자녀 명의로 집 사면 세금은? 직접 따져본 절세와 증여세 폭탄의 경계
📋 목차
자녀 명의로 집을 사주려는 순간, 증여세·취득세·자금출처조사라는 세 가지 관문이 동시에 열린다는 걸 아는 부모는 생각보다 많지 않다.
솔직히 저도 처음엔 단순하게 생각했거든요. 아이 이름으로 집 한 채 사놓으면 나중에 상속세 걱정 안 해도 되겠지, 뭐 그 정도. 그런데 세무사 상담을 받고 나서 등에 식은땀이 흘렀어요. 5억짜리 아파트를 성인 자녀한테 그냥 증여하면 세금만 8천만 원이 넘게 나온다는 얘기를 듣고서요.
"증여로 하면 세금 폭탄이고, 매매로 하면 자금출처가 문제고, 저가양도는 또 2026년부터 규정이 바뀐다고?" 당시 제가 세무사한테 했던 말이에요. 아마 지금 이 글을 읽고 있는 분도 비슷한 혼란 속에 있을 거예요. 방법은 분명 있는데, 각각의 함정을 정확히 알아야만 진짜 절세가 됩니다. 하나씩 풀어볼게요.
자녀 명의 부동산, 왜 증여세부터 따져야 하는가
부모가 자녀 이름으로 부동산을 취득하면, 세법은 그 자금의 출처를 따집니다. 자녀가 스스로 벌어서 산 게 아니라면, 국세청은 해당 금액 전체를 부모로부터의 증여로 추정하거든요. "내가 번 돈으로 내 자식한테 사주는 건데 왜 세금을 내냐"는 말, 주변에서 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 근데 세법은 그런 감정을 전혀 고려하지 않아요.
현행법상 증여재산공제 한도는 이렇습니다. 성인 자녀(만 19세 이상)는 10년간 5천만 원, 미성년 자녀는 10년간 2천만 원까지만 비과세예요. 여기서 중요한 건 "10년 합산"이라는 점이에요. 5년 전에 이미 3천만 원 증여한 기록이 있다면, 이번에 공제 가능한 금액은 2천만 원밖에 안 됩니다.
2024년부터는 혼인·출산 증여재산공제가 새로 도입됐어요. 결혼 전후 2년 이내 또는 자녀 출생 후 2년 이내에 직계존속에게 증여받으면 추가로 최대 1억 원까지 공제가 돼요. 기본공제 5천만 원과 합치면 총 1억 5천만 원까지 비과세가 가능한 셈이죠. 다만 혼인공제와 출산공제는 중복 적용이 안 되니까, 둘 중 유리한 쪽을 선택해야 합니다.
문제는 부동산이에요. 수도권 아파트 한 채가 5억, 10억인 시대에 5천만 원 공제는 사실상 무의미합니다. 나머지 금액 전부가 증여세 과세 대상이 되는 거거든요.
증여세율과 취득세, 실제로 얼마나 나올까
제가 처음 겁을 먹었던 게 바로 이 계산이었어요. 2024년 세법 개정안에서 증여세율 구간을 손보려 했지만 국회에서 부결됐고, 결국 2025년 현재 증여세율은 기존과 동일합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | 없음 |
| 1억~5억 원 | 20% | 1천만 원 |
| 5억~10억 원 | 30% | 6천만 원 |
| 10억~30억 원 | 40% | 1억 6천만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6천만 원 |
구체적으로 계산해 볼게요. 시가 7억 원짜리 아파트를 성인 자녀에게 단순 증여한다고 가정하면, 증여재산공제 5천만 원을 빼고 과세표준은 6억 5천만 원이에요. 여기에 30% 세율을 적용하고 누진공제 6천만 원을 빼면 증여세는 약 1억 3,500만 원입니다.
근데 여기서 끝이 아니에요. 증여로 부동산을 취득하면 취득세가 별도로 나옵니다. 일반 증여 취득세율은 3.5%예요. 7억 원 기준이면 약 2,450만 원. 그런데 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 다주택자인 부모가 증여하면? 취득세율이 12%로 뛰거든요. 그러면 취득세만 8,400만 원. 증여세와 합치면 2억이 훌쩍 넘습니다.
