전세금 안 돌려줄 때 임차권등기명령 셀프신청 — 9,200원으로 끝낸 2026 최신 후기
📌 한 줄 요약 — 계약 끝났는데 보증금 못 받았다면, 이사 가기 전 임차권등기명령부터. 셀프로 9,200원, 빠르면 2주 안에 등기까지 끝납니다. 2023년 7월 개정 이후로는 임대인 송달 전에도 등기가 가능해져서 절차가 훨씬 빨라졌어요.
계약 만료일이 다가오는데 집주인이 "다음 세입자 들어오면 그때 줄게요"라고 하더라고요. 처음엔 그러려니 했는데, 만료일 지나고 한 달이 더 흘러도 똑같은 말만 반복되니까 슬슬 불안해지기 시작했거든요. 새로 이사 갈 집은 잡아놨고, 잔금 날짜는 다가오는데 보증금은 묶여 있는 그 답답함, 겪어본 사람만 압니다.
법무사에 문의했더니 30~40만원 부르더군요. 인터넷 찾아보니 셀프로 하면 1만원도 안 든다는 글이 보여서, 반신반의하면서 직접 해봤어요. 결론부터 말하면 — 생각보다 어렵지 않았고, 실제로 든 돈은 9,200원. 등기 완료까지 12일 걸렸습니다.
임차권등기명령이 뭔지부터 — 5분 정리
간단히 말해, "나 이 집에 보증금 받을 권리 있는 세입자임"이라고 등기부등본에 박아두는 제도입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 근거하고 있어요. 핵심은 이거예요. 이걸 안 해두고 이사 가버리면, 그동안 쌓아둔 대항력과 우선변제권이 그날로 사라집니다.
대항력은 "이 집이 경매에 넘어가도 새 주인한테 보증금 돌려달라고 할 수 있는 권리"고, 우선변제권은 "경매 배당 때 다른 채권자보다 먼저 받아갈 수 있는 권리"입니다. 둘 다 전입신고와 점유(실제 거주)가 유지되어야 살아 있는 권리거든요. 보증금도 못 받았는데 이걸 잃어버리면 상황이 진짜 답답해집니다.
2023년 7월 19일 주택임대차보호법 개정으로, 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 임차권등기가 가능해졌어요. 예전에는 집주인이 잠적하거나 송달이 안 되면 몇 달씩 끌었는데, 지금은 법원이 결정만 내리면 바로 등기 진행이 됩니다. 셀프 신청자들에게 진짜 큰 변화예요.
등기가 마쳐지면 그 시점부터 대항력과 우선변제권이 자동으로 따라옵니다. 즉, 이 등기가 떨어진 후에는 이사를 가도, 전입신고를 빼도 권리가 유지된다는 얘기예요. 새 집에서 또 전입신고를 해야 하는데 기존 권리는 지키고 싶을 때, 이게 유일한 방법입니다.
이런 상황이면 무조건 신청하세요
실무에서 임차권등기가 필요한 케이스는 의외로 다양합니다. 가장 흔한 건 계약 만료인데 보증금 미반환. 그다음이 묵시적 갱신 상태에서 해지통보 후 3개월이 지났는데도 못 받는 경우. 이 두 가지가 전체의 80% 이상이에요.
중요한 건 "임대차가 종료되었을 것"이라는 요건이에요. 계약 끝나기 전에는 신청 못 합니다. 만료일 당일에도 어렵고, 만료일 다음 날부터 가능하다고 보면 돼요. 묵시적 갱신 후 해지하려면 임차인이 통보한 날로부터 3개월 뒤에 종료되니까, 그 3개월이 지난 시점부터 신청 가능합니다.
| 상황 | 신청 가능 시점 | 긴급도 |
|---|---|---|
| 계약 만료 + 보증금 미반환 | 만료일 다음 날부터 | ★★★ |
| 묵시적 갱신 후 해지통보 | 통보 후 3개월 경과 | ★★★ |
| 합의해지 후 미반환 | 합의 종료일 이후 | ★★ |
| 집주인 잠적/연락두절 | 계약 종료 즉시 | ★★★ |
제 경우는 첫 번째 케이스였어요. 계약 만료일이 2025년 12월 말이었고, 1월 중순까지 한 푼도 못 받은 상태에서 신청했습니다. 새 집 잔금일이 2월 초였거든요. 만약 그대로 이사 갔으면 우선변제권 다 날아갈 뻔했어요.
계약기간이 끝나기 전에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 임대인이 보증금을 못 줄 것 같다는 불안만으로는 안 되고, 반드시 임대차 관계가 종료된 상태여야 해요. 미리 내용증명을 보내두면 종료 시점 입증이 깔끔해집니다.
