예요. 추계 신고에서는 이 차감이 안 되니까, 금융수익이 있다면 장부 신고가 유리할 수 있습니다.
네 번째, 공동명의 주택 처리를 잘못하는 거예요. 부부 공동명의 주택이 여러 채면, 공동사업장을 1거주자로 보고 별도로 간주임대료를 계산한 뒤 지분 비율에 따라 소득을 나눠야 합니다. 단독명의 주택과 공동명의 주택을 합쳐서 한꺼번에 계산하면 안 돼요.
다섯 번째, 2026년 신설된 2주택자 과세 요건을 모르는 거예요. 주변에 기준시가 12억 원 넘는 아파트 2채를 보유한 분들이 꽤 있는데, 아직도 "2주택이니까 간주임대료는 해당 없어"라고 생각하시는 분이 많더라고요. 올해부터 달라졌다는 걸 꼭 확인하셔야 해요.
상가 간주임대료와 주택 간주임대료, 핵심 차이
이 부분을 따로 다루는 이유가 있어요. 주택과 상가를 함께 임대하는 분들이 두 가지를 섞어서 계산하는 경우가 너무 많거든요. 구조가 아예 달라요.
상가(사무실, 오피스 포함) 간주임대료 공식은 훨씬 단순합니다. 보증금 × 정기예금 이자율(3.1%) × 임대일수 ÷ 365. 끝이에요. 3억 원 공제도 없고, 60% 적용도 없어요. 게다가 여기에 부가가치세 10%가 별도로 붙습니다.
| 구분 | 주택 | 상가 |
|---|---|---|
| 3억 원 공제 | 있음 | 없음 |
| 60% 적용 | 있음 | 없음 (100%) |
| 부가가치세 | 면세 | 과세 (10%) |
같은 보증금 3억 원이라 해도, 주택이면 간주임대료가 0원(3억 공제 후 초과분 없음)인데, 상가면 3억 × 3.1% = 930만 원이 간주임대료로 잡히고 여기에 부가세까지 별도로 내야 해요. 완전히 다른 세계입니다.
제 지인 중에 1층 상가, 2~3층 주택인 건물을 임대하면서 전체를 주택 기준으로 계산했다가 세무조사에서 상가 부분 간주임대료와 부가세를 추징당한 경우가 있었어요. 복합건물이면 용도별로 나눠서 각각 계산해야 합니다.
간주임대료 절세 전략, 현실적으로 가능한 것들
절세라고 해서 뭔가 거창한 건 아니에요. 구조를 잘 이해하면 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 포인트가 보이거든요.
가장 먼저 확인할 건 소형주택 특례예요. 전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하인 주택이 있다면 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 빠집니다. 이 특례 하나로 3주택이 2주택이 되면 간주임대료 자체가 사라질 수 있어요.
두 번째는 장부 신고입니다. 보증금을 예금에 넣어두고 이자를 받았다면, 그 이자를 간주임대료에서 차감할 수 있거든요. 추계 신고에서는 이게 안 되니까 장부를 기장하는 게 유리할 수 있어요. 물론 장부 기장 비용(세무사 수수료)과 차감되는 금액을 비교해봐야 합니다.
세 번째, 보증금을 줄이고 월세를 올리는 구조 변경이에요. 다만 이건 세입자와의 합의가 필요하고, 무작정 보증금을 줄이면 전세사기 리스크나 공실 문제가 생길 수 있으니 신중하게 판단해야 해요. 솔직히 저도 이건 실행하지 못했어요. 세입자 입장에서 월세가 올라가면 부담이 커지니까요.
네 번째, 임대주택 등록이에요. 등록 임대주택은 분리과세 시 필요경비율 60%(미등록 50%)와 기본공제 400만 원(미등록 200만 원)을 적용받을 수 있어서, 총수입금액이 2,000만 원 이하인 경우 세금 차이가 꽤 나요.
다만 절세 전략은 개인 상황마다 결과가 완전히 달라지기 때문에, 반드시 세무 전문가와 상담 후 결정하시길 권합니다. 인터넷 정보만 믿고 판단했다가 오히려 세금이 늘어나는 경우도 적지 않거든요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 1주택자도 간주임대료를 내야 하나요?
1주택자는 간주임대료 과세 대상이 아닙니다. 다만 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택 1채를 보유하면서 월세를 받고 있다면, 그 월세는 소득세 과세 대상이에요. 전세만 놓고 있다면 1주택자는 세금이 없습니다.
Q2. 2026년 간주임대료 이자율이 3.1%인데, 상가도 같은가요?
네, 주택과 상가 모두 2025~2026년 귀속 기준 정기예금 이자율은 3.1%로 동일합니다. 다만 주택은 보증금에서 3억 원을 빼고 60%만 적용하는 반면, 상가는 보증금 전액에 3.1%를 곱하고 부가가치세도 별도로 내야 하므로 실질 세금 부담은 상가가 훨씬 큽니다.
Q3. 소형주택 특례는 언제까지 적용되나요?
주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외됩니다. 이 특례가 추가 연장될지는 아직 확정되지 않았어요. 단, 소형주택에서 받는 월세는 주택 수 제외와 관계없이 과세 대상입니다.
Q4. 보증금이 연중에 변동되면 어떻게 계산하나요?
보증금 합계가 변동하는 구간별로 적수를 따로 계산합니다. 예를 들어 상반기에 보증금 합계가 4억 원이었다가 하반기에 6억 원으로 오르면, 각 기간의 일수와 보증금을 곱한 적수를 별도로 산출한 뒤 합산해요. 국세청 홈택스 간편계산기를 활용하면 자동으로 기간별 적수를 계산해줍니다.
Q5. 간주임대료에 건강보험료도 영향을 받나요?
네, 간주임대료를 포함한 임대소득이 건강보험 피부양자 자격이나 지역가입자 보험료 산정에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 2026년부터 2주택자 과세가 신설되면서, 기존에 피부양자였던 고가주택 2주택 보유자가 지역가입자로 전환될 가능성도 있어요. 건강보험공단에 미리 확인해보시는 것을 권합니다.
본 포스팅은 개인 경험과 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 전문적인 의료·법률·재무 조언을 대체하지 않습니다. 정확한 정보는 해당 분야 전문가 또는 공식 기관에 확인하시기 바랍니다. 본 글의 내용은 정보 제공 목적이며, 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.
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간주임대료, 결국 핵심은 이겁니다
3주택 이상 보유자는 보증금 합계 3억 원 초과 시, 2026년부터는 고가 2주택자도 보증금 12억 원 초과 시 간주임대료가 과세됩니다. 이자율 3.1%, 60% 적용, 3억 원 공제 — 이 세 가지를 기억하시면 계산의 뼈대는 잡을 수 있어요. 다만 보증금 변동, 공동명의, 소형주택 특례 같은 변수가 많기 때문에 정확한 세액은 반드시 전문가 검증을 받으시길 바랍니다.
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✍️ 글쓴이
송석 | 부동산 세무·투자 분야 전문 블로거. 다주택 임대 경험을 바탕으로 실전 세금 정보를 공유합니다.