📊 실제 데이터
시가 7억 원 아파트를 성인 자녀에게 단순 증여할 경우, 증여세 약 1억 3,500만 원 + 취득세 2,450만 원(비조정지역 3.5% 기준) = 총 약 1억 5,950만 원의 세금이 발생합니다. 조정대상지역이면 취득세가 8,400만 원으로 올라 총 세금이 약 2억 1,900만 원까지 치솟을 수 있어요.
이 숫자를 보면 "그냥 내 이름으로 갖고 있다가 나중에 상속하는 게 나은 거 아닌가" 싶죠. 실제로 세무사들도 무조건 증여가 답이 아니라고 말합니다. 상황에 따라 상속이 유리한 경우도 분명 있거든요. 하지만 부동산 가격이 계속 오를 거라는 전제가 있다면, 지금 증여하는 게 나중에 상속하는 것보다 과세 기준가액이 낮아서 유리할 수도 있어요. 이게 타이밍의 문제인 거죠.
저가양도라는 우회로, 진짜 절세가 될까
증여 대신 자녀에게 "싸게 파는" 방법이 있습니다. 이른바 저가양도예요. 세법에서는 특수관계인(가족) 간 거래에서 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 이내라면 증여세를 과세하지 않거든요.
예를 들어 시가 8억 원짜리 아파트를 자녀에게 5억 6천만 원(시가의 70%)에 매도하면, 차액 2억 4천만 원은 시가의 30%인 2억 4천만 원 이내이므로 증여세가 안 나와요. 자녀는 매매로 취득한 거니까 취득세도 1~3%만 내면 되고요. 단순 증여 대비 수천만 원을 아낄 수 있는 구조입니다.
근데 함정이 있어요. 자녀가 그 5억 6천만 원을 실제로 지불할 능력이 있어야 한다는 거예요. 대출을 받든, 본인 저축이 있든, 자금출처를 소명해야 합니다. 부모가 몰래 돈을 줘서 다시 부모한테 매매대금으로 돌려주는 식의 자금순환은 국세청이 바로 잡아냅니다.
⚠️ 주의
2026년 1월 1일부터 개정 지방세법이 시행되면서 가족 간 저가양도에 대한 규정이 대폭 강화됐습니다. 시가 대비 현저히 낮은 가격으로 거래하면 그 차액이 아니라 거래 전체 금액에 대해 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용될 수 있어요. 저가양도를 계획하고 있다면 반드시 최신 규정을 세무사와 확인해야 합니다.
제가 알아볼 때도 이 부분에서 제일 헷갈렸어요. 2025년까지는 저가양도가 꽤 괜찮은 절세 수단이었는데, 2026년 지방세법 개정으로 취득세 리스크가 확 커진 거거든요. 특히 조정대상지역에서 공시가격 3억 원 이상 주택이면 12%가 적용될 수 있어서, "싸게 팔아서 절세하려다가 취득세에서 폭탄 맞는" 상황이 실제로 발생할 수 있습니다. 타이밍과 지역, 가격대를 종합적으로 따져봐야 해요.
부담부증여로 세금 쪼개기, 현실적인 방법
부담부증여라는 게 있습니다. 쉽게 말하면 "빚과 함께 증여하는 것"이에요. 부모가 전세 끼고 있는 아파트를 자녀에게 증여할 때, 전세보증금(채무)도 함께 넘기면 증여재산 평가액에서 그 채무를 빼주거든요.
시가 7억 원 아파트에 전세보증금 3억 원이 끼어 있다면, 증여가액은 7억에서 3억을 뺀 4억 원으로 계산됩니다. 5천만 원 공제를 적용하면 과세표준은 3억 5천만 원, 증여세는 약 6천만 원이에요. 단순 증여 때 1억 3,500만 원이었던 것과 비교하면 7천만 원 넘게 줄어드는 셈이죠.