진짜 비용 — 인지대·송달료 실제 영수증
법무사 견적 30~40만원과 셀프 견적의 차이가 어디서 오는지 직접 영수증으로 보여드릴게요. 셀프로 진행하면 항목은 딱 4가지입니다. 인지대, 송달료, 등록면허세, 등기신청수수료.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 인지대 | 2,000원 | 전자소송 동일 |
| 송달료 | 33,000원 | 5,500원 × 6회 (당사자 1인 기준) |
| 등록면허세+교육세 | 7,200원 | 6,000원 + 1,200원 |
| 등기신청수수료 | 3,000원 | 전자제출 기준 |
| 합계 | 약 45,200원 | 실비 기준 |
표에는 일반적인 송달료 6회분으로 잡았는데, 제 경우는 임대인이 한 명이고 송달이 한 번에 됐어서 실제로는 9,200원 선에서 끝났어요. 송달료는 신청 단계에서 미리 예납하지만, 안 쓰고 남은 금액은 사건 종결 후 환급됩니다. 그래서 처음 카드로 결제할 땐 4만원 정도 빠져나가도 놀라지 마세요.
법무사 비용 30만원과의 차이는 전부 수수료라고 보면 됩니다. 솔직히 말하면 신청서 작성이 엄청 어려운 일은 아닌데, 처음 해보는 사람한테는 막막한 게 사실이에요. 그 막막함을 돈으로 해결하느냐, 시간으로 해결하느냐의 차이입니다.
임차권등기명령 신청에 든 비용과 그 이후 보증금반환소송 비용까지, 전부 임대인에게 청구할 수 있어요. 신청 비용 영수증은 한 장도 빠짐없이 보관해두세요. 나중에 부당이득반환청구 또는 손해배상 청구 시 근거자료가 됩니다.
필요서류 5가지 발급 순서대로
신청서 작성보다 서류 준비에서 시간이 더 걸려요. 저도 이거 다 모으는 데 반나절 썼습니다. 다행히 다섯 개 중 네 개는 인터넷으로 발급이 돼요.
먼저 임대차계약서 사본. 원본 들고 휴대폰으로 찍거나 스캔하면 됩니다. 확정일자 도장 찍힌 면이 잘 보이게 찍어야 해요. 갱신했다면 갱신계약서도 같이 첨부하세요. 다음은 부동산등기부등본(건물등기사항증명서). 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 발급되고, 발급일로부터 3개월 이내 거 써야 합니다.
세 번째가 주민등록등본 또는 초본인데, 주소 변동 이력이 다 보이게 발급받아야 해요. 정부24에서 무료. 네 번째는 임대인이 개인이면 임대인 주민등록초본인데, 이건 본인 게 아니니까 발급이 안 되죠. 그래서 신청서에 임대인 인적사항만 적고, 법원이 직권으로 조회하도록 처리됩니다. 신청 단계에서 안 챙겨도 돼요.
마지막 다섯 번째는 다가구주택일 때만 필요한 건축물현황도면. 정부24에서 발급받을 수 있고, 본인이 사는 호수가 어디인지 표시해서 첨부합니다. 일반 아파트나 빌라 단독호실은 이 서류 필요 없어요. 다세대주택과 다가구주택을 헷갈리는 분들이 많은데, 등기부등본이 호수별로 따로 있으면 다세대(필요 없음), 한 건물에 등기 하나면 다가구(필요)입니다.
저는 처음에 등기부등본을 6개월 전 거 첨부했다가 보정명령 받았어요. "최근 3개월 이내 발급분으로 다시 제출하라"는 거였죠. 다시 700원 내고 발급받아 재제출하느라 일주일 더 늦어졌습니다. 등기부등본은 신청 직전에 발급받는 걸 추천해요.
전자소송 신청 화면 따라하기
2025년에 전자소송 페이지가 한 번 개편됐어요. 메뉴 위치가 좀 바뀌었으니 옛날 후기 따라가다가 헤매지 마세요. 2026년 4월 현재 기준으로 정리합니다.
대법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에 들어가서 공동인증서 또는 간편인증으로 로그인합니다. 처음이면 사용자 등록부터 해야 해요. 휴대폰 인증으로 5분이면 끝납니다.
로그인 후 상단 메뉴에서 "서류제출 → 민사서류 → 민사신청" 순서로 들어가세요. 거기서 "주택임차권등기명령신청"을 선택합니다. 상가건물이면 "상가건물임차권등기명령신청"을 골라야 해요. 둘이 다른 신청서니까 헷갈리면 안 됩니다.
이후 단계는 다섯 화면이에요. 사건정보 → 당사자정보 → 신청취지·이유 → 첨부서류 → 결제. 사건정보에서 관할법원은 임차주택 소재지 관할 지방법원이 자동으로 잡힙니다. 당사자정보는 임차인(나)과 임대인 정보를 정확히 입력하고요. 신청취지·이유는 시스템에 표준 양식이 있어서 빈칸만 채우면 됩니다.