다만 이렇게 되면 부모 쪽에 양도소득세가 발생합니다. 채무 승계분 3억 원은 "유상 양도"로 보거든요. 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도세가 안 나오지만, 다주택자라면 양도세까지 더해져야 해요. 결국 증여세를 줄이면 양도세가 붙고, 이 두 개의 합이 단순 증여 때보다 적은지를 따져야 합니다.
제가 상담받을 때 세무사가 했던 말이 기억나요. "부담부증여가 만능인 것처럼 유튜브에서 떠드는데, 실제로 계산해 보면 오히려 단순 증여가 나은 케이스도 꽤 있다"고요. 특히 양도차익이 큰 경우, 부모 쪽 양도세가 어마어마하게 나와서 절세 효과가 사라지는 거예요. 그래서 무조건 어떤 방식이 좋다고 단정할 수 없고, 반드시 시뮬레이션을 돌려봐야 합니다.
자금출처조사, 이걸 모르면 3년 뒤에 벼락 맞는다
자녀 명의로 부동산을 취득하면, 국세청은 해당 자녀가 그 돈을 어디서 마련했는지를 추적합니다. 이게 자금출처조사예요. 보통 취득 후 1~3년 사이에 나온다고 알려져 있는데, 미성년자나 소득이 없는 20대 자녀가 수억짜리 부동산을 갑자기 취득하면 거의 100% 대상이 됩니다.
소명 기준도 알아둬야 해요. 취득가액이 10억 원 미만이면 80% 이상, 10억 원 이상이면 취득가액에서 2억 원을 뺀 금액 이상을 소명해야 합니다. 소명하지 못한 금액은 전부 증여로 추정돼서 증여세가 부과되고, 거기에 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세까지 붙어요.
💡 꿀팁
자녀에게 자금을 빌려주는 방식(차용)도 가능하지만, 반드시 차용증을 공증받고, 적정 이자(세법상 연 4.6%)를 실제로 송금받아야 합니다. 이자 없이 무상 대여하면 연 1천만 원 초과분에 대해 증여세가 과세될 수 있어요. "가족끼리 차용증까지 쓰나" 싶겠지만, 국세청은 이 증빙이 없으면 무조건 증여로 봅니다.
주변에서 실제로 당한 사례가 있어요. 아버지가 아들한테 현금 4억을 줘서 아파트를 샀는데, 차용증도 안 쓰고 이자도 안 냈대요. 3년 뒤에 자금출처조사가 나와서 증여세에 가산세까지 합쳐 거의 1억 2천만 원을 추징당했다고요. 이런 일이 드물지 않습니다. 재무 관련 사안이므로 반드시 전문 세무사와 상담하시길 권합니다.
한 가지 더. 자녀가 직접 대출을 받아 부동산을 취득한 경우, 대출금은 자금출처로 인정됩니다. 하지만 그 대출의 원리금 상환을 부모가 대신 해주면? 그 상환 금액도 다시 증여로 봐요. 결국 어디선가 부모 돈이 흘러가면 국세청은 찾아낸다는 거예요.
세무사가 실제로 권하는 단계별 절세 시나리오
여러 세무사 상담을 종합해서 제가 정리한 시나리오예요. 물론 개인 상황마다 다르니까, 큰 틀에서의 방향으로만 참고하세요.
첫 번째는 10년 단위 분할 증여입니다. 자녀가 태어나자마자 2천만 원을 증여하고, 10세에 다시 2천만 원, 성인이 되면 5천만 원. 이렇게 하면 자녀가 스물아홉 살이 될 때까지 총 9천만 원을 비과세로 이전할 수 있어요. 여기에 혼인·출산 공제 1억 원을 더하면 최대 1억 9천만 원까지요. 물론 수억짜리 부동산 한 채 가격에는 한참 못 미치지만, "종잣돈"을 만들어주는 데는 충분합니다.
두 번째는 증여 후 자녀 명의 대출을 조합하는 거예요. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 살 때, 부모가 1억 5천만 원(혼인공제 포함)을 증여하고 자녀가 3억 5천만 원을 주택담보대출로 충당하는 식이죠. 자녀에게 소득이 있어서 원리금 상환이 가능하다면, 이 방식이 세금 부담이 가장 적습니다.
세 번째는 부담부증여 + 1세대 1주택 비과세 조합이에요. 부모가 1주택자이고 비과세 요건을 충족한다면, 전세 끼고 증여하면서도 양도세 부담 없이 증여가액을 낮출 수 있어요. 이 시나리오가 먹히려면 전제 조건이 까다로운데, 보유 기간 2년 이상(조정대상지역은 거주 2년 포함)이 충족돼야 합니다.
💬 직접 써본 경험
저는 결국 두 번째 방법을 택했어요. 혼인공제 타이밍에 맞춰서 1억 5천만 원을 증여하고, 나머지는 자녀가 직접 대출받도록 했습니다. 세무사 수임료까지 포함해도, 단순 증여 대비 세금을 4천만 원 넘게 아꼈거든요. 다만 대출 이자를 자녀가 감당해야 하니까, 자녀의 소득 수준과 상환 계획도 같이 짜야 해요.
어떤 방법이든 핵심은 하나예요. "내 상황에서 증여세 + 취득세 + 양도세(해당 시)의 총합이 가장 작은 조합을 찾는 것." 이걸 혼자 계산하기는 사실상 불가능하고, 반드시 전문 세무사에게 시뮬레이션을 맡기시길 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 부모가 자녀 대신 증여세를 대납하면 그것도 세금이 붙나요?
네, 증여세 대납액 자체가 다시 증여로 간주돼서 추가 증여세가 부과됩니다. 그래서 이걸 "증여세의 증여세"라고 부르기도 해요. 자녀가 직접 납부할 자력이 있는지도 미리 확인해야 합니다.
Q. 미성년 자녀 명의로 부동산을 사도 되나요?
법적으로 가능하지만, 미성년자는 소득이 없으므로 자금 전액이 증여로 추정됩니다. 공제 한도가 10년간 2천만 원뿐이라 대부분의 금액에 증여세가 부과되고, 자금출처조사 대상이 될 가능성도 매우 높습니다.
Q. 증여 후 10년 내에 팔면 양도세는 어떻게 되나요?
배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 5년(2025년 이후 증여분은 10년) 이내에 양도하면, 증여자(부모)의 원래 취득가액으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 적용됩니다. 증여 시점의 시가가 아니라 부모가 원래 산 가격 기준이라 양도세가 크게 늘어날 수 있어요.
Q. 전세보증금 승계 없이 대출만 껴서 부담부증여가 가능한가요?
가능합니다. 주택담보대출 잔액을 자녀가 인수하는 형태로 부담부증여를 진행할 수 있어요. 다만 금융기관에서 채무자 변경을 승인해야 하고, 자녀가 대출 상환 능력이 있어야 인수가 허용됩니다.
Q. 혼인공제와 출산공제를 둘 다 받을 수 있나요?
중복 적용은 안 되고, 통합 한도 1억 원이에요. 결혼하면서 1억 원 공제를 이미 받았다면, 이후 출산 시 추가 공제는 불가합니다. 반대로 혼인 때 5천만 원만 공제받았다면, 출산 시 나머지 5천만 원을 공제받을 수 있어요.
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자녀 명의 부동산 취득은 단순 증여, 저가양도, 부담부증여, 분할 증여+대출 조합 등 여러 경로가 있고, 각각 증여세·취득세·양도세의 조합이 전혀 다릅니다. 내 상황에서 총 세금이 가장 적은 경로를 찾는 것이 핵심이에요.
자녀에게 부동산을 물려주려는 분이라면, 혼자 고민하지 마시고 증여세 전문 세무사에게 시뮬레이션을 맡기는 게 첫걸음입니다. 이 글이 도움이 되셨다면 댓글로 본인 상황을 공유해 주세요. 비슷한 고민을 하는 분들께 큰 참고가 될 거예요.