제일 헷갈리는 게 "신청취지" 부분이에요. "별지 목록 기재 부동산에 대하여 별지 기재 임차권등기를 명한다"는 표준 문구가 들어가는데, 별지에 들어갈 임대차계약 내용(임대보증금, 임대차기간, 점유 개시일, 전입신고일, 확정일자)을 정확히 입력해야 합니다. 계약서 보면서 한 글자씩 천천히 옮겨 적으세요.
대법원 전자민원센터 통계로 임차권등기명령 사건은 매년 늘고 있고, 2024년에만 약 4만 5천 건이 접수됐다고 해요. 전세사기 영향이 큰데, 이 중 70% 이상이 셀프 신청이라는 점이 흥미롭습니다. 그만큼 어려운 절차가 아니라는 방증이기도 하고요.
신청서 작성이 끝나면 "임시저장 → 제출" 단계로 넘어가요. 등록면허세는 위택스(wetax.go.kr)에서 별도로 납부하고, 납부확인서를 첨부해야 합니다. 인지대와 송달료는 전자소송 결제 화면에서 카드로 한 번에 처리돼요. 결제까지 완료해야 접수 완료로 잡힙니다.
신청 후 등기 완료까지 — 그리고 이사
접수가 끝나면 법원이 심사를 합니다. 보통 3~7일 안에 결정문이 나와요. 서류에 문제가 있으면 보정명령이 오는데, 받은 날부터 일주일 안에 보완 제출하면 됩니다. 저는 등기부등본 유효기간 문제로 한 번 받았고, 보정 후 사흘 만에 결정문 발령됐어요.
결정문이 나오면 법원이 직권으로 등기소에 등기 촉탁을 보냅니다. 임차인이 따로 할 일 없어요. 이게 옛날과 달라진 점이에요. 2023년 7월 개정 전에는 임대인에게 결정문이 송달되어야 등기가 진행됐는데, 지금은 결정 즉시 진행됩니다. 등기가 마쳐지면 법원에서 "등기 완료" 통지가 옵니다.
전체 일정으로 보면, 신청부터 등기 완료까지 평균 2~3주 정도. 빠르면 10일 안쪽, 보정명령 한두 번 받으면 한 달 정도 잡으면 됩니다. 새 집 잔금 일정과 충돌하지 않게 적어도 한 달 전에는 신청해두는 게 안전해요.
제일 중요한 건 이사 타이밍입니다. 등기 완료 통지를 받기 전에는 절대 이사 가지 말고, 전입신고도 빼지 마세요. 등기가 마쳐진 시점부터 임차권등기가 새로운 대항력·우선변제권을 만들어주기 때문에, 그 전에 점유와 전입을 끊으면 권리 공백이 생깁니다. 이거 한 번 무너지면 회복이 어려워요.
등기부등본을 직접 떼서 임차권등기가 실제로 등재된 것을 확인한 다음에 이사하세요. 법원 통지서만 믿고 움직였다가 등기소 처리 지연으로 며칠 공백이 생긴 사례도 있어요. 등기부등본 발급 700원이면 확실한 안전장치입니다. 새 집에서는 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 새로운 권리를 쌓아두는 것도 잊지 마세요.
임차권등기가 완료되면 그다음 수순은 보증금반환청구소송이에요. 등기만으로 돈이 자동으로 들어오는 건 아니거든요. 다만 등기가 박혀 있으면 임대인이 그 집을 팔거나 새 세입자를 받기가 사실상 불가능해져서, 협상력에서 우위를 갖게 됩니다. 실제로 등기 완료 한두 달 안에 임대인이 알아서 보증금을 송금하는 경우가 꽤 있어요.
보증금반환소송으로 가더라도 임차권등기 사실이 그대로 증거가 되니까, 승소 후 강제집행 단계에서 시간이 단축됩니다. 그래서 변호사들도 "보증금 못 받았다면 임차권등기부터"를 입을 모아 권하는 거예요.
자주 묻는 질문 5가지
본 포스팅은 개인 경험과 공개 자료를 바탕으로 작성되었으며, 전문적인 법률 조언을 대체하지 않습니다. 임차권등기명령은 권리관계와 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 개별 사안에 대해서는 반드시 변호사·법무사 등 전문가와 상담 후 진행하시기 바랍니다. 인용된 비용·절차는 2026년 4월 기준이며, 정확한 정보는 대법원 전자소송 포털 및 관할 법원에서 확인해 주세요.
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📌 마무리하며
보증금을 못 받고 있다는 사실 자체가 이미 스트레스인데, 거기에 절차까지 복잡하면 진짜 힘이 빠지죠. 그런데 임차권등기명령은 의외로 간단하고, 비용도 적게 들고, 효과는 강력합니다. 새 집으로 이사를 가야 하는 상황이라면 망설일 이유가 없어요. 오늘 이 글이 누군가의 보증금을 지키는 데 도움이 됐으면 좋겠습니다.
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실거주자 관점에서 임대차·보증금·전세 분쟁 사례를 직접 다루며, 셀프 신청·전자소송 후기를 정리합니다. 글의 모든 절차는 실제 진행 경험을 바탕으로 작성합니